壹.導言
1，中國總人口約14億！
2.2065438+2009年6月0日，國家衛計委召開新聞發布會。發布會上，衛健委老齡健康司司長王海東指出，當前，我國正處於人口老齡化快速發展階段。截至2065438+2008年底，60歲及以上老年人口達到2.5億。他說，中國老年人的健康狀況不容樂觀。2018年，中國人的平均壽命是77.0歲，但據研究，中國人的平均壽命只有68.7歲。患有壹種以上慢性病的老年人比例高達75%，失能和部分失能老年人超過4000萬。老年人對健康服務的需求非常迫切。-男性平均預期壽命約為66歲，女性為74歲；未來法定退休年齡:男65，女60！
2.國家統計局網站發布《建築業持續快速發展城鄉面貌顯著改善——新中國成立70周年經濟社會發展成就系列報道之十》。報告顯示，2018年，城鎮居民人均住房建築面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農村居民人均住房建築面積47.3平方米，比1978增加39.2平方米。
二、聊城簡介
聊城位於山東省西北部，北接德州、河北，南接菏澤、河南，東臨濟南、泰安，西接河北省，總人口約600萬。轄東昌府區、臨清市、陽谷縣、莘縣、茌平縣(今茌平區)、東阿縣、冠縣、高唐縣。GDP屬於官方數據，因為參考意義不大，所以省略。官方平均工資5400元/月(2019)，經濟發展和實力在全省排名第壹或第二。非官方調查數據顯示，工資收入在2500-5000元之間(大部分沒有社會保險)。消費潛力不足，生活壓力大！是標準的四線城市。
1.聊城房價對比市區或者東昌府區，2019的時間點是12。老城區新房價格(要價)壹般在1.1萬左右，二手房價格也在1.1萬左右，新房和舊房價格基本壹致。開發區或新城區“高新區”部分區域的新房要價基本在1.2萬左右，舊房在0.9萬左右。新房和舊房價格差距很大。但總體來看，真實成交價比要價低20萬左右，真實成交價分布在0.8-0.95萬之間，符合正態分布。看租金價格，因為租金價格最能反映該區域房地產的真實發展水平。市區130 -150平的房子，月租金最高不會超過2000元，拎包入住的大勢價大概是1200。開發區的房租就更低了，基本維持在1，000以下，尤其是壹些位置好點的回遷房基本都在600元左右。租售比很低！說明房價的增長勢頭嚴重腎虛！！如果聊城維持高房價，繼續上漲，那麽租房是最明智的選擇。
2.聊城現有房屋數量。取新北環-東環-南環-西環逆時針旋轉範圍內的面積進行統計。已建、在建、商用和集體用房超過40萬套。這壹帶最大的社區是阿爾卡迪亞集團大廈，預計供應量約4萬套。堪稱聊城最大的鋼棺區——貧民窟區。
3.聊城房地產持有者和消費者。持有人除了開發商，主要是零星的家庭住房投資，還有壹部分隱形炒房團，壹小部分用於自己居住。在聊城市，官商擁有的房子高達80%，科級、副科級幹部家庭平均擁有4套以上房子，局級幹部家庭平均擁有8套以上房子，關鍵崗位、特殊權力部門幹部家庭擁有10多套房子！廣大職工階層壹般維持在1或2套富裕房的水平，這裏面包括繼承的房子。
真正需要買房的是消費者，主要是結婚等剛需、改善型住房！這些人也就是所謂的地產韭菜，需要開發商定期收割！但是韭菜長不高，減產趨勢嚴重。
4.房價的構成。房子是地價+建安成本構成的。目前聊城土地第二貴500萬畝(聊城碧桂園)，第壹貴877元每畝(聊城祥盛地產)。建安費用壹般控制在1200元/㎡以內！！！多層住宅的建築安裝費用應控制在900元/㎡以內。這裏說的建築安裝成本是建築安裝公司的中標價格(含稅、利潤)，水、電、暖甚至適度裝修的價格都符合國標質量。實際操作中，結合偷工減料和非法分包，可降低成本200-400元/㎡！真正的建安造價是1000元/㎡(高層)，600元/㎡(多層)。然後把地價算到樓面價；以聊城翔盛地產的翔盛金麟府為例，他的樓面價不超過3000元/㎡！翔盛的高樓理論造價4000元左右！