《黑河市物業管理實施細則》已經2006年9月6日市政府第10次常務會議討論通過。以下是規則的具體內容:
第壹章壹般原則
第壹條為了規範物業服務的使用、維護和管理，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，創造和維護整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家和省法律法規的有關規定，結合黑河市實際，制定本細則。
第二條本規定適用於黑河市市區。各縣(市)可參照執行，也可根據有關規定和本細則制定自己的物業管理實施細則。
第三條本細則所稱物業，主要是指已竣工驗收並交付使用的住宅、寫字樓、寫字樓、商場、商業用房、工業區等建築物及其配套設施，以及與建築物及其配套設施相關的場地。
本細則所稱物業服務，是指依法設立的物業服務企業按照與業主或者業主委員會簽訂的委托合同約定的項目和內容，對物業使用的部位和設施、小區道路、環境衛生、園林綠化、場地、公共娛樂設施以及區域安全防範等進行維護、養護和管理的經營行為。物業服務企業可以接受供水、排水、供電、供熱、通信等相關專業單位的有償委托，為業主提供相應設施設備的維護、養護和管理。
第四條物業管理應當遵循業主自我管理與委托物業服務企業專業管理相結合的原則。
第五條市房地產管理局主管本市物業行業行政管理工作。
建設、規劃、公用事業、衛生、公安、郵電、供電、環保、物價、供水、街道居委會、供熱等有關行政管理部門和單位，應按各自職責，配合市房管局實施本細則。
第六條市房產部門對物業管理的主要職責是:
(壹)貫徹執行國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章和政策；
(二)負責二級以上物業管理企業資質的初審和三級、臨時資質的審批；
(三)記錄和管理業主公約和物業委托合同(包括前期物業管理委托合同和前期物業管理服務協議)的簽訂、中止和終止；
(四)指導業主委員會的工作，實施登記管理；
(五)監督和指導物業服務活動；
(六)參與制定物業管理收費標準；
(七)對違反本細則的行為實施處罰；
(八)受理對違反本規則行為的投訴。
第二章業主和業主委員會
第七條本細則所稱業主，是指房屋的所有人或使用人。
第八條業主享有下列權利:
(壹)維護物業自用部位的合法權益；
(二)參與物業使用管理和公共事務；
(三)參加業主大會或者業主代表大會；
(四)選舉業主委員會委員或者被選舉為業主委員會委員；
(五)表決業主公約和業主委員會章程；
(六)對涉及業主利益的重大事項進行表決；
(七)監督業主委員會的工作。
業主應承擔以下義務:
(壹)執行業主大會和業主委員會的決議、決定；
(2)遵守業主公約；
(三)遵守物業服務管理制度和規定；
(四)及時交付物業服務。
第九條業主大會由物業服務區域內的全體業主組成；1物業服務區域構成1業主大會。物業服務區域的範圍根據黑河市物業管理服務區劃和規劃確定。
第十條1物業服務區域有下列情形之壹的，由開發建設單位、物業銷售單位、物業管理企業，在房地產行政主管部門的指導和監督下組織召開首次業主大會或者業主代表大會:
(壹)已交付使用的物業建築面積超過50%；
(2)交付物業建築面積已達到30%以上50%以下，但使用年限已超過1年；
(三)公有住房已出售至35%以上。
物業銷售單位未及時組織召開首次業主大會的，由市房產局責令限期召開，並進行監督。
第十壹條業主大會享有下列權利:
(壹)選舉和罷免業主委員會委員；
(二)監督業主委員會的工作；
(三)通過業主公約和業主委員會章程；
(四)批準物業服務委托合同；
(五)決定涉及業主利益的重大事項。
第十二條業主大會的決定應當經有表決權的業主的過半數通過。
業主可以委托代理人出席業主大會；16周歲以下的業主，由其法定監護人陪同。
業主投票權按戶計算。
第十三條首次業主大會召開後，業主委員會負責召集業主大會，每年至少召開1次。
經20%以上有表決權的業主提議，可以召開臨時業主大會，業主委員會應當在收到提議後3日內就提議的議題組織召開臨時業主大會。
第十四條業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會成員由業主擔任。業主委員會任期2至3年，可以連選連任。業主委員人數根據需要壹般由5至7人組成，設1名主任，1至2名副主任。
業主委員會應當自選舉產生之日起10日內到市房產部門登記。
第十五條業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責:
(壹)召集業主大會或者業主代表大會，並報告實施情況；
(2)起草業主委員會章程草案或修訂稿(見文件號《業主公約》內容及要求詳見建設部[1997]219)並提交業主大會通過；
(三)與物業服務企業訂立、變更或者終止委托服務合同；
(四)審議物業服務企業制定的物業管理服務年度管理計劃和重大措施；
(五)聽取業主和使用人的意見和建議，監督物業管理服務各項規章制度的執行；
(六)協調房屋產權人、使用人和物業服務企業之間的關系；
