摘要房地產是近年來中國最典型的利益博弈領域。房價過高是不爭的事實，群體利益決定房價走勢。高房價下的群體利益分析有助於理解我國房地產價格的來龍去脈，有利於房地產市場政策的制定和實施。房地產風險識別是房地產風險控制的基礎，也是最重要的環節。房地產風險識別是指政府和相關機構提前感知和發現房地產開發過程中面臨的各種風險，識別和區分這些風險，並對其進行系統的分類和分析，揭示風險的本質。本文主要探討房地產風險的識別過程和方法，並提出相應的防範房地產風險的措施。房地產市場的健康發展與社會穩定和人民生活密切相關。這是因為人們已經知道投機的危害，但對投資的認識還不夠。在論證了房地產投資是本輪房價上漲的重要誘因之壹，也是房地產市場持續健康發展的隱患之後，結合國家近期出臺的抑制房價過快增長的各項政策措施，提出了控制房地產投資、促進樓市理性回歸的對策建議。本文主要研究房地產市場的投資行為。通過分析我國風險投資發展的現狀，提出了我國風險投資業發展中存在的問題，並提出了相應的對策。
壹、房地產風險的識別與評估
(壹)、房地產風險識別流程
房地產風險的識別過程主要是確定哪些風險事件可能影響房地產行業乃至整個宏觀經濟的發展，並記錄這些風險的特征。參與風險識別的人員包括風險管理項目團隊成員、風險管理專家、相關研究學者以及任何有助於風險識別過程的人員。具體鑒定過程如下:
1.確定房地產風險識別的對象。風險識別的第壹步是確定風險識別的對象，對整個房地產開發的步驟進行分解，避免漏項，確定識別的對象。
2.收集和處理與風險相關的信息。
壹般來說，我們認為風險是由不完整的數據和信息引起的。在識別房地產風險時，很多識別方法都需要建立在大量數據的基礎上。
但是，總的來說，在房地產行業的發展過程中，收集和處理與風險相關的各種信息是非常困難的。但是，風險事件不會孤立出現，總會有壹些與之相關或間接相關的信息，甚至有些史料可以作為有用的信息。比如可以收集房地產開發平均融資率、居民平均收入和可支配收入、銀行不良貸款率等。
3.不確定性的分析和判斷。結合相關風險分析師的經驗，利用收集和處理的信息，分析判斷現階段房地產行業發展面臨的不確定性。
4.選擇風險識別技術和工具。針對不同的風險對象，采用不同的風險識別方法。由於不同的風險對象具有不同的特征，不同的風險對象可能需要采用不同的技術和工具來實現有效的識別。
5.識別和分類風險事件。根據選擇的風險識別方法，確定房地產行業的風險事件。結合已有的風險信息和風險識別人員的經驗，按照相關的風險分類方法，對已確定的房地產風險進行分類分析，從而綜合識別風險的各種特征。
6.預測風險事件的發展過程和結果。對風險事件進行分類後，需要結合相關實踐經驗進行推斷和預測，判斷風險發生的原因和風險發生的時間，風險以什麽形式出現，出現後的發展過程和將造成的後果。
7.風險識別報告。每完成壹次房地產風險識別，最後都要提交壹份風險識別報告。報告的內容不僅包括房地產行業現有的風險清單，還包括風險的具體分類、風險成因的解釋和分析、風險後果及其價值的表述，甚至包括所有風險的優先順序。根據不同的風險報告要求，房地產風險報告的具體形式也可以多種多樣。
(二)，房地產風險識別方法
目前流行的風險識別方法有很多，大部分是在傳統風險識別方法的基礎上發展起來的，包括:情景分析法、頭腦風暴法、德爾菲法、篩選-監測-診斷技術、故障樹分析法和市場調研法。
1，場景分析法。情景分析法是在計算機上進行的各種狀態變化下的模擬分析，是用來識別引起風險的關鍵因素及其影響程度的方法。場景分析法和焦點平面壹樣，會顯示某壹因素以不同方式變化時，對整個房地產市場的影響、程度和嚴重後果，從而為分析者提供比較研究。
2.頭腦風暴法。頭腦風暴法以小組會議的形式組織，通過相互討論產生思維振動，不斷激發與會者的思維和靈感，補充和修正彼此的智慧，激發獨創性，以獲得創新的思想、觀點和觀點。
3.篩查-監測-診斷技術。篩查、監測和診斷是壹個持續的識別過程。篩選是對具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監控就是對每個風險因素進行監控、記錄和分析。診斷就是根據癥狀評估判斷可能的原因，仔細檢查可疑因素。由於房地產市場的復雜性和多變性，導致房地產市場風險的因素多種多樣。所以壹個篩查-監測-診斷的過程並不能完全解決問題，房地產市場還可能產生新的風險因素，所以這個過程往往需要重復。
4德爾菲法。德爾菲法又稱專家意見法，是壹種反復匿名征求專家意見最終達成壹致的風險識別方法。針對壹些復雜的房地產風險，德爾菲法有很好的效果。
5.故障樹分析。故障樹法是壹種廣泛使用的分析問題原因的方法，其原理是將復雜的事物分解為更簡單、更容易識別的事物。具體方法是把壹個大故障以圖表的形式分解成各種小故障，或者把各種故障的原因分解細化。這種方法可以將房地產市場面臨的主要風險分解為許多小風險，逐層分析風險產生的原因，剔除無關因素，從而準確找到真正影響房地產市場的風險因素。