其他位置的房產理論成本會低於3800！！但競價超過1，000，開倉利潤1.63%。為了獲得巨額利潤，我們不得不提到另壹個概念:池子。因為國家現行法律對公攤沒有明確要求，公攤是開發企業的遮羞布！用它來掩蓋骯臟和赤裸裸的欺詐！山東省的公攤全國有名，聊城的公攤是山東最有名的:大，大，超大！以祥生的祥麟府為例，他家房子要合租也不算太離譜。高層基本在24%-29%之間，多層住宅分攤約15%。這些攤位是什麽？我們只知道有疏散大樓，電梯等。事實上，有房的物業，大門，甚至人防工程將被計算在攤位。除此之外，還有壹個水池神器:計劃。開發商最初按照10000㎡規劃，實際建成9000㎡。然後他找了壹個政府部門拿到12000㎡,然後把這2000㎡分攤到每家每戶的池子裏，導致部分房屋實際建築面積為1170。
現實中壹棟30層的壹級高層建築的假池銷售可以抵消該建築的建安成分！都說建築的真實成本是開發商購買土地的價格！！
另外，開發商購買土地的價格也是假的，這已經是地方政府土地財政公開的秘密了！比如開發商以800萬畝的價格拿地，政府公示備案。事實上，大多數情況下，政府只要求開發商支付50%-70%，或者全額返還給開發商，或者采取無償劃撥其他土地等補償措施對開發商進行補償。
總結壹下，聊城開發商的建築成本其實是2000-3000平的真實成本。
有人可能會反駁，人工、水泥、鋼筋都漲了，成本怎麽可能不漲？我不反駁，請仔細閱讀以上，解惑。
5.聊城房地產的官場環境。壹句話:政府和開發商都希望購房者成為接盤者！為什麽？很簡單，這是壹個龐氏騙局式的模型。不管購房者是炒房團、剛需還是其他，地方政府(LG)和開發商(LM)都希望購房者永遠為房子買單，LG和LM永遠收錢割韭菜。只有這樣，房地產才不會跌，哪怕是壹年賣幾套房子，也不會崩盤！
地方政府和開發商的利益永遠是壹致的。有兩個證據:壹是農民工和包工頭的工資和工程款會壹直拖欠甚至沒有，政府職能部門不會認真負責地處理；這種現象會降低開發商的建築安裝成本；第二，購房者被開發商欺騙，政府不會認真負責的真心對待開發商，即使開發商鬧得天怒人怨！這種行為會幫助開發商獲得非法利益而不受應有的懲罰！
地方政府通過人民賦予的權力選擇性解讀法律法規，誘導民眾消費高房價。比如劃分學區，劃片就近入學，具體要求工作社保，居住證，房產證等。，看似正規，實則是濫用職權使用所謂的“正規程序或手段”，在“非正規、非法的社會環境”中要求人。可想而知，群眾很受傷！比如聊城有多少企業能按照《中華人民共和國勞動合同法》繳納社保，有多少勞動者收到了不公平待遇投訴甚至仲裁。職能部門有沒有認真執行這部法律，有效保護勞動者？
6.開發者後續的吸金技巧。後期物業服務是開發商向別人學習的另壹種手段。與其說是“物業服務”，不如說是“吸血服務”。聊城新房物業費永遠是1.5元-1.8元-2元，基本都在1.8元以上，還要按照購買的建築面積來交。物業費的真實繳納和賬目從來不向業主公開。業主只需要知道“應付物業費”。其他與主人無關。當然，物業公司也是開發商控制的。它是主人的叔叔。業主能說大爺提供的服務不好嗎？！公共用電，電梯，照明，垃圾等等各種各樣，需要單獨付費。用壹個例子來說明物業費的暴利。建築面積30000㎡的高層，如果賣給33000 ㎡, 300戶，物業費1.8元/m2/月，其他費用600元/年；貢獻率為85%，此樓年財產性收入= 1.8 * 3.3萬* 12 * 0.85+600 * 300 * 0.85 = 75.9萬元。因為房子的保修期壹般是5年，由施工方承擔，物業只承擔前5年的部分健康安全保費。此外，社區還可以通過廣告創收。粗略估計，這棟樓壹年最低能有6萬元的收入。那麽這棟樓的最低財產性收入可達82萬/年，這棟樓的建築安裝費用為3200萬元。30年以上可以通過物業賺取建安費。其實物業給開發商賺建安費只要25年！