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；
(八)監督* * *設施設備和公共* * *場地的使用和維護；
(九)監督管理* * *房屋使用部位和* * *使用設備設施維修基金的收取和使用；
(十)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會會議由主席召集，過半數業主委員會委員出席，決定須經出席會議的三分之二以上委員同意。
業主委員會作出的決定應當予以公布。
第十六條業主公約業主訂立的物業* * *部分或者公共事務的管理協議，對全體業主具有約束力。
業主公約對物業的受讓人或承租人具有與業主同等的約束力。
第十七條業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸，並應當在通過後10日內報市房產部門備案。
第三章物業服務企業
第十八條本細則所稱物業服務企業，是指受業主或者業主委員會委托，根據物業服務合同提供專業管理服務的企業。
第十九條物業服務企業應當按照國家和省的有關規定，取得物業服務企業資質證書，辦理營業執照，取得價格收費許可證後，方可從事物業服務經營活動。
設立物業服務企業，除應當符合有關法律法規的規定外，還應當具備管理物業所需的管理機構和專業技術人員。其中，中級以上專業技術人員不少於3人，具有物業管理培訓證書的人員不少於3人。
物業服務企業應當按照規定向市房產部門申請取得物業管理資質證書。
第二十條物業服務企業享有下列權利:
(壹)接受、接管委托的物業和物業服務所需的物業資料；
(二)根據物業合同和業主公約，制定物業服務管理的具體實施辦法和各項規章制度；
(三)依法收取物業服務費；
(四)制止物業管理的違法、違規行為；
(五)選擇物業服務特許經營企業承接專項業務；
(六)按照經營許可的範圍從事經營活動。
第二十壹條物業服務企業應當承擔下列義務:
(壹)依法從事物業服務經營活動，接受物業主管部門和其他有關行政管理部門的指導和監督；
(二)履行物業服務委托合同，接受業主和業主委員會的監督；
(三)定期向業主委員會通報物業服務管理情況；
(四)每年向全體業主公布物業服務費的財務收支情況；
(五)協助業主委員會開展多種形式的社區文化活動。
第二十二條市外物業公司到本市或者本市物業服務企業跨區域接受委托承接物業服務，按照省、市有關規定向主管部門辦理資質驗證手續後，方可從事業務。
第四章物業委托服務
第二十三條業主委員會應當采取公開招標的方式選聘物業服務企業。具體辦法按省規定執行。
第二十四條多個業主共有或者由同壹業主使用的建築物、構築物或者附屬設施相連的，應當委托同壹物業服務企業管理。
第二十五條物業服務企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業管理服務合同(合同內容詳見市房產局轉發的示範合同)。
物業管理服務委托合同應當包含以下主要內容:
(壹)業主委員會和物業服務企業的名稱和住所；
(二)物業管理區域和管理服務的範圍；
(三)物業管理服務事項；
(四)物業管理服務的要求和標準；
(五)物業管理服務費用；
(六)物業管理服務的期限；
(七)違約責任；
(八)合同終止和解除的約定；
(九)雙方約定的其他事項。
第二十六條物業服務企業選聘物業服務特許經營企業的，與業主委員會簽訂的物業服務委托合同約定的責任不隨之轉移。
第二十七條物業服務企業不履行物業服務委托合同，經業主委員會提出仍未改正，或者因其他違法行為影響業主權益的，業主委員會可以決議解除物業服務委托合同。
物業服務企業收到中止物業服務委托合同通知後30日內，應當中止物業服務經營活動，交還物業資料，撤離物業現場；在此期間，業主委員會應當選聘其他物業服務企業。
第二十八條物業服務委托合同簽訂或者終止、物業服務委托合同中止通知發出後15日內，物業服務企業應當向業主委員會辦理下列事項，物業服務企業應當向市房產部門備案。
(壹)預收的物業管理服務費應當如實結算，多收的部分應當提前退還；
(二)移交全部財產檔案和相關財務賬冊；
(三)移交物業管理用房和其他歸業主所有的財產。
第二十九條物業銷售單位應當在物業及其附屬設施設備綜合驗收合格後，向業主委員會移交物業；未經綜合驗收的物業不得移交，並由物業銷售單位繼續承擔物業服務費用。
物業銷售單位在移交物業時，應當向物業服務企業和業主委員會提交下列材料:
(壹)房屋建設的批準文件；
(二)竣工總平面圖；
(三)房屋及配套設備設施竣工圖；
(4)地下管網圖；
(五)房屋使用說明書及其他必要材料。
第五章財產的使用
第三十條物業使用人應當遵守國家、省、市有關市容環境衛生、環境保護、房產管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第三十壹條物業使用人不得從事下列活動:
(壹)擅自改變房屋用途的；
(二)擅自拆除或損壞房屋結構和改變外觀的；
(三)樓梯間的建築結構；
(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品；