(3)、國際環境分析
1，大範圍的金融危機。在2008年全球金融危機的背景下，歐洲央行、加拿大央行、瑞典央行和瑞士央行紛紛宣布降息。受國際形勢影響，到2008年底，中國央行兩次降息。全球金融危機帶來的經濟低迷，使中國房地產行業面臨前所未有的“寒冬”。未來房地產行業成交量的持續下滑，購房者信心的減弱和持幣觀望，空置率的持續上升和毛利率的下降，將使開發商遇到現金流問題，銀行業房地產不良貸款風險將大大增加。
2.對中國房地產的負面預期，加上普遍存在的流動性危機，使得許多海外金融機構從中國房地產市場撤出資金，回到國內救火。自2003年以來，這些海外投資機構進入中國房地產市場，到處尋找優質項目。由於近幾年房價的持續上漲，到目前為止市值已經漲了好幾倍。在中國房地產市場賺了很多錢後，他們現在通過中介尋找買家，並準備出售他們的房產資產。例如，積極投資上海房地產的摩根士丹利希望出售新天地等頂級豪宅，花旗銀行計劃出售漕河景苑的兩套高層和小戶型公寓，美林證券旗下的南京西路開發項目正在尋找買家。全球最大的服務式公寓運營商新加坡雅詩閣集團(Ascott Group)正計劃出售其此前收購的壹些項目，澳大利亞麥格理集團(Macquarie Group)也有意出售其在上海的壹些公寓項目...這表明外資機構已經開始準備退出中國房地產市場，這將使中國房地產市場進入嚴冬”。
二、高房價下房地產開發商的利益分析
(1)房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最直接的受益者。高房價對開發商的好處主要在於:
1.高價可以促進劣質產品和積壓產品。在高房價造成的需求不足、供給過剩的假象掩蓋下，人們更關心的是商品的短缺，而不是商品的質量。這種“稀缺性”的業態有助於房地產開發商達到爭奪劣質產品、處理庫存的目的。房改後，“1998年積壓”和“1999年上漲”是房地產開發商爭奪庫存的最初目的。
2.扭曲需求，牟取暴利。2000年後，房地產價格持續上漲，消費者心理受到強烈壓制。在投資尋租和投機獲利動機的驅動下，消費資本、商業資本和產業資本在金融資本的幫助下，普遍表現出超前於消費、投資和投機的套現傾向。潛在而現實的需求和現實的供給形成了巨大需求缺口的假象，使得真實的市場供求關系強烈扭曲，進而造就了房地產的“繁榮景象”。
3.轉移風險和短期套利。2003年以後，房價的上漲趨勢、住房信貸和預售制度造成了房地產開發商的投資回報和經營風險之間的嚴重非等價，使得房地產開發商實現了無風險投機，這是房地產市場正常發展和扭曲的分界點。
4.高房價下，更有利於開發商形成利益聯盟。自2004年以來，中國的房地產價格在更大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其壟斷地位和默契合作形成了價格聯盟，推高了房地產價格(徐景陽和馬援，2005)。中國的房地產定價不再是簡單的成本定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素。這個定價是通過開發者利益的合作和聯盟來完成的。這種定價方式采用利益協調和主觀操縱的方式，具有明確的方向性、持續性和擴散性。
(二)高房價下非金融相關行業的利益分析
隨著近五年來房地產市場需求旺盛、價格上漲的趨勢，與房地產市場密切相關的產業部門和單位獲得了自身的利益，實現了快速發展(第六屆中國房交會上的統計數據顯示，我國房地產業直接帶動了57個相關產業的產量增加)。房地產市場的快速發展和及時調整影響到廣泛的部門。同時，這種溢出和收縮效應具有高速、高效的特點，並具有明顯的正相關性(郭桂香，2005)。受收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距擴大的影響，形成了真實需求不足、消費乘數下降、科技拉動不足的市場背景。在這種背景下，房地產成了壹個國家。房價上漲給目前房地產市場相關部門和單位帶來的實質性利益，使得這些利益相關者對房價上漲持樂觀態度，甚至幫助其走得更高(雖然這些利益可能是立竿見影的、暫時的，甚至可能不利於利益相關者自身未來的長遠發展)。鑒於上述房地產市場的高度關聯性，在房地產市場的調控和開發商行為的約束上要註意兩個方面:壹是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求的持續驅動力和相關產業部門的利益保障。
(三)高房價下相關金融行業部門的利益分析
