疊加三條紅線、兩個集中等調控政策，有房地產業內人士表示，房地產正迎來過去幾年最嚴厲的調控，影響不容小覷。
開發商和市場早就感受到了政策的涼意，地產股首當其沖，年初至今已經下跌了16%。現在，監管風暴已經延伸到了開發商的後花園——地產板塊。
上周末教育部門的整頓成為壓死駱駝的最後壹根稻草。周末後的第壹個交易日(7月26日)，“可減持”板塊創年內新低，板塊指數幾乎達到2018的股災。不過，地產股也因為樓市整頓出現了罕見的暴跌。世茂服務下跌20%，碧桂園服務也下跌16%。
調控針對的是大地產
與以往只針對樓市的調控不同，此次調控更加全面，針對的是“大房地產產業鏈”。
7月23日，住建部等八部門聯合發布通知，重點整治房地產開發、房屋買賣、房屋租賃、物業服務四個方面。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，建立“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制，需要建立覆蓋開發、銷售、租賃、物業全鏈條的調控覆蓋，直至房地產市場秩序。在領域上，建立長效機制，打斷投資投機鉆空子的想法。
地方監管並未放松。上海也打出了組合拳，提高房貸利率，規範二手房交易等。，並繼續修補房地產市場。
7月23日，上海出臺調控政策的同壹天，紹興、杭州等城市也紛紛漲價，給樓市戴上了緊箍咒，調控趨勢只增不減。
然而，這樣的調控顯然超出了市場的預期。經過周末的發酵，周壹不僅“慘不忍睹”的板塊繼續被投資者拋棄，就連火了兩年的物業管理板塊也遭遇了罕見的暴跌。
房地產(中信-1)指數7月26日下跌4.21%。就連萬科A也跌了7.57%，告別了21的22日走勢，保利地產也跌了6.64%，收於10.41元/股。
年初至今，指數* * *累計下跌16.2%，距離2018金融危機時的低點僅壹步之遙。難怪“災難性”板塊今年被投資者拋棄。
公告發布後，地產股大幅下跌。截至7月26日收盤，碧桂園服務下跌16.60%，融創服務下跌13.87%，世茂服務下跌19.55%，時代鄰裏服務下跌1.11%，旭輝永盛服務下跌65438%。
從以上數據可以看出，基本上每家都蒸發了10%-20%的市值，行業內的大哥和小弟都沒有幸免。很快摩根士丹利就對這場突如其來的股災做出了判斷，對內地物業管理股票行業的看法從原來的“吸引”降為“符合預期”。
美國銀行證券也對此打了壹個問號。隨著內地物業管理股即將公布中期業績，市場將繼續重估，但預計在諸多潛在利空因素下，中期業績將“驚大於喜”。
也有分析師表示，近期地產股的低迷是受到了近期中小型物業管理公司上市的影響。投資者對上市公司的價值心存疑慮，《通知》進壹步放大了這種疑慮，認為行業將遭受政策打擊。
行業分化將持續
房地產行業發生了翻天覆地的變化，投資者對此也有所了解。
“災難性”板塊的持續下跌，兩年熱潮後地產板塊的猶豫，甚至地產上下遊產業鏈的下滑，大地產產業鏈近期在資本市場的表現壹直不盡如人意。
要知道，房地產板塊在2016之後也經歷了壹年半的大牛市。很多投資人獲得了數倍甚至十倍於碧桂園和融創的收益。這些投資者曾經對房地產企業抱有信心，認為隨著規模和利潤的擴大，股價將永遠上漲，但現在，這些投資者正在撤出。
投資人看到的是房企不斷雷。從華夏幸福到泰禾，再到最近的藍光發展和協信，整個行業都在不斷的清理。
而恒大等以往成長起來的房企，也在“三條紅線”下露出了本來面目，以至於整個行業都出現了信任危機。陽光城報道債券被做空，融創為了穩定投資者的信心，陸續回購。
分析人士認為，經過此輪調整，市場對房地產行業的擔憂已經過度。這次不是像2008年那樣的全球性、系統性風險，整個行業都在分化。這壹輪房地產的信用風險，可以通過快速銷售回款來解決。
TF證券陳天成指出，隨著“因城施策”常態化和政策穩定性提升，行業風險溢價率降低，行業融資端再度收緊，可能進壹步催化企業間分化。
陳天成認為，三條紅線將深刻改變未來三年房企的經營行為。以往高預期毛利率的強投資公司業績會弱於低毛利率投資預期的強運營公司。
假以時日，甚至到今年年底，前十、前三十、前五十的房地產公司都會重新排列。
這種變化也發生在地產股上。碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控股權，融創服務收購章泰服務80%股權。據克而瑞不完全統計，今年上半年，物業管理行業並購總額接近6543.8+03.3億元，超過去年全年的6543.8+00億元。整個行業也從“大魚吃小魚”變成了“大魚吃大魚”。
還有壹些房企想趕上上市的最後壹個窗口，把自己的物業拆分。但最終雖然成功上市，但估值不再有前兩年上市的物業管理公司享受的高估值。從市場表現來看，上市地產股中，頭部企業估值最高可達40倍PE，而今年上市企業普遍在10倍PE左右。
有地產分析師指出，這種分化主要是由於這些中小物業最終難逃被收購的命運，或者與頭部物業管理企業相比沒有競爭力，因此估值處於非上市公司估值水平。
CICC認為，物業相關政策的調控是行業監管政策的壹以貫之的延續，目的是不斷引導行業規範化、市場化發展，有利於進壹步擴大合法合規經營、具有市場競爭力的頭部企業的份額。
正如中信證券所說，中國的市場極其巨大，空間是不可移動的。圍繞特定區域進行高密度布局，甚至參與智慧城市標準的制定，確實可以發展出壹個獨特的、有競爭力的頭部公司。