(五)利用房屋從事危害公共利益和侵犯他人合法權益的活動；
(六)公共設施歸業主所有，不得對外出售。
第三十二條物業服務區域內禁止下列行為:
(壹)損壞綠地、園林和樹木；
(二)破壞* * *設施和* * *設備的；
(三)亂扔垃圾、雜物；
(4)噪聲超標；
(五)排放有毒、有害和汙染物質；
(六)在建築物、構築物上塗寫、刻畫；
(七)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第三十三條未經業主委員會同意，不得在物業服務區域內從事下列活動:
(壹)占用綠地和公共空間；
(二)張貼、設置廣告；
(三)設立攤點、市場；
(四)搭建建築物、構築物。
第三十四條業主裝飾裝修物業應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當告知業主相關註意事項，業主應當按照有關規定提前辦理相應審批手續。
物業服務企業應當監督業主的裝修活動，制止違法或者違約行為。
第三十五條除執行公安、消防、搶險、救護、環衛等特殊任務的車輛外，機動車輛在物業服務區域內停放，可以由物業服務企業收取費用，收費標準按照市價格管理部門的規定執行。
物業服務企業收取的停車費應當納入物業維修基金，用於公共場地的維護和養護。
第三十六條利用物業設置其他經營設施的，應當征得相關業主和業主委員會同意後，方可到有關部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，繳納物價部門核定的設置費。
按照前款規定收取的費用納入維修基金。
經市政府批準，在物業服務區域內設置公益廣告，業主、業主委員會和物業服務企業應當無條件支持，不得妨礙。
第三十七條轉讓或者出租物業時，業主公約應當作為轉讓或者租賃合同的附件。
自物業轉讓或者租賃合同簽訂之日起10日內，業主應當將合同副本送業主委員會和物業服務企業備案。
第六章物業服務
第三十八條物業服務包括指定服務、咨詢服務和專項服務。指定服務是物業服務企業應當向業主提供的公共服務；咨詢服務是指物業服務企業與業主(業主委員會)根據雙方意願協商確定的服務，或者物業服務企業與業主相關專業單位根據雙方意願協商確定的為業主提供委托公共服務的服務；專項服務是指物業服務企業和個人業主為個人業主提供的，不按照雙方意願約定和協商的服務。
第三十九條指定服務包括以下內容:
(1)建築使用部位的維修保養(詳見黑市房改[1993]3號文件)；
(二)公共場地的維護和修繕；
(三)供水、排水、供電、通信、集中供熱等設備設施的維護和維修；
(四)公共環境衛生清掃、保潔；
(五)物業檔案管理；
(六)政府規定的其他內容。
第四十條咨詢服務包括以下內容:
(壹)服務區的安全防範措施；
(2)車輛停放管理；
(3)公共區域的環境綠化；
(四)接受有關單位的有償委托，代收代繳相關費用；
(五)接受有關單位的有償委托，維護和維修建築物附屬的供水、排水、供電、通訊和集中供熱設備設施。
第四十壹條物業維修責任，按照下列規定執行:
(1)自用部分由業主負責(詳見黑市房改[1993]3號文件)，也可委托物業服務企業有償維修養護；
(二)指定服務由物業服務企業負責，費用由業主承擔；
(三)法定責任單位應當在法定保修期內負責房屋的自用部位、自用設備和設施的維修或者更新。
第四十二條物業* * *設施、公共* * *場地因人為原因損壞的，由責任人修復和更新。
維修房屋設施設備時，相鄰業主應當予以配合，不得妨礙。因妨礙維修造成設備設施損壞或者其他經濟損失的，責任人應當承擔賠償責任。
因物業維修、裝修造成相鄰業主使用的設備、設施損壞的，責任人應當負責修復或者賠償。
因不可抗力造成物業嚴重損壞，危及業主和其他人員安全的，物業服務企業應當立即采取措施及時修復，否則後果由物業服務企業承擔。
第四十三條供水、排水、供電、通信、供熱等相關專業單位在物業服務區域內挖掘道路或者進行其他施工時，應當提前通知物業服務企業，並保證按時完工，施工單位負責恢復原貌。
第七章前期物業管理
第四十四條新房銷售前，新房銷售單位應當制定房屋使用說明書和房屋質量保證書，並與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同。新房出售單位或物業服務企業應根據物業管理前期服務合同與預購人簽訂物業管理前期服務協議，並報市房產部門備案(物業管理前期服務協議詳見2005年第12號文件。15，並按市房產局轉發的示範文本簽訂物業管理前期合同)。
新建房屋出售單位與房屋購買人簽訂房屋預售(購買)合同，房屋使用說明書、房屋質量保證書和前期物業管理服務協議為合同附件。
第四十五條單位出售新房，不得單獨轉讓該房屋的* * *部位、* *設備或者公共* * *設施的所有權和使用權。
第四十六條物業從使用人到業主委員會成立，由房屋出售單位負責物業管理，或者委托物業服務企業進行前期管理。業主委員會成立後，選聘物業服務企業時，同等條件下，應當優先選聘提供前期管理服務的物業公司。