銀行不是房地產，房地產也不應該是銀行。目前出現的“銀行地產，地產銀行”(銀行承擔風險，地產股分紅)現象，是責權利“度”的喪失，雙方利益重疊、替代、合作、依賴的結果，縱容了炒房。中國的房地產金融主要是銀行主導的房地產借貸資本。
房地產商品保值增值的穩定性使房地產開發商獲得了金融理財的信任，從而使金融利益與房地產行業緊密結合。但這種親近必然有壹個“度”的問題，這個“度”就是市場經濟條件下銀行理財產品的保值增值。助力產業發展，實現自身保值增值是金融資產運行的基本規律，但在計劃市場經濟下，國家宏觀調控任務更為重要。1997亞洲金融危機期間，中國承諾保持匯率不變，幫助鄰國盡快擺脫危機，充分驗證了金融宏觀調控在中國金融國家中的突出地位。從保值獲利的角度來看，房地產價格的適度上漲帶動房地產投資信貸的保值增值，自然成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產投機帶來的價格通脹套利風險是銀行不願意看到的，尤其是當房地產市場的價格泡沫導致房地產“投機套利”發展為房地產“投機套利”時，這是銀行資產所不允許的。但從國家宏觀調控的角度來看，上述現象中的“投機套利”是違約，而後壹種現象中的“投機套利”則取決於對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的要求。
(四)高房價下政府相關部門的利益分析。
政府機構作為公益性部門，除非有必要對行業進行引導和扶持，否則不應該將公共管理權力捆綁到某個行業部門，甚至捆綁到行業部門的利益上。公共* *權利和產業利益的捆綁，必然會激發產業部門和公共* * *權力的公共* * *利益，在犧牲公共* * *權力整體公共福利的同時，通過行政和經濟互利攫取更高的* * *利益。也就是說，公權的逐利行為是以偏離公益權利的正常實施為代價的。由於房地產價格持續上漲所帶來的需求驅動效應符合績效考核中價值評估的要求，價值評估很容易轉化為對房地產市場價格的默認和支持。而且，由於中國的房地產和不動產是合二為壹的，土地使用權的出讓被地方政府壟斷(即只有政府才能倒賣土地)，房地產稅也由政府主導，所以地方政府開發房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是壹致的(徐景陽，，2005)。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，近年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收入約占地方財政收入的35%。但政府的部門利益明顯受到輿論和宏觀政策的約束，不可能盲目支持房價上漲。當房價上漲能帶動地方經濟發展，能體現政績和政績的時候，就應該提倡、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲。由於過度膨脹的價格，風險大於收益，導致需求下降，甚至由於擔心風險過大，特別是由於輿論和宏觀政策調整的壓力而產生負面拉動。當部門利益受到影響而不得不放棄時，利益分割中的相關部門才會真正正視房價泡沫帶來的負面效應，整頓房地產價格調控。從批準開發商漲價到“保市場”再到調控降價的措施不斷出臺，反映了政府部門利益及其政策操作方式的不斷轉化過程。
(五)高房價下的消費者利益分析。
房地產商品的消費者是房地產商品的最終使用者，是房地產市場各種費用的最終承擔者。房價上漲帶來的好處可以分為兩類:壹是隨著房價上漲成為自己房子的百萬富翁，依然過著原住房戶的“正利益”。另壹種是買房還貸壓力大的“房奴”的負利益。原房屋所有人在房價上漲過程中獲得的“正收益”，可能是實際收益，也可能是名義收益，這主要取決於自己的房產是否出售。對於住在房子裏的消費者來說，得到的是資產名義估價值的增加，房子的貶值，生活成本的上升。房地產價格上漲。只有售出的房產才能通過房產在出售過程中的價格上漲來獲得虛增的利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者零散、不專業的購買行為被高度誘導。在房價上漲的過程中，他們獲得的是更多的負收益。目前，房地產投機和囤積居奇是中國市場上最大的“欺騙”行為。正是這些不公平的市場行為，導致房地產消費者背負巨額房貸債務。房地產價格的飛漲直接剝奪了消費者應有的住房權利，也間接剝奪了他們正常享受社會成果的權利。與人力、物力、財力、信息和組織利益的結合相比，消費者行為的物質力量和精神基礎明顯單薄。作為房地產市場的弱勢群體，他們的力量在房地產市場行為的博弈中是不成比例的，力量的懸殊使得消費需求相對於其他利益因素對房價走勢的影響很小甚至可以忽略不計。對房地產市場有最終決定性影響的是自然需求。在自然競爭的市場條件下，自然需求明顯決定價格。然而，在壟斷競爭和完全壟斷的市場條件下，消費者的需求大多是購買力的最終決定，尤其是在當前的現實中。在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，就連房地產的自然需求也同樣微不足道。作為社會稅收的來源，政府相關部門有責任和義務支持和保護其合法權益。為了滿足政績考核的需要，政府部門放棄人民利益，與開發商合作。擡高房價、膨脹房價的做法，是政府管理的“錯位”和“倒置”以及錯誤的政績觀造成的，是對人民利益不負責任的行為。
