關於房地產，《方案》只有壹句話，即“支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支持房地產投資信托(REITs)發展”。？
這和被困在“凍結”政策下兩年多的海南樓市差不多。以建設自由貿易港為契機，海南這兩年以“壯士斷腕”的決心，正在經歷壹場房地產運動。今年壹季度，海南非房地產投資同比增長14.8%，占全省投資總額的62.2%，自2011以來首次超過60%。？
6月8日，海南省委書記劉賜貴談海南嚴格執行房地產調控政策，稱將嚴控房地產。海南的房地產不要在外面想建多少就建多少，變成房地產加工廠。土地是有限的，歷史上也有過教訓，建設現代產業體系不能單壹。？
海南某TOP5地產項目銷售負責人向證券時報·E公司記者透露，自由貿易港政策出臺後，當地居民剛需感受海南的潛力，前來看房的人確實多了起來；非海南居民開始咨詢不限購寫字樓等商業地產，密切關註未來升值空間。？
限購加碼？
6月6日，證券時報·E公司記者來到海口市政府所在的西海岸地區。新建築層層疊疊，但規劃良好的道路上行人稀少，車輛稀少。除了區域中心的遠大城購物中心還有些人氣，其余街道都相當冷清。？
海口西海岸地區經過十年的發展，仍然需要聚集人氣，這是由於交通漫長，就業機會不足的因素，也是房地產被候鳥型投資客主導的癥結所在。根據市場分析和調查，65-70%的買家是養老和度假客戶和投資者，這導致西海岸地區的照明率非常低。？
當年海南房地產超高速發展留下的傷痛至今歷歷在目。但從2018年4月開始，境外投資者進入瓊的路線直接被封殺。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合發布《關於進壹步穩定房地產市場的通知》，對海南房地產實行全域限購。？
疫情期間，海南於今年3月實施“現房銷售”政策。3月8日起，嚴格執行本地居民限購多套住房政策，對已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其出售保障性住房和商品住房。？
在調控的不斷加碼下，市場穩步降溫。“特別是今年3月，海南首次推廣現房銷售政策。這是在疫情期間，業內反應比較大，顯示了海南政府調控房價的決心。”海口市房地產協會秘書長王璐說。？
2017年，海南省商品房銷售額創歷史新高，達到271.37億元，同比增長82.1%。但在2018年，這壹指標大幅下降了23.2%；到2019，海南商品房銷售額同比繼續下降38.8%；今年前4個月，海南商品房銷售額再次萎縮45.1%，至224.38+0億元。銷售額同比降幅逐年擴大。？
回顧海南房地產調控歷程，海南省委書記劉賜貴6月8日表示，“從2015開始，我們對房地產提出‘兩個暫停’，壹個是暫停批地，壹個是暫停房地產商拿地審批。因為當時房地產開發商已經掌握了幾十萬畝可以用來建商品房的土地資源。當時海南有兩萬多房地產開發商。很多市縣靠房地產賣地建房獲得稅收和固定資產投資。後來有三分之二的市縣取消了固定資產投資考核和財政收入考核。事實上，為了貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’的理念，從根本上限制了市縣的房地產業。”？
海南大學政治與管理學院研究員夏風認為，歷史已經證明，任何壹個地區或城市完全依靠房地產發展都是不可持續的。堅持“房住不炒”是為海南自由貿易港建設發展定調，擺脫房地產依賴。？
冷凍狀態？
“全球限購後，其他市縣的新市場幾乎沒有多少合格的買家，銷量和銷售額都萎縮到之前的30%以下。”壹位海南地區TOP5的地產項目銷售負責人談到。？