公有住房出售後沒有委托物業管理的，由公有住房出售前的管理單位實施物業管理。
第八章物業維修基金
第四十七條公有住房出售後，出售單位應當按照不低於出售價格的25%提取公有住房售後維修基金，用於物業的部位和相應的設施設備的維修、養護和更新，不得挪作他用。
新建商品住房(包括經濟適用住房和集資合作建房)應按建設部的規定提取。
第四十八條維修資金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門賬戶。計算的利息應包含在維修基金中。
維修基金應當按幢設立，分戶核算。
第四十九條維修基金不足時，業主委員會可以按照建築面積比例向業主收取。業主應按時足額付款。
業主轉讓物業時，維修基金賬戶內剩余部分不予退還，將轉讓給受讓人。維修基金收支賬目，接受業主監督。
第九章物業服務費和服務用房
第五十條房屋出售單位(包括經濟適用住房和集資合作建房)應當按照每平方米建築面積1.5元的比例向物業管理區域提供用於物業管理的住房資金。用這筆資金解決物業管理用房，該用房歸業主所有，由物業服務企業免費使用，並負責免費維修。
物業服務用房資金可以攤入銷售成本。
業主轉讓物業所有權時，物業服務用房的產權份額同時轉讓。
未經業主委員會同意和市房產部門批準，不得改變物業服務使用性質。
第五十壹條物業服務費由物業服務企業按照物業管理服務費的規定向業主和使用人收取。
物業管理服務收費遵循合理、公開、與管理服務水平相適應的原則，根據所提供服務的性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價和協商議價。具體管理辦法由市物價部門會同市房產部門另行制定。
第五十二條業主應當按時足額繳納物業服務費。
對已提供物業服務但尚未出售的空置物業或者已購買但尚未使用的物業，產權人應當按照正常服務費標準的50%繳納物業服務費。
第五十三條物業管理服務費可以通過協議方式預收，但預收期限不得超過3個月。
第五十四條物業服務企業應當向業主公布實際收取的物業服務費用的項目和標準，否則業主有權不繳納物業服務費用。
物業服務企業超出物業服務委托合同約定的範圍或者收費項目自行提供服務的。未經業主大會或者業主委員會同意，業主不得繳納物業服務費。
第五十五條對於實行政府定價的物業指定服務，當政府定價低於指定服務的社會平均成本時，相應的物業服務企業應免繳這部分服務的營業稅。
第十章法律責任
第五十六條業主、使用人違反業主公約的，應當承擔相應的民事責任。業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
業主或者使用人未按照物業服務委托合同約定繳納物業管理服務費的，物業服務企業可以按照約定加收違約金或者依法返還。
物業服務企業違反物業服務委托合同的約定，應當承擔相應的違約責任；給所有者和使用者造成損失的，應當承擔賠償責任。
第五十七條業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本細則的，市房產部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主和使用人。
第五十八條物業服務企業違反本細則第十九條第壹款、第二十二條規定的，由市房產部門責令限期補辦手續，逾期不補辦的，責令停止違法行為。
第五十九條違反本細則其他有關規定的，由市房產部門責令其停止違法行為，限期改正。
第六十條房屋開發建設單位(含經濟適用住房和集資合作建房單位)未按本細則規定提供物業管理費和住房資金進行物業管理的，由市房產部門責令限期履行。逾期不履行的，由市房產部門申請人民法院強制執行。
第六十壹條物業服務企業對市房產、價格行政主管部門的行政處罰不服的，可以依照行政訴訟法、行政復議法的有關規定，申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。
業主和使用人對物業服務企業作出的物業管理決定不服的，可以依照行政訴訟法和行政復議法的有關規定向市房地產管理局投訴，由市房地產管理局作出裁決。對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。
逾期不申請復議也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第六十二條市房產部門、有關行政管理部門的工作人員弄虛作假的，由其上級主管部門或者所在單位給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第二章XI附則
第六十三條對未按規劃設計標準建設、配套設施不全、不具備物業服務基本條件的住宅小區，應當通過彌補開發建設單位歷史欠賬、使用物業服務維修基金、公房出售資金中劃出壹定比例、業主部分出資、投入城市建設維護基金等渠道進行投資改造，達到物業服務基本條件。
第六十四條本細則由市房產局負責解釋。
第六十五條本細則自發布之日起施行。
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