(1)國家物業管理企業是國有物業管理企業，其資產屬於全民所有，國家按照所有權和經營權相分離的原則授予企業經營管理權；
(二)集體所有制物業管理企業的資產屬於勞動群眾集體所有；
(3)私人物業管理企業的資產為私人所有。
(4)聯營是指企業之間或企業與事業單位之間聯營，或組建新的經營實體取得法人資格；或* * *同經營，不具備法人條件，按合同約定，自己獨立經營，並承擔相應的權利和義務；
(五)外商投資物業管理企業，是指依照中國有關法律，全部資本由外國投資者在中國境內投資的企業；外國的公司、企業和其他經濟組織或個人經中國政府批準，與中國的公司或其他經濟組織在中國建立合資或中外合作企業。
(二)股東出資方式
可分為有限責任公司、股份公司、股份合作公司。
(1)物業管理有限公司為企業法人，由兩個以上股東、50個以下股東共同出資，以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司債務承擔責任；
(2)股份有限物業管理公司壹般由五個以上發起人設立，其全部資本為等額股份。各股東以其股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對其債務承擔責任的企業法人。股份有限公司必須有654.38+00萬元以上的註冊資本。商業、貿易、工業、房地產等行業有壹批股份制公司。隨著物業管理市場的發展，集團化的物業管理公司將逐漸出現；
(三)股份合作物業管理企業，其原則是自願組合、自願合作、自願參股、民主管理、自負盈虧、按勞分配、參股分紅。壹般來說，這類企業的股東都是員工。股東訂立合作經營章程，按其股份或勞務享有權利和承擔義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。
隨著物業管理的發展，全國各地湧現出大量的物業管理企業。例如，截至1997年，上海共有1540家物業管理企業，其中內資企業856家，外資企業108家，有限公司和股份公司537家。內資企業中，157由原房管所轉制為物業管理企業。上述15 40家物業管理企業為全市各類物業提供管理服務面積近9600萬平方米。
(三)根據經營方式和服務方式
分為代理租賃服務型和委托管理服務型兩種。
(四)根據其是否具有法人資格。
壹是具有企業法人資格的物業管理專營公司或子公司；另壹種是不具備企業法人資格，主要從事其他經營項目的物業管理部門，如房地產開發、商業貿易等。(壹)1的成立條件。企業名稱預先審核
企業有名字，就像自然人有名字壹樣。企業名稱壹般由四部分組成:企業所在地、實體名稱、經營類別、企業類型。其具體名稱可以考慮原行業特點、所管理物業的名稱特點、地理位置、企業發起人名稱等。，如“東湖”、“萬科”、“XX別墅”。除了物業管理公司，還有物業管理公司、物業開發公司、物業公司等等。根據國家工商行政管理局制定的《企業名稱登記管理規定》精神，企業名稱不得含有下列內容和文字:
(1)有損國家和社會利益；
(二)可能對公眾造成欺騙或者誤解的；
(三)外國、地區和國際組織名稱；
(四)黨政軍名稱、黨政軍機關名稱、群眾團體名稱、社會團體名稱和軍隊編號；
(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)和數字；
(六)其他法律、行政法規禁止的。
使用中國、中國或者國際字樣的企業名稱，限於國務院或者授權機關批準的全國性大型公司、大型進出口企業和大型企業集團，以及國家工商行政管理局規定的其他企業。企業名稱中使用“總”字的，必須有三個以上分支機構。
根據公司登記管理的相關規定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規規定必須經過批準才能設立的公司，如外資公司或經營範圍中有法律、行政法規規定必須經過批準的項目的公司，在報送審批前，應當對公司名稱進行預先核準，然後以核準的名稱報送審批。例如，設立外商投資物業管理企業，在報有關外經貿行政管理部門審批前，必須先向工商行政管理部門申請名稱預先核準。
設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或者* * *委托的代理人申請名稱預先核準；設立股份有限公司，應當由全體發起人指定的代表或者* * *委托的代理人申請名稱預先核準。申請時，您必須提交:
全體股東或發起人簽署的(1)申請書；
(2)股東或發起人的法人資格證明或自然人的身份證明等。
工商行政管理部門應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或者不予核準的決定。決定核準的，應當出具《企業名稱預先核準通知書》。
公司名稱是企業品牌的壹部分。從壹開始就要註重其合法性和有效性，壹般要求簡潔、響亮、含蓄、有創造性。
2.公司住所
《民法通則》規定，法人以其主要辦事機構所在地為住所。物業管理公司的主要辦公場所設在物業管理公司的住所。具備成立物業管理公司條件的住宅用房可以是自有物業，也可以是租賃用房。租房作為住所時，必須辦理合法租賃證明，房屋租賃期限壹般必須在1年以上。有明確住所的，可以確定工商行政管理機關管轄。
