物業費不包括維修基金。公共維修基金由物業的業主籌集，業主按繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權屬於全體業主，個別業主不得從銀行提取部分自有維修基金。物業費是業主搬進小區後按月或按季度交的，錢歸物業公司。
物業費包括哪些費用？物業費壹般包括以下內容:
1，辦公費和工作人員工資。
物業公司為小區業主提供物業服務，需要聘用壹些工作人員。我理解物業服務人員的工資包括:人員費用、基本工資、社會保險、規定福利、加班和服裝費用等。辦公費是指交通費、通訊費、辦公用品、水電費等等。
2.管理費用。
管理費是指物業工作人員為巡視、檢查、維護、更新其公共區域而支付的壹些管理服務費，如賬戶管理、物業檔案等。
3、清潔費用和綠化維護費用等。
物業管理公司負責小區的保潔和綠化，保潔費用是指公共區域的環境保潔費用，包括:工具、工作人員用品、垃圾運輸、請清除糞便等；綠化維護費用包括:綠化工具費、水費、農藥化肥費、雜草清理費、景觀維護費。
維修基金和物業費有什麽區別？1.支付的歸屬不同。
維修基金由業主在正式入住前壹次性繳納，入住後無需再次繳納。這筆費用由成立的業主委員會或小區所在地的房管局保管，但使用所有權屬於業主。只有在房屋保修期滿或小區房屋大修時才能使用。使用時需要全體業主投票決定。
物業費由業主入住小區後按月或按季度繳納。這筆錢屬於物業公司，是對小區內的建築及其設備、綠化、衛生、交通、治安、環境等與居民生活相關的日常維護、維修、整改等服務的獎勵。業主不能以任何理由拖欠物業費。當然，如果物業費不合理，或者收了之後，物業公司服務不好，被業主投訴，那麽業主委員會可以開會決定物業公司的去留。
2.費用的使用流程不壹樣。
維修基金的所有權屬於全體業主，所以如果要動用這筆資金，必須征得業主的同意。具體申請流程是向業主委員會申請，然後通知全體業主。如果這項措施得到三分之二業主的同意，那麽只有在審查和批準後，才能使用分配的資金開始維修。
物業費是小區的日常維護管理。如果小區公共位置需要壹些小修小補，或者業主發現有損壞或者問題，可以反饋給物業管理公司，在物業管理處登記。物管公司確認批準後，他可以用這筆費用對小區進行維護和維修。
3.費用範圍不壹樣。
維修基金主要用於小區的大規模更新改造，主要包括房屋防水、墻體維修、電梯維修等。如果日常小修都靠公修解決，那就有點大材小用了。除了基本保修期外，壹般來說，出現重大問題的年限都在10年以上，所以公共維修基金更像是房子的養老金或者保障。
相比公共維修基金，物業費的使用屬於小修小補，主要用於小區內部環境衛生的維護和愛護，成本不大。物業費的合理使用，足以保證業主的正常日常生活。