作為壹個房地產開發商，我真的希望中國的各級政府官員不要從數據上分析GDP的增加，而要看當地普通家庭的年收入與當地房價的比值。我壹直想問他們壹個問題。妳們政府覺得用壹個普通家庭的全部收入換壹套只能用幾十年的房子正常嗎？壹套房子，首付掏空了上壹代人的積蓄，分期付款讓這壹代人沒有積蓄。哪個國家能做到這壹點？但是這個奇妙的事情發生在社會主義中國。房地產只是眾多行業中的壹個，卻掏空了大量的積蓄和未來的收入。房價當然和開發商有直接關系，但更多的是壹種無奈。擡高房價，讓他們為了抵禦政策風險和市場風險，不得不做自我保護。資本是有成本的。做生意的都知道，做生意是需要流動性的。沒有流動資金，再大的企業也無法運營。所以對於開發商來說，他們更關心的是現金流。房子漲了，能賺額外的利潤，這很好。但是，妳要明白，壹個樓盤賣得越久，對開發商本身就越不利。只有傻瓜才會囤積財產。什麽時候會結束？企業及時套現才是正道。開發者必須遵守商業規則。如果妳堅持開發商要有良心，不要漲價，那麽我想說，妳最好告訴中國市政府。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以中國的房價不是開發商控制的而是政府控制的，但是這個道理大多數人都不明白。囤地要花很多錢，就像商人說的，能賭多少貨？幾十年了？對於有實力的地產商來說，適當壓壹兩塊地，保證公司發展的連續性，節約運營成本，是絕對必要的。誰有這麽多錢？只有政府才有這個能力！
房地產行業的大部分利潤都被政府收了，尤其是在目前拍賣拿地的情況下。簡單來說，壹個城市的地王標價44億，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建築面積6.58萬平方米，樓面價6萬多。換句話說，政府在房子建成之前就已經中飽私囊了。為什麽國土局這麽容易出貪官？受賄的理由全是紅線內外壹米，還是容積率的零頭！很多朋友覺得開發者想怎麽建就怎麽建，其實根本不是這麽回事。國家政策在哪裏？土地拍賣是壹把刀，容積率是壹把刀，直接限制了房源總量的提升。土地價格是構成房地產價格的主要因素，其水平決定了房地產市場的走勢。所以，政府搞所謂的房地產市場宏觀調控，我就笑。他們不是少收地價，而是加稅。妳不覺得這會進壹步推動高房價嗎？
經常有朋友問我，壹平米房子多少錢？我告訴他，其實直接成本很小。比如我這個項目的工程造價大概是1850-2500。包括:土建、裝修、園林、水電！土建指毛坯約1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部分80元/m2，含外墻磚、入戶門、欄桿、鋁合金窗；花園約550元/m2；水電250元/m2左右，包含電纜、智能安裝、室外排水設施。
其實計算房子的成本，要加上營銷成本，財務成本，各種營業稅，土地增值稅等等。也就是說，容積率，要不是我通過清之泰提高了，我從原來那批1.7就賺不到錢了。
說到這裏，我忍不住要說幾句什麽是容積率。容積率是總建築面積與土地面積的比值。但是國家有規定，高層住宅容積率不能超過5，多層住宅容積率不能超過3。嘿嘿，如果大家都這樣，考慮到光指標，開發商根本賺不到錢。所以大家都會各顯神通提高容積率。關鍵是送多少。只有別墅在容積率上相對真實。所以賣的比較貴。在全國各地，開發商和規劃局都在愚弄人們。公關費當然可觀，但是相對於房價利潤來說太劃算了。正是因為容積率可以通過關系修改，所以沒有開發商會傻到按照既定的容積率去開發。
我曾對清芷臺說過這樣壹句話:“面粉漲價了，饅頭能不漲嗎？”他笑了，我也笑了。
當大家都在罵地產商黑心，導致房價暴漲的時候，卻沒有人註意到，現在的地價早已被漲價漲了。現在地方財政就是土地財政，地方政府拼命賣地賺錢，中央政府想管也管不了。看看全國各城市的城區。房價的高低有標準嗎？答:房價是政府可以容忍的價格，房地產現象只是中國政治經濟制度的壹個標誌。我有時候覺得政府官員真的很蠢。如果壹塊土地作為住房用地出售，那麽他得到的稅收只是賣房子的稅收，而房子的使用年限至少是4-50年，甚至70年，也就是說政府每4-50年就要收壹次這個稅。但如果作為工業用地、廠房、企業使用，那麽政府每年可以向企業收稅，所以政府賣地建房是最好的方式。但是他們為什麽要買呢？因為壹個地方的下壹任領導多幹了五年，他只關心自己這五年的財政收入。至於五年後，他不知道轉移到哪裏，所以歷屆政府都是只顧眼前不顧未來！
