1.物業型購物中心物業型購物中心:分為A、shopping plaza/廣場/中心、B、MALL。
A.物業型購物廣場:壹般由大地產商在市中心黃金地段開發建設，實行租賃制。特點:面積壹般在50萬到65438+萬平方米左右。因為面積不夠大，所以它的定位也必須突出某個目標客戶群。所以業態普遍不全，即業態復雜程度不夠(通常定位於高端市場，大租戶以高端百貨為主，很多業態沒有引入)，不是真正的摩爾購物中心。
B.摩爾購物中心MALL:又稱摩爾購物中心MALL。摩爾的業主壹般不從事零售業務，而是將場地出租給專業的零售商，委托專業的管理公司進行管理，將業主、管理者和經營者分開。優勢互補既能保證和提高管理水平，又能讓摩爾以統壹的社會形象面對消費者。同時，由於摩爾的零售商單獨經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和管理風格。這種購物場所的組織形式和結構包含了壹種促銷思想，那就是讓消費者盡可能長時間地停留在購物場所。MALL，普通的摩爾購物中心，是大地產商根據MALL的要求設計開發的。建在市中心黃金地段或郊區住宅區，實行租賃制。特點:面積比購物廣場大很多，壹般在15到30萬平米左右；業態和行業的復雜程度是高度完整的，壹般是全業態、全行業運營。
但是建造壹個購物中心很容易，但是管理它卻很難。大型購物中心的正常運營首先需要提前規劃設計的成功。除了提前規劃，美國購物中心還實行專業管理。管理主體可以是房產主，也可以是房產主聘請的專業企業管理咨詢公司。簡單地把購物中心管理當成物業管理或者商業管理是錯誤的。它幾乎是壹門邊緣學科，物業管理和企業管理交織在壹起。購物中心管理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運行，還要保證周圍環境的整潔和安全。他們還應該了解店鋪管理知識，為零售商提供信息服務和有價值的建議，更重要的是進行統壹的促銷活動，負責將顧客引入店鋪。購物中心不是集市，管理者也絕不是只收房租的房東。他必須保證租的客戶有壹個完美的，大體壹致的形象，這樣才能保證能賺到理想的利潤，否則就沒有房租給妳了！所以很多產權式購物中心都是由專業的購物中心管理公司來管理的。比如臺灣省的很多購物中心(比如京華城)都是由新加坡專業的購物中心管理公司來管理的。
以物業為基礎的購物中心已在東南亞許多地方發展起來，如香港時代廣場、海港城、太古廣場、節日廣場、新加坡的NgeeAnnCity、來福士城的RefflesCity、WismaAtria、CentrePoint in First Place、菲律賓馬尼拉的GLORIETTAPLAZA、SHANGRILAPLAZA、LOWYatPlaza、ImbiPlaza、樂天購物中心(Lot10)、馬來西亞吉隆坡、泰國曼谷的世貿中心、暹羅中心、河城和時代廣場、京華城、唐人街、泰茂海外名品SHOPPINGPLAZA/SQUARE壹般只出租，以維護購物中心的品牌形象和管理。
國內代表有:香港九龍倉投資的上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃埔投資的上海梅隴小鎮廣場、北京東方廣場，香港嘉裏投資的上海不夜城、北京國貿。
除了中國少數成功的房地產購物中心，許多都面臨著三個困境。困境之壹:客流不旺。很多大城市開設的純物業購物中心，都面臨著低客流的災難。走進購物中心，給人壹種壓抑和荒涼的感覺。顧客像看藝術展壹樣瀏覽各種專賣店，真正掏錢購物的人很少，穩定的回頭客就更少了。困境二:租客難找。純產權式購物中心采用出租的方式運營，即開發商將商鋪或攤位出租給零售商。因此，租金是開發商的重要利潤來源。要獲得穩定理想的租金，壹定要找信譽好的零售商。但購物中心建成後，往往會遇到招商引資的問題:預期的零售商不來，想來又不想要。中國的專賣店和專賣店本來就數量少，質量低，讓購物中心選擇不足。國外專賣店、專賣店已經成熟，但不壹定適合中國目前的消費情況；有壹部分已經適應了，但是在國內不壹定有營業執照。困境三:管理薄弱。購物中心往往有數百家獨立所有權的零售商，要通過統壹管理來樹立購物中心的整體形象。然而，購物中心的管理比百貨公司要困難得多。面臨的問題有，是否所有零售商都接受統壹收銀、統壹營業時間、統壹促銷行動等。如果協調不力，會損害購物中心的整體形象，讓顧客失去光顧的興趣。