3.法定代理人
物業管理公司作為企業法人，經國家授權的審批機關或審批登記主管機關批準登記後，為企業法人的法定代表人。全民和集體企業的主要負責人由有關主管部門批準。企業申請登記被核準時，其主要負責人已取得法定代表人資格。法定代表人必須具備以下條件:
(1)具有完全民事行為能力；
(二)在所在地有正式或者臨時住所；
(三)具有企業管理能力和相關專業知識；
(四)具有從事企業生產經營管理的能力；
(5)生成的程序符合國家法律和企業章程的規定；
(六)符合其他相關要求。
物業管理公司選擇法定代表人對企業的管理至關重要。“千軍易得，將軍難求”就是決策者的重要性。物業管理公司的法定代表人應當在合法的前提下，在公司章程規定的職責範圍內行使權力、履行義務，代表企業法人參加民事活動，全面負責物業管理工作，接受公司全體成員和政府部門、物業管理行政機關的監督。
4.註冊資本
公司的法定人員、住所和註冊資本是公司設立的三要素，其中註冊資本是公司從事經營活動、享有和承擔債權債務的物質基礎。壹般來說，註冊資本的大小直接決定了壹個公司的負債能力和經營能力。世界各國對公司的最低資本都有具體而嚴格的規定。我國相關法律也規定了各類公司的註冊資本。
《企業法人登記管理條例》相關規定了申請企業法人登記的各類公司的註冊資本:生產性公司註冊資本不低於30萬元，咨詢服務類公司註冊資本不低於65438+萬元。作為服務性企業，物業管理公司的註冊資本不得低於人民幣65438+萬元。
《中華人民共和國公司法》分別規定了有限責任公司和股份有限公司的最低註冊資本。有限責任公司註冊資本以生產經營為主的公司為人民幣50萬元，以商業零售為主的公司為人民幣30萬元，以技術開發、咨詢、服務為主的公司為人民幣65438+萬元。股份有限公司註冊資本的最低限額為人民幣65，438+00萬元。
股東或發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權出資。股東或者發起人以非貨幣出資時，應當對非貨幣出資的價值進行評估，並在評估時核實財產，不得高估或者低估其價值。土地使用權的評估和定價，按照有關房地產法律、法規和行政規章的規定辦理。還需要指出的是，股東以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司註冊資本的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外；同樣，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司註冊資本的20%。成立物業管理公司必須遵守本條例。
5.公司章程
章程是規定企業的宗旨、性質、資金狀況、經營範圍、業務規模、經營方向、組織形式和組織機構，以及利潤分配原則、債權債務處理方式、內部管理制度等的規範性書面文件。其內容壹般應包括:
(1)公司的宗旨；
(二)名稱和住所；
(3)經濟性質；
(四)註冊資本的數額和來源；(五)業務範圍和經營方式；(六)公司的組織機構和職權；
(七)法定代表人的產生程序和權限；
(八)財務管理制度和利潤分配方式；
(九)其他勞動用工制度；
(10)修改公司章程的程序；
(11)終止程序；
(12)其他事項。
合營企業章程還應規定:
(1)合營各方的方式、金額和投資期限；
(二)聯營各方成員的權利和義務；
(三)參與和退出的條件和程序；
(4)組織管理機構的產生、形式、權限和決策程序；
(五)校長的任期。
有限責任公司章程應當載明下列事項:
(1)公司名稱和住所；
(二)公司的經營範圍；
(三)公司註冊資本。
(四)股東姓名或者名稱。
(五)股東的權利和義務。
(六)股東的出資方式和出資額。
(七)股東轉讓出資的條件；
(八)公司的組織機構、產生辦法、職權和議事規則；
(九)公司法定代表人；
(10)公司解散原因及清算方式；
(11)股東認為需要規定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名蓋章。
股份公司章程應當載明下列事項:
(1)公司名稱和住所；
(二)公司的經營範圍；
(三)公司設立方式；
(四)公司股份總數、每股金額和註冊資本。
(五)發起人姓名或者名稱及認購的股份數。
(六)股東的權利和義務。
(七)董事會的組成、職權、任期和議事規則；
(八)公司法定代表人；
(九)監事會的組成、職權、任期和議事規則；
(10)公司利潤分配方式；
(11)公司解散原因及清算方式；
(12)公司通知及公告的措施；
(13)股東大會認為需要的其他事項。
6.公司人員
根據《企業法人登記管理條例》的有關規定，申請設立全民、集體、合資、私營、外資企業，必須有與生產經營規模和業務相適應的從業人員，其中專職從業人員不得少於8人。物業管理企業壹般應擁有8名以上專業技術管理人員，其中3名以上具有中級職稱。
依照《公司法》設立物業管理有限責任公司，應當由兩個以上50周歲以下的股東共同出資。設立股份有限公司，應有五名以上的發起人，其中過半數的發起人必須在中國境內有住所。國家授權投資的機構或者部門可以單獨設立國有獨資有限責任公司。外國投資者，包括外國企業和其他經濟組織或者個人，可以設立外商獨資物業管理有限責任公司。
