而且符合中國銀行業和保險業監督管理委員會的監管規則。
前段時間，市場盛傳“銀監會正在調查中國平安投資房地產市場。”這壹傳言引起軒然大波，中國平安隨後回應稱，投顧壹直嚴格遵守監管相關規定，不評論無根據的市場傳言。
壹般來說，讓資本絕望的是更高的利潤；但馬明哲沒想到，投資華夏幸福最後竹籃打水壹場空，有點倒黴。
就在幾天前，華夏幸福發布公告稱，由於原第壹大股東華夏控股被動減持股份，中國平安資產管理公司和中國平安人壽保險公司成為華夏幸福第壹大股東。
似乎每個企業都有自己的尷尬:恒大的債權人被迫成為股東，而中國平安被迫成為華夏幸福的第壹大股東。
如果這件事發生在寶能系成為萬科第壹大股東的時候，姚先生壹定會欣喜若狂。但平安成為華夏幸福的第壹大股東，馬明哲只能暗自難過。
因此，中國平安隨即撇清關系，表示:華夏幸福實際控制人王不變，中國平安人壽保險公司作為華夏幸福的財務投資人，將繼續積極參與債委會的相關工作。
是的，已成定局。雙方現在能做的，就是救助受傷的大象華夏幸福，這也成為平安投資歷史上的汙點之壹。能否全身而退，還是未知數。
從中國幸福爆炸開始，今年以來，中國平安股價接連暴跌，股價暴跌。小股民不禁感嘆“妳怎麽下來了！”，股價從近年最高點約93元/股跌至49元/股，幾近腰斬。
這壹年，上市房企日子很不好過。平安的“隱形房東”身份也讓其股價逐漸“房子化”，市場賦予的PE值達到近十年來的低點。
平安和幸福可能是中國最吉祥的兩個詞。
但2021年後，平安幸福的中國，很可能會成為不吉利的商婚的代名詞。
安全和失敗的故事
關於馬明哲投資失敗的故事很多。早年平安選擇進入二手車市場，投資超6543.8+0億的平安好車最終離開。這是小數目，投資金額較大的是匯豐銀行和富通集團，壹家國際保險公司。
其中，投資匯豐股票的浮虧超過380億港元，直接導致中國平安當期凈利潤下滑。
至於富通集團，發生在2008年，中國平安投資238億元入股。富通集團財務狀況雷霆萬鈞，股票迎來拋售潮，進壹步導致股價下跌，平安損失慘重，浮虧超過6543.8+057億元。
這壹巨額虧損直接抹殺了中國平安當年中期取得的凈利潤(2008年中期凈利潤為71億元)。
為此，馬明哲還放棄數千萬年薪“道歉”，稱這是公司利潤下滑的“個人表現”。
只是同樣的事情，十年後再次發生在平安身上。不同的是，投資標的是房企。2018，馬明哲看中華夏幸福，認為王在產業地產方面“天賦異稟”，帶領平安兩次“挺進”華夏幸福董事會。
曾經，2065438年7月18日，華夏幸福控股股東華夏控股將其持有的5.82億股股份轉讓給平安資管，占總股本的19.7%，耗資13.77億元。
第二次是2019 65438+10月31，平安資管再次斥資42億元買入1.71億股華夏幸福。兩筆投資合計1797億元，直接讓中國平安成為華夏幸福的二股東，占股25.25%。
華夏幸福兩次買入的股價都不低，分別為23.655元/股和24.597元/股。如今華夏幸福股價徘徊在3.9元/股，折價20%，甚至低於平安股價。平安真的是高位站崗，再次成為投資界的笑柄。
如果讓他回頭看這個選擇，估計只有後悔了。相比2018年的態度，現在平安對華夏幸福的態度已經360度大轉變，從今年3月開始更加曖昧。
即使成為華夏幸福的第壹大股東，平安也已經聲明不再提供資金支持華夏幸福，只提供法律建議、經驗和咨詢幫助華夏幸福渡劫。
但這個時候，中國在幸福上缺的是給建議的人？
好在這十年，平安的凈利潤和營收都有了很大的提升。即使華夏幸福虧損減值達到359億元(股票資產6543.8+04.4億，債權2654.38+05億)，也不足以讓這個金融保險巨頭倒閉，但虧損還是肉眼可見的多。
中國平安在2021中期業績中表示，歸母營業利潤同比增加10.1%至81836億元，但歸母凈利潤同比減少15.5%至580.05億元，歸母凈利潤減少90億元。原因不言而喻。
因此，平安表示，保險資金的組合收益率承壓，對華夏幸福的撥備非常謹慎。也就是說，計提減值損失是在359億元非常審慎的情況下計算的。如果算上商譽，債務重組不順利，平安投資的損失可不止這個數字。
今年6月，中國平安回應投資者近十年投資回報稱，中國平安2011-2020年平均總投資回報和綜合投資回報分別為5.3%和5.5%，僅略高於銀行理財產品。
作為參考，2019年，全國社保基金的投資回報率達到15.5%，中國平安的投資回報率明顯低於這個數值，幾乎不容樂觀。
考察華夏幸福目前的問題，其實並不比“某壹家獨大”輕，甚至可以給想在產業地產中分壹杯羹的開發商壹些啟示。
中國的幸福是“不幸福”
華夏幸福的軟肋在於北京周邊的重倉，運營模式是多空結合，即長期通過工業園區開發招商，短期通過與政府合作開發住宅。住宅開發壹旦遇到挫折，很容易陷入短期資金緊張。
在北京、雄安新區等利好政策的帶動下，2016年，華夏幸福迎來高光時刻，1203億銷售額達到房企第八名，成為千億房企之壹，華潤置地、金地、世茂、招商蛇口、龍湖等房企均在其後。
當年，華夏幸福實現營收538.2億元，其中近90%來自北京周邊地區，“孔雀城”的美譽非常有名。
它最黑暗的時刻也很難擺脫，因為它在北京周圍的位置很重。當年在環京地區倒下的房企不止華夏幸福，還有韓晶地產(現在已經轉手奧林匹克公園)。