走在海口街頭，以往密密麻麻的中介鋪面大多不再營業，壹些開門營業的店鋪也空無壹人。海口有很多樓盤在售，龐大的營銷中心空無壹人。“限購政策沒有給島內外的投資者留下任何空間。只有部分海南本地人是剛需客戶前來看房，但這樣的需求畢竟有限。”前述項目銷售負責人表示。？
海南省統計局數據顯示，2020年前4個月，19個市縣中，銷售面積不足10000平方米的市縣有9個；銷售額在1億元以下的市縣有8個，大部分集中在海南中西部。？
在海南樓市重鎮海口，雖然限購加碼，但本地供需客戶和改善型本地需求依然旺盛。6月6日，海口江東新區附近某樓盤新建現房，當天上午基本售罄。“只要地段足夠好，有區位優勢，在海口、三亞還是不賣的。”？
2019年，海口市全年銷售面積達440.56萬平方米，同比上漲12%；銷售額約677.8億元，同比增長30.2%。上述項目銷售負責人表示，由於壹手樓限價的存在，位置好的新盤還是需要海南本地客戶。？
但類似的“竹筍”畢竟是少數，更多的中小地產商面臨限購後的去化壓力。？
除了購房者減少，這兩年海南新建商品房供應量非常少。比如，根據金融研究院的報告，2019年，海口、三亞商品住宅用地僅供應790畝，平均去化周期降至11個月。如果沒有新的供應，目前的庫存只能支撐不到壹年半的銷售。王璐透露，目前海口新房庫存已經見底，庫存在5個月左右。？
更多的土地，改為工業用地。根據2020年海南省重點項目投資計劃，2020年海南將安排105個省重點項目，總投資3772億元，年度計劃投資677億元。可以預見，未來海南工業園區的建設將會加快。？
此外，自由貿易港的總體規劃在文化旅遊方面給予了很大的政策傾斜。規劃中明確，大力發展旅遊業，支持文化旅遊產業園建設，發展特色旅遊產業集群，培育新型旅遊業態和模式，創建全域旅遊示範省，推進現金流穩定的優質旅遊資產證券化試點。支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支持房地產投資信托(REITs)發展。？
“自貿港是為了吸引更多企業進入，會堅決走房住不炒的道路。”王璐表示，未來海南將增加工業用地和商業物業用地的供應規模，住宅用地供應將相應減少。海南將走上“去住宅化”的道路，主軌道也將從住宅地產切換到商業地產和工業地產。？
未來獎金？
“海南的房地產業和雄安差不多，海南可能會遵循雄安的發展規律。最近兩年，海南適當控制了房價。預計海南會維持目前對房地產的態度——房不是炒，這條紅線不會因為海南的特殊性而被去掉。”浙商證券陳豪認為，本次規劃中之所以沒有強調海南的房價，是因為海南近兩年控制房價成效顯著，維持目前的控制力度較為合適。？
隨著近期《海南自由貿易港建設總體方案》的公布，海南房地產銷售再度活躍。”《方案》帶來的紅利是看得見的。海南未來人口和經濟總量將穩步增長，這是樓市升值的潛力。”前述海南房地產項目銷售負責人表示。？
自由貿易港政策出臺後，海口壹些熱門樓盤的看盤人數越來越多。上述海南地產項目銷售負責人表示，海南本地居民已經感受到了海南的潛力，前來看房的人確實增多了；非海南居民開始咨詢不限購寫字樓等商業地產，密切關註未來升值空間。？
“自由貿易港的建設需要大量的基礎設施和城市建設的投資和開發，而這些都離不開房地產。包括商業建築，包括寫字樓、金融大廈等設施。”廣東省房地產研究會常務理事韓世同對證券時報·E公司記者表示，海南自由貿易港方案如果提出來，如果變成新壹波房地產開發熱潮，肯定會失敗。？
限購持續兩年，限制了土地開發供應。2017中央生態綠心外來樓盤永久停止供應，制約海岸線發展。未來海南不會有太多新增供應，現有存量土地的價值可能會重估。？
“我認為我們不應該對2025年前的自由貿易港建設期望過高，但也不應該對未來期望過低。”王璐表示，2025年前的自由貿易港處於制度建設期，更多的是試錯；五年後，隨著自由貿易港制度的成熟，海南將迎來制度紅利的大發展大變革。