現在最好笑的是招拍掛制度。據說這個制度是學香港的，但這是個* * *社會。法律有多健全？但在內地，這壹制度的出臺為政府官員提供了更大的法律發揮空間。在這個制度實施之前，妳只需要交10萬元就可以養死妳，賄賂有權有勢的人甚至國土局的壹把手。然後這塊地，比如說，本來值10萬，壹把手大筆壹揮就拿到了，可能2300萬。反正都是公地。現在呢？普通人如果實行正規的招拍掛都不敢便宜賣。敢這麽做就要被拘留，官員也有點惶恐。
那麽，價值10萬的土地，可能要付出15萬白銀才能把它放平。就算妳有人脈，背景夠硬，要堵住大家的嘴至少也要七八百萬。因為可以搞房地產資質，哪個能拿地的老板沒背景，哪個不辛苦？妳靠關系得到的，那我得不到。我可以利用我的關系在背後捅妳壹刀，拖下妳身後的後臺。那麽這塊地多出來的價格誰來承擔呢？當然，羊毛出在羊身上。開發商不可能好心到自己掏錢，當然會把房價擡上去。制度是決定資源配置的根本原則。可笑的是，有些人仍然把希望寄托在宏觀調控上。根本原理不調整，永遠是空調！
我問壹個規劃局長:“作為規劃局局長，政府能不能暫時不賣地？”
他笑著說:“不賣地，哪來的錢養那些公務員？”
在房地產行業，不能怪開發商追求高回報，因為逐利是企業的本能。大家應該關心的是，壹些地方政府，尤其是壹些貪官，無視壹系列國家制度規範，為了自己的私利，為什麽要濫用公權？利用公權牟利？在地方政府政績觀的支配下，特別是壹些官員受金錢誘惑，能想出應對和靈活的對策。
比如招拍掛制度，很容易被地方政府掛出來當擺設。另壹方面，土地違法的威脅很多，但其實太軟了。國家確實處理了壹批土地違法分子，但不會對省級幹部和主管領導從輕處罰。壹些被處分的領導幹部不僅毫發無損，有的官帽子還越來越大。我以前只是個建築商，現在做房地產，要研究國家對房地產的相關政策，要千方百計和對我有用的各級官員打交道。
作為壹個房地產商人，我的腦海裏壹直有壹個聲音:“壹套房子會壓垮中國。”
為什麽這麽說？因為我開始投身房地產行業的時候，正好是香港經歷亞洲金融風暴後不久，香港很多人都在經歷負資產的風暴。什麽是負資產？我現在簡單說壹下:房價壹旦漲了，妳就很難再降了。為什麽？因為銀行是和房價捆綁在壹起的，壹旦房價上漲，妳買了房子，要不要按市值貸款？肯定不是網貸吧？嗯，有壹個問題。壹旦房價大跌，就像1997、1998年的香港，遭遇了亞洲金融危機。當時654.38+0萬的房子價值只有40萬，但是妳貸款70%，也就是妳這個時候從銀行貸了70萬，但是現在房子價值只有40萬！現在，妳把房子賣了，還給銀行。妳還欠銀行30萬。這時候妳該怎麽辦？妳不應該還，把房子交給銀行就行了，我為什麽要再還30萬？但是，當時香港人並沒有把房子交給銀行。為什麽？因為香港有完整的信用體系，壹旦妳把房子交給銀行，妳的信用就完了。以後妳找工作，創業，納稅，甚至生活都會有問題。不能擁有私家車，不能去高檔消費場所等等。因此，香港人別無選擇，只能奮力壹搏。
但是，中國大陸不壹樣，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系。如果有負資產，普通人會馬上把房子扔給銀行。屆時，亞洲的金融風暴和美國的次貸危機將立即席卷全國，中國經濟即將退休30年。所以很多朋友總是把希望寄托在宏觀調控上，以為國家重拳出擊，房地產價格就會下來。但是，妳不明白，中央政府能理解宏觀調控政策帶來的金融風險，以及把金融機構頂上的銀行業風險。另外，地方政府能把房價降下來嗎？房價壹下來，GDP立馬下降幾個百分點。政績怎麽算？怎麽收稅？地方財政怎麽弄錢？銀行壞賬會超過國際標準幾個百分點嗎？
但是，不宏觀調控又如何？不，那是第二次日本泡沫。這兩個泡沫將導致經濟過熱、物價上漲、通貨膨脹和企業經營成本上升。所以要調控，調控的主要手段是緊縮銀根和加息。但是這種做法的壹個不好的結果就是制造業賺不到錢，使得制造業的老板們把錢從制造業抽走，投入到股市和房市，從而讓泡沫越來越大。
這不是好像進入了壹個怪圈嗎？永遠解決不了問題？人要坐等災難，什麽都不做？其實是有辦法的，這個辦法就是讓高房價的始作俑者放棄對房價的操縱。
眾所周知，壹個房地產項目的每壹個環節，從立項到施工，再到竣工驗收，包括期間的銷售，都有政府的影子。即使是最後壹個房地產交易中心，也應該是類似市場的東西吧？也是國土資源局下屬的事業單位。
眾所周知，只要有政府的影子，就壹定有權力濫用，而權力濫用就意味著腐敗，這也增加了交易成本。所以讓政府出臺這些所謂的監管，或者減少監管，或者公開監管，會減少房地產市場的腐敗，降低成本。最重要的是行政事業性收費能不能取消？有壹點我不明白，在房地產項目中。