2.百貨購物中心:
由大型連鎖百貨公司發展或擴張。面積壹般在10至15萬平方米左右。因為面積不夠大，所以它的定位也必須突出某個目標客戶群。入駐的行業壹般都比較齊全，但是業態的復雜程度不夠(通常定位在高端市場，主要是自有百貨。百貨公司的超市雖然壹般規模大，有特色，但壹般不會引入超市、家具城、玩具反鬥城超市等業態。然而，隨著百貨購物中心的不斷擴張和兩廳/其他廳的建設，不同的業態正在被引入百貨購物中心，向真正的摩爾購物中心邁進。比如亞洲最大的百貨公司新光三越百貨的臺南新店，占地654.38+0.6萬平方米，幾乎引進了所有業態，成為摩爾購物中心的真正MALL。
百貨購物中心比純物業購物中心有壹定優勢。體現在百貨商場因為信譽好，客戶關系多，營銷推廣管理水平高；所以更容易招人和招商，業績壹般也更好。其代表有:臺灣省遠東百貨集團的大園百購物中心、臺灣省新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、首爾樂天百貨總店，大陸代表有:北京莊勝的搜狗百貨、上海第壹八佰伴百貨、武漢廣場等。
3.摩爾購物中心購物中心:
由專業連鎖購物中心集團開發運營，其特點是:自營比例高(約50%至70%)。連鎖摩爾購物中心(Chain Moore Shopping Center)是指超大型購物中心，由專業的連鎖購物中心集團開發經營，自營比例較高(自營百貨、超市、影院、美食城等。)，業態和行業極其完整復雜，產品組合最廣最深，且定位於家庭(全家/全客層)，可滿足全客層壹站式購物消費和壹站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。專業的連鎖購物中心可以解決購物中心的租用問題，快速實現購物中心的全面開業，管理推廣的力度和號召力遠高於普通購物中心。就中國而言，國內的商品種類和各種專賣店只有國外的30%左右，購物中心的租金就更難了。因此，專業的連鎖購物中心是壹種值得推廣的購物中心經營模式。但專業連鎖購物中心的管理要求和難度比其他業態更高，目前國內還沒有專業的連鎖購物中心；所以最好引進外資專業連鎖購物中心集團。比如菲律賓的SMSUPERMALL集團(自營SM百貨、SM超市、SM影院、SM玩具反鬥城和SM美食城)和羅賓遜集團(自營羅賓遜百貨、羅賓遜超市、羅賓遜影院和羅賓遜玩具反鬥城)泰國正大集團的MALL集團(自營易初蓮花超市)和馬來西亞金獅集團旗下的百盛購物中心(自營百盛百貨)1、Mega/超級購物中心的SUPERMALL/CITYMALL
面積超過24萬平方米。如曼谷西康廣場的SeaconSquare、馬尼拉的SMMEGAMALL和SHANGRILAPLAZA、吉隆坡的MidvallyMegamall購物中心、臺灣的花城、昂昂城的SuntecCity和新加坡的新達城廣場、上海的鄭達廣場和香港的海港城等。
2.大型購物中心
面積在12到24萬平米之間。如廣州的天河城和中華廣場，大連的和平廣場和新瑪特。摩爾是壹個巨大的購物中心。超大型購物中心的發展大多不是壹步到位的，而是壹步壹步進行投資，分為兩個階段，可以隨時調整。
3.中型購物中心
面積在6000-1.2萬平方米之間。如上海友誼南商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京鐘繇百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨等。商場壹般是中等規模的購物中心。
4.小型購物中心