三，房價走勢及對策
(1)從上面來看，除了房屋的潛在買家，很難找到其他降價因素。因為降價與國家宏觀經濟繁榮目標的運行相違背，很難將其作為宏觀經濟調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關於切實穩定房價的通知》以來，很多規範性文件都提出了“穩增長、限增長”的思路，已經充分說明了這壹點。但在目前的市場條件下，房價理性下跌並不現實，因為市場缺乏這種理性下跌的因素和動力。尤其是在目前“消費資金不足，銀行買單”的情況下，房地產市場價格未來的走勢應該是穩中有升，甚至繼續“上浮”。只要購房者的首付、還款能力和銀行的房地產信用能夠繼續保持，房地產開發商能夠在這種延續中把經營風險轉化為消費風險和金融風險，並獲得相對較高的投資回報，利益集團的漲價行為就不會停止，消費者的利益就難以得到保護。但是，房價不可能無限上漲。最終考驗群體利益和漲價欲望的是消費者的房地產消費支出和房地產信貸的潛力和耐力。消費需求、住房信貸的承受力和疏通能力是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產宏觀調控過程中，調整房地產市場應是國家政策的初衷和基本要求，既能惠及人民群眾的住房需求，又能有效促進房地產及相關產業的發展。房地產市場價格調整對工業需求的影響應減少或輔以戰略性調整。房地產市場調控的基本取向應該是限制“百姓買不起”的房地產供給導致的市場需求減少，通過“百姓買得起”的住房供給增加導致的居民真實住房需求增加來彌補。
(2)這是“國八條”中兩次提到的限制高價大面積樓盤和別墅，提高小面積低價的保障房和廉租房供應比例的目的。市場運行不同階段的不同情況需要不同的調控方式，利益調節不能適用於所有情況。貸款利率的上調用於借款和還貸的人群，抑制了房地產市場的“投機套利”行為和住房需求的正常消費，對未還貸款的“投機套利”沒有作用。炒房的目的是以住房信貸的方式獲得貸款轉移風險，這種方式受到首付比例提高和房貸比例降低的制約。銀行套利反而被套牢，是操作失誤還是刺激需求的監管需要商榷。當務之急應該是迅速關閉銀行大門，提高首付比例，尤其是限制高價房和豪宅的貸款比例。這在宏觀調控政策上顯然不夠。
(3)、房產投資和投機的目的是壹樣的，就是持有房產，等待房價上漲獲得更多收益。兩者的主要區別是:房地產投資是指購房者為獲取長期投資回報而購買房屋的行為；炒房是指購房者為了獲取短期投機利潤，對房屋進行短期投資或投機的行為。國外壹般根據持有房產的期限來區分“投資”和“投機”。持有房產五年以上才交易是投資行為，買賣五年以內的房產是投機行為。
1.目前，我國還沒有對房地產投資和投機提出明確的界定標準。2009年以來，在房價上漲、通脹預期上升的形勢下，人們普遍認為大量購房等待升值是壹種合理的投資方式。壹些居民持有富余資金購買多套住房，他們自己也不區分買房屬於投資還是投機。當前，中國房地產市場要想持續健康發展，不僅要嚴控投機，更要嚴控投資行為，合理引導住房消費需求。
2.按照傳統觀點，房地產投資主要有以下優勢:壹是激活房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場發展；二是在房地產租賃市場提供房源，滿足市場的租賃需求；三是提供風險更小、回報更高的投資渠道，可以實現資產的保值增值。但是，在目前的情況下，房地產投資弊大於利。
(1)，在房地產市場供大於求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利於增加市場需求，促使房價止跌反彈。
(3)近年來，我國貨幣流動性過剩，投資渠道單調，房地產價格持續上漲，使得很多人認為房地產是高收益低風險的優質投資渠道。這種觀點鼓勵了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益正相關，要獲得更大的收益，就必然要承擔更大的風險。雖然中國的房地產價格在過去幾年中增長迅速，但從長期來看，大多數國家的房地產溢價與通貨膨脹率是壹致的，房地產市場的發展呈現周期性波動。根據《經濟學人》房價指標統計，從1990到2010第二季度，美國、英國、日本、新加坡的房價短期內會呈現單向上漲或下跌的趨勢，但長期來看，四國的房價會上下波動。因為房地產是“不動產”，壹旦房價下跌或房地產市場進入衰退，投資者很難獲得預期收益，甚至遭受損失。
