壹、無物業服務合同的物業糾紛
實踐中，很多物業管理公司沒有與業主委員會或業主簽訂書面合同，甚至房地產開發商自己派“人”管理樓盤，沒有辦理委托物業管理公司的手續，沒有與業主簽訂物業管理合同。在沒有合同和法規的情況下，處理物業管理糾紛要註意壹個突出的問題:就是物業管理企業的資質問題。物業管理企業開展物業管理服務，除辦理相關企業登記外，還應當具備相應的等級資質、收費資質，並具備政府主管部門頒發的相關證書。對不具備合法資質但從事物業管理且存在物業管理糾紛的，經業主委員會或業主同意，要求物業管理企業限期補辦相關證件，並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但補辦證件前的物業費只收取合理費用。
二、物業費標準問題
物業費的收取應當遵循合理、公開、適合服務的原則，收取標準應當嚴格按照合同約定執行。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價。確定收費時，應當以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力為依據綜合計算。其他房屋必須經業主或業主委員會同意。當事人未就物業管理達成協議的，說明當事人對物業管理的事項沒有約定，也沒有約定收費標準和支付方式，所以當事人之間的服務合同關系不成立；物業管理企業管理住宅區，因此遭受損失的，可以參照《民法通則》中的無因管理原則，由業主或業主委員會酌情給予其提供服務相當於損失金額的經濟補償。
三、業主拒交物業管理費糾紛
按照約定繳納物業管理費是業主的壹項基本合同義務，但在實際操作中，此類糾紛產生的原因非常復雜。因此，處理此類糾紛，應從實際出發，根據不同情況分別處理:業主無理拒絕交費的，業主委員會應當責成業主按照合同約定繳納物業管理費，並承擔滯納金的違約責任；業主因物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定的標準而拒付費用的，屬於物業管理企業違約在先，業主拒付費用屬於合同履行中行使抗辯權的行為，是依法采取的壹種自我救濟手段。在這種情況下，可根據物業管理企業提供的現有服務質量，適當降低業主應支付的服務費(應付維修費用除外)；對因公共費用分攤不合理導致業主拒交費用引發的糾紛，要在按照政府主管部門有關規定合理確定各業主應分攤費用的基礎上，責成相關業主繳納各自應分攤的物業管理費和維修費；物業管理企業擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重復收費，業主拒不繳納的，業主可以要求物業提供價格審核標準，按照物價部門核定的標準繳納物業管理費。物業管理企業未經業主許可擅自增加服務收費和不合理收費的，視為亂收費、濫收費，業主有權拒付。此外，在處理此類糾紛的過程中，還應特別註意審查物業管理企業的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價；業主與物業管理企業的合同中是否對專項服務的收費有約定；合同約定的物業費是否可以提前收取，提前收取的期限是否符合法律規定等等。
第四，物業管理企業違約
物業管理企業的違約行為主要表現在:公共部位和設施維護管理不善；未履行物業管理區域內環境衛生、綠化、公共秩序等管理職責，造成物業環境惡化的；未經業主同意，不得允許他人利用物業設置廣告等經營設施，或者將物業經營權發包給他人。物業管理企業未按合同要求提供服務或者提供的服務質量不符合合同約定的，屬於違約行為，應當責令其承擔相應的違約責任。物業管理企業違反合同約定，將物業的部位出售或者出租給他人經營或者設置廣告牌的，責令立即恢復原狀，給業主或者使用人造成損失的，物業管理企業應當承擔賠償責任。據此，物業管理企業利用物業設置經營設施，應當征得業主或者業主委員會的書面同意，並到有關部門辦理審批手續。經批準的經營設施收益在扣除物業管理企業的代理費後，壹部分用於補貼物業管理企業的服務費，另壹部分計入維修基金。物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵害業主合法權益的，其發包行為應當認定無效，物業管理企業應當依法承擔違約責任。
五、物業管理企業采取停止供電、供水、供氣等措施處理糾紛。
物業管理公司為了迫使業主繳納管理費，往往在業主不能按其要求繳納時采取停電、停水、斷氣等措施。這種爭端應該逐案分析。物業管理合同中約定可以對欠費業主采取水、電、氣等措施的，應當約定。在沒有合同的情況下，應詳細分析收費項目的不同特點。物業管理費主要分為衛生保潔、公共設施維護、保安、綠化等公共費用。、水電費、煤氣費、有線電視費等公共服務費用。，以及特殊服務費。如果業主只欠公共* * *或專項服務費，不欠公共機構服務費，物業管理企業不能采取停水停電等措施，否則屬於侵權；業主或使用人拖欠繳納公共機構性質的服務費，使物業管理企業未繳納相關費用，導致供水、供電、供氣等部門停水、停電、停氣的，物業管理企業不承擔責任。