除了在北京周邊的布局，華夏幸福的融資成本也處於行業中上遊。即使在2018引入平安後，華夏幸福的發債利率仍在10%以上。
雪球越來越大。在平安引入後的三年裏，華夏幸福發行的債券更多。平安對華夏幸福的投資為540億元，其中股權投資6543.8+08億元，表內債券360億元。
當北京周邊的布局從優勢變成致命弱點的時候，中國的幸福感爆發也來得很快。
平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林曾表示，當初選擇投資華夏幸福，就是看中了其支持地方政府發展的商業模式，符合風險投資的特點。但京津冀周邊調控趨嚴，北京周邊住宅量價齊跌，回款成問題，導致資金鏈斷裂。
此外，華夏幸福近幾年的新區域擴張效果不如預期，擴張速度快，管理差。此外，新冠肺炎疫情“黑天鵝”加劇了華夏幸福的兌付風險和財務危機。
今年中期業績顯示，華夏幸福營收21.68億元，同比下滑43.63%。期間虧損近百億元，歸母凈利潤-9.48億元，同比下滑256.37%。
期間虧損原因有二:壹是收入和毛利率大幅下滑。其次，華夏幸福期資產減值損失和信用減值損失達到21.45億元，是去年同期的近4倍，主要是存貨跌價損失和合同履約成本損失65438.4億元。
華夏幸福當期毛利率僅為5.29%，明顯低於2018-2020同期的45.67%、48.73%和46.93%。毛利率低很重要的原因是在壓縮營收的同時，營業成本不僅不降反升，還微增了0.6個百分點。
營收成本方面，華夏幸福控制了三項費用，但只有財務費用超過壹倍。上半年僅財務費用支出56.35億元，同比多支出33億，同比增長143%，說明是上半年融資利息增加所致。
從這個角度來看，即便平安當初推出是為了“更便宜”的錢，降低利息成本，但雷霆爆發後，鳥獸散，華夏幸福也融不到錢，只能變賣資產或者引戰。但今年這個時候，誰來充當“接盤俠”呢？
對此，上交所也要求其補充披露近期股票債務和利率變動情況。
中國人的幸福危機遠不止於此。銷售規模和負債的反向變化，預示著華夏幸福在未來壹段時間內難以走出泥潭。
今年上半年，華夏幸福銷售額僅為654.38+039.68億元，同比下滑66.69%，排名654.38+000，銷售業績直接倒退到2065.438+03之前(華夏幸福上半年銷售額為2065.438+059.09億元)。
其中，房地產銷售總額74.89億元，銷售面積696.5438+0.08萬元，結轉收入654.38+0.496.5438+0.5506萬元，但待結轉面積高達654.38+0.32405萬元，這不是好事，導致周轉不靈。
截至2021年6月30日，華夏幸福有息負債為187619億元，其中短期借款和應付債券29136億元，壹年內到期的非流動負債(不含租賃負債)786.9億元，短期資金需求至少為1077。
最新數據顯示，截至9月初，2021，華夏幸福逾期債務本息合計達878.99億元。半年末公司貨幣資金余額僅為139.8億元，其中可用資金為7.34億元，各類受限或限制資金為132.46億元。為什麽？
更何況，馬明哲介紹的吳向東，從華潤置地轉到華夏幸福，怎麽也想不到自己的離開方式是這樣的。在這個關鍵時刻，吳向東的團隊離開華夏幸福，也代表了各方的立場。
停下來，也許就在壹瞬間。平安會做空華夏幸福嗎？華夏幸福的救星會是誰？
平安“房地產”業務
每個人都想成為“巴菲特”，但即使是巴菲特也有失足的壹天。馬明哲高估了華夏幸福的業績增長預期，低估了其風險系數。
除華夏幸福外，平安還投資了中國金茂、旭輝、碧桂園、施瑯地產四家上市房企，持股比例均超過5%，甚至是二股東席位。
做房地產需要錢，而保險金，保險+房地產，被認為是最強大的組合和生意夥伴，但在今年變幻莫測的房地產行業，這個組合也變得搖搖欲墜。
除了投資房地產企業，平安還做了很多追加投資，包括投資性房地產，也就是商業地產，重點是商業地產穩定的長期現金流。
比如今年，中國平安人壽保險公司在商業地產領域再創佳績。購買凱德集團中國萊佛士組合部分股權，資產總值467億元，中國平安人壽總投資不超過330億元。預計2021三季度完成交易。
來福士資產包括上海廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場和杭州來福士中國。此外，根據市場信息，中國平安人壽保險公司正在洽談收購北大資源，該公司擁有38個物業開發項目。
截至2021年6月末，平安集團半年報披露的平安集團6.89萬億資產版圖中，有602.69億元的投資性房產。真正的地產帝國可不止這些。
平安集團旗下平安地產在年報中提到，預計到2020年，中國平安集團房地產配置最高額度為7500億元。房地產投資不僅限於物業項目，還包括商業體、酒店、工業物流、養老地產、海外投資等。
而且平安地產不僅做資產管理業務和投資房地產，還和第三方房企做房地產項目的股權投資業務。
簡而言之，平安不僅直接做房地產業務，還通過借錢給開發商收利息，拿房地產項目分紅，增加了不少額外收入。
這也是為什麽大家稱之為“地產大鱷”，最大的隱形房東，房企背後的大融資人。