(4)住房、股票等投資品有本質區別，完全不在壹個需求層面，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資產品不同，股票等投資產品是用富余資金自由選擇的，而住房具有很強的民生性，突出表現為保障居民生活的基本條件、普通公眾生活的基本需求和維護社會公平的重要媒介。現在的情況是，壹方面，富人把自己的富余資金投入到房地產市場，推高房價，大量的人通過炒房、投資房地產而變得富有，甚至躋身富豪榜；另壹方面，窮人因為房價高只能看“房子”，很難滿足基本的生活需求。目前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，是通過民生設施的投機和社會財富的轉移再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。可見，在當前我國基尼系數處於高位、貧富差距不斷擴大的情況下，放任房地產投資只會抑制民生需求，導致富者越富，貧者越貧，不利於社會的可持續發展。
第四，中國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房的融資渠道包括儲蓄銀行、信用合作社、建築互助儲蓄信用合作社、住房貸款協會和建築協會。從所有制性質來看，有三種情況:公有、私有、民間合作。儲蓄銀行是政府建立的國有機構。建築互助儲蓄信用合作社、住房貸款協會和建築協會既有私人的也有公共的，而建築信用合作社是民間的合作互助機構。
(壹)防範房地產開發企業的財務風險
1，銀行信貸風險防範。加強房地產開發信貸資金管理對房地產開發企業防範金融風險尤為重要。央行121號文件規定，開發商只有自有資金達到30%，且取得四證，才能從銀行獲得貸款，這在壹定程度上提高了開發商的貸款門檻，降低了銀行的金融風險。但由於信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業後，很難知道資金的流向、用途等信息，更難以控制資金的用途。而且房地產開發企業的貸款資金往往數額巨大，壹旦銀行等金融機構向缺乏資質和信用的開發商發放貸款，將承擔巨大的違約風險。因此，有必要完善對銀行等金融機構的信貸監管，防範因經營疏忽或失職導致的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要按照規範對房地產開發企業的資質、信用、自有資金比例、完工比例等進行嚴格監管，還要不定期地對資金流向進行監控，避免不良資產的形成。
2.鼓勵多元化融資方式。銀行信貸集中在房地產行業會給銀行業帶來高風險，同時也會助長房地產泡沫的膨脹，刺激潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款的單壹融資模式，發展多元化融資模式，有效分散銀行業的金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應積極探索融資渠道。房地產開發企業應打破原有的信貸融資模式，根據自身條件，努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，企業自身加強資金管理，可以提高資金使用效率。
3.房地產投資信托的風險防範。可以采取以下措施規避投資信托的風險:壹是完善房地產信托的相關法律法規。對於房地產信托和其他信托的各種運作，應該做出明確的法律規範。此外，支持房地產投資信托的稅收和會計制度也應相應調整，盡快出臺工商登記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、不動產等專項信托管理辦法。第二，加強信托公司的實力和專業能力。信托產品的風險主要與信托公司的抗風險能力和資金實力有關，所以專業的房地產投資信托公司可以更有效地規避風險。同時，應鼓勵信托公司建立科學的投資決策和風險控制體系。
4.完善我國房地產信用評級體系。住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資和個人住房抵押貸款都需要與信用評級體系配合實施。美國次貸危機的爆發表明，美國現行信用評級體系的執行存在壹定程度的缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級，我國金融機構對房地產信貸業務承擔了比較大的金融風險。中國有必要改進目前的信用評級體系。
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