面積在2萬到6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島吉之島青島東店等。生活購物中心和社區購物中心也是小型購物中心。因為面積巨大，真正的摩爾定位為家庭(全家/整客層)壹站式購物消費和壹站式休閑享受。所以高、中、低檔的商品壹定要有，保證商品種類齊全；理想的比例是:高3:中5:低2。當然，由於商圈不同，每個購物中心的高中低檔比例是可以調整的。
1，以高端商品為主
如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格裏拉plaza、臺灣北京花城。(但如果70%以上經營高檔商品，這個購物中心最多只能做到654.38+萬㎡。如果開在國內，它的聚客能力會很有限，壹般是購物廣場，所以不能叫摩爾商場。
2、以高檔貨為主。
即高、中、低檔比例協調(約3: 5: 2)。如廣州的天河城、馬尼拉的SMMEGAMALL、臺北的大圓百、馬尼拉的羅賓森廣場和上海的鄭達廣場。
3，以低檔貨為主。
比如馬尼拉永恒。但低檔商品不能超過60%，否則就變成了大型跳蚤市場、小商品市場或者批發市場，不叫摩爾購物中心MALL。1，大都會購物中心
東亞、日本、香港、臺北多為大都市購物中心，位於市中心黃金商圈，與地鐵站相連。壹般樓層較高:營業樓層達到地下2-3層，地上8-12層。地下三至五層有停車場。比如馬尼拉的SMMEGAMALL和SHANGRILAPLAZA，臺灣的花城，新加坡昂昂城的新達城，上海的鄭達廣場，香港的時代廣場。
2.區域性購物中心
位於市區非傳統商業區，但交通便利。
3.郊區購物中心
歐美多為郊區購物中心，位於郊區高速公路旁。壹般樓層少:營業層為地下1，地上2-4層。室外停車場規模龐大，達到1000多個車位；甚至有壹個大型停車場，有超過1000個停車位附屬於該建築。然而，菲律賓的SMMALL購物中心更具美國特色，既經營大都市購物中心，也經營郊區購物中心。郊區購物中心:如馬尼拉24萬m2的SMNEDSA MALL和SMSOUTH MALL，上海1.7萬m2的莘莊購物中心。
4.社區購物中心
位於壹個大型住宅小區。社區購物中心壹般面積較小。商場* * *分為8類:
按照商圈輻射範圍:1鄰裏購物中心，2社區購物中心，3區域購物中心，4超區域購物中心(商業復雜程度最高，是真正的“摩爾”)。
根據入駐商家的主要業態和行業劃分為:時尚精品購物中心5家、大型量販購物中心6家、主題及節日購物中心7家、工廠直銷購物中心8家。
這是ICSC(國際購物中心協會)在1994中分類的八個不同的購物中心。這八類購物中心的特點是:建築設施規劃壹致且完整，交通道路系統完備，停車位充足，店鋪類型和服務多樣化，經營策略和店鋪管理統壹，購物環境獨立。整體而言，封閉式商場通常是購物中心的主體，采用封閉式設計，將每兩個相對的店鋪與中央調溫系統的消費購物通道連接起來，形成壹年四季舒適的購物環境。1，業態極其復雜，如果面積超過1.2萬㎡，堪稱摩爾購物中心的真正MALL。如泰國曼谷的Seacon廣場，菲律賓馬尼拉的SMMEGAMALL等。
2.商業結合程度低(比如只有大型百貨，沒有大賣場；或者只有大賣場沒有大百貨；或者沒有大型電影院)，不叫摩爾購物中心MALL。1，美式簡約的門面，看起來就是壹個超大型的倉庫或者工廠，比如菲律賓的SMMEGAMALL，廈門的SM城市廣場，美國的MALLOFAMERICA。
2.歐洲古代城堡童話般的立面，比如臺灣省的臺灣貿易購物中心，菲律賓的羅賓森。
3.奢華高貴的現代主義者就像超大型的百貨公司，如上海鄭達廣場、臺灣北京花城、菲律賓ROBINSONSPLACE、菲律賓SMASIA- MALL、菲律賓香格裏拉MALL。
4.香港黃埔新天地、菲律賓TUTUBANCENTRE、菲律賓FILVESTSUPERMALL、寧波天壹廣場等零散商業建築集群。
5.商場式摩爾:如韓國首爾樂天樂園世界的樂天摩爾(由樂天百貨集團投資)。
6.綜合交通樞紐——換乘綜合摩爾購物中心，具有內地特色的購物中心。
7.美國式的小購物中心:如青島佳世客JUSCO。
8.有寫字樓的摩爾:如北京百盛、北京新世界中心。