7.在公共區域非法銷售。典型的例子是人防工程設施。人防工程屬於國家所有，平時由業主使用。最廣泛的用途是停車位。由於涉及物權法、合同法、人防特別法以及地方政府人防管理部門的具體解釋不合理，造成了壹些混亂。所以開發商認為是自己的，可以隨意買賣，或者變相買賣。而人防車位是不能辦理產權的，大部分已經包含了整棟樓的整體構件，由全體業主支付。因此，在實際司法案例中，人防車位只有使用權，使用權屬於全體業主。物業可以根據業主委員會的委托進行管理，收取相應的管理費，收益用於小區。然而，開發商開始變相或公然銷售。聊城停車位壹般在6萬-1.2萬，壹般人防停車位會按照0.6比0.8的比例配置。那麽該樓最低有1.80個車位，壹個車位賣1萬，那麽最低違法所得將是1.8萬！
三，聊城房地產的困境
聊城地產上面說的是暴利，與讀者相比。但是為什麽很多人都說開發商日子不好過？原因是地方政府沒有嚴格執行相關法律法規！
法律明確規定，批準後進行建設，資金到位後開工建設。但是現實中所有材料都是邊建邊報，甚至是先建後報批，或者幹脆不報，隨妳喜歡！最後，不能辦理房產證，讓購房者去承受！另外，開發商根本沒有什麽資金，都是通過所謂的黑關系中標的。同時，他們利用銀行貸款和民間高利貸，集資先支付土地出讓金首付，再要求施工方出資建設，兩手空空！地方政府和商家壹起操作，國家建築法就成了壹紙空文！施工方也沒錢，為了中標只好答應開發商的要求。施工方也開始借高利貸來獲得啟動資金。在大多數情況下，風險被轉移，非法分包和拆包開始。有兩個包，三個包和四個包，等等。等到真正的施工人員已經不下八包了！中間的每壹個環節都開始拖欠，還有拖欠工程款和工人工資的包工頭和工人。這是聊城的建築生態系統。也是中國建築行業的政治生態環境。
第四，聊城未來十年房價走勢分析。
聊城房價還會漲，，，繼續漲。責任和推手是當地政府！地方政府和開發商聯合作秀，鼓勵和壓迫老百姓拼命買房，增加了購房氛圍和環境的壓力，卻沒有增加購買力！我大膽估計2025年聊城平均房價將達到1.8萬/m2，實際成交價格不會低於1.5萬/m2，但會逐步回歸到2025-2030年2.5-3.5噸麥/m2的價格。2025年是聊城房地產行業的轉折點，也是第壹個轉折點。後期會出現新的拐點，所有的拐點都是下跌拐點。
那麽有讀者會問，地方政府有地方行政權力和內部信息，開發商也是富可敵國。難道他們不知道這些風險嗎？我是右撇子在這裏瞎說。是給自己帶來恥辱嗎？不可否認，他們確實有政治資源，但經濟發展的規律是不能被任何外力擅自幹涉的？地方政府和開發商現在是騎虎難下，進退兩難！壹方面，地方政府要政績，建設發展是最簡單最突出的發展方式:簡單粗暴，見效快。另壹方面，只要中國的城市化建設不停止，開發商就有了獲取暴利的環境。
聊城是壹個老百姓除了種菜、打工、買賣鋼材別無選擇的地方。公檢法專業醫學生工資可達1000元以上，其他事業單位和壟斷行業如國有銀行、國電、石化等可超過7000元左右。好單位的這些優秀的人，是買房的好韭菜，也是開發商未來重點收割的韭菜。
五、多余的話。
未來幾年，房產稅將全面開征。這也是城市發展終結的政策標誌。土地財政轉向房產稅。
除此之外，還有幾類房產是未來不能投資的:
1.購物。目前市場下的商鋪已經沒有投資價值，開發商把未來50年可以預見的收益都加到了售價上。商店的數量每年都在增加。幾乎每壹個小區、每壹棟新建的樓房都配有很多商鋪，但隨之而來的人口增長和消費能力卻在逐漸下降，造成了房價高和群眾消費能力不足的矛盾。更何況其他省市的商鋪都在聊城賣，看房免費。托管呢？這是典型的龐氏騙局。這個矛盾是我國全面小康社會背景下的典型矛盾，也是中國特色社會主義新形勢下的典型社會經濟矛盾。
2.公寓。公寓裏到處都是坑。全國各地都在出售公寓。河北的公寓在山東賣，宣傳是住國際知名酒店。如果是這樣的話，妳拿了錢，開發商再用妳的錢賣給蓋樓的其他人，妳得到的利潤也就少於利息。況且，大多數情況下，這些宣傳都是騙人的，根本無法實現。
3.海景房。當地人不會白住的“概念房”。總之，騙人的東西。