(二)設立登記
1.外商投資物業管理企業設立登記
外資物業管理企業在向工商行政管理部門申請登記註冊前，必須先向工商行政管理部門申請名稱登記註冊，然後由對外經濟貿易主管部門審核批準。對外貿易經濟合作行政主管部門主要審查外商投資企業、中外合資企業、中外合作企業的經營目標、經營範圍、資金和章程，合資各方簽訂的合資協議、合同和章程，合作企業的中外合作者簽訂的協議、合同和章程。審查機關壹般在三個月內作出批準或不批準的決定。
外商投資物業管理企業自接到外經貿部門的批準函之日起30日內，應向工商行政管理部門申請辦理工商登記。工商登記主要看是否符合經營條件:是否有合格的名稱，是否有審批機關批準的合同章程，是否有固定的經營場所，必要的設施，是否有規定的從業人員，是否有符合國家規定的註冊資本，經營範圍是否符合國家法律、法規和政策，是否有健全的會計制度。
工商登記的主要事項包括:名稱、住所、經營範圍、投資總額、註冊資本、企業類別、董事、副董事長、總經理、副總經理、經營期限、分支機構等。登記註冊時，應向工商行政管理部門提交下列文件和證件:
(1)董事長、副董事長簽署的外商投資企業登記申請書；
(二)合同章程及審批機關的批準文件和證明；
(三)項目建議書、可行性研究報告及其批準文件；
(四)投資者的合法開業證明；
(五)投資者的資信證明；
(六)董事會名單，董事會成員、總經理和副總經理的任命(聘任)文件，上述中方人員的身份證明；
(七)其他相關文件和證件。
外資物業管理取得營業執照後，將進入資質登記和資質備案階段。
2.國內物業管理企業設立登記
國內的物業管理企業如全民所有制、集體所有制、合資、私營、股份制、股份合作制等。，當他們滿足上述條件時，這些條件壹般包括:名稱、組織機構和章程；固定的經營場所和必要的設施；有符合要求並與其業務規模相適應的資金和從業人員；能夠獨立承擔民事責任；符合規定的經營範圍即可進行工商登記。登記的主要項目有:名稱、地址、負責人、業務範圍、經營方式、經濟性質、隸屬關系、資金數額等。
當註冊核準並取得營業執照後，將進入資質註冊和資質備案階段。
需要指出的是，原區縣房管部門成立的物業管理集團公司，壹般由原房管所成立的物業管理公司牽頭。目前要按照政企事分開的原則實行企業化管理，在經濟、人事、行業上與原房管部門分開。
(3)資質等級管理
1.資質等級管理的目的
物業管理企業資質管理是行業歸口管理，是對企業規模、能力、規模的管理。為了加強對不同規模、不同經營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業管理企業的管理，促進物業管理有序發展，提高物業管理整體水平，有必要對物業管理企業進行資質等級管理。物業管理企業必須按照資質管理的規定接受和從事物業管理服務。
市、區縣房地產行政主管部門是物業管理的行政主管部門，按照有關職責分工，審批各類物業管理企業的資質，接受資質備案並頒發資質證書，開展物業管理企業資質等級管理的日常工作。
2.資質等級
部分省市根據當地實際情況制定了物業管理公司資質審批規定，但沒有國家規定。根據上海市房產局制定的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》，物業管理企業按資質條件分為壹級、二級、三級和無級。
壹級物業管理企業需具備以下條件:管理物業規模50萬平方米以上，或管理涉外物業20萬平方米以上；有3種以上經營性物業，或2種以上涉外物業；必須有2個以上優秀住宅小區或建築，且管理的物業面積在50%以上；企業經理或者常務副經理應當從事專業物業管理工作3年以上；經濟類、工程類中級職稱管理人員10多人；運行壽命必須超過3年；註冊資本1萬元以上。
二級物業管理企業的要求是:管理規模20-50萬平方米，或涉外物業管理50-20萬平方米；管理2類以上物業，或管理涉外物業；須有1以上優秀住宅小區或建築，管理的物業達30%；有6名以上經濟、工程類中級職稱的管理人員；運行壽命必須超過2年；註冊資本50萬元以上。
三級物業管理企業必須符合以下要求:管理物業規模30-20萬平方米，或涉外物業1-5萬平方米；有3名以上中級專業技術職稱；企業註冊資本65438萬元以上。
暫時不確定的物業管理企業:管理規模小於3萬平方米或涉外物業小於1，000平方米的。
3.資質等級審批
按照上海的規定，資質備案和資質等級證書發放同步進行。
物業管理企業壹般應在取得營業執照後30日內申請資質備案。
外商獨資、中外合資、中外合作物業管理企業的資質備案和資質等級應報市房地局審批。
國內物業管理企業的資質備案和資質等級應當向註冊地的區縣房管部門申報。符合壹級資質條件的，由區縣房管部門初審後報市房產局審批，二級資質等級以下的，由區縣房管部門審批。申請物業資質備案和資質證書，必須提交下列文件和資料:
(1)企業法人營業執照；
(二)公司經理的任命書；
(三)中級以上職稱人員的證書或證明材料；
(四)資質等級申報表；
(五)公司管理章程和管理合同；
(六)其他需要的材料。
市房產局和區房產管理部門應當自受理物業管理企業申請之日起20日內，頒發物業管理資質證書。
4.日常資質管理
資質證書有效期為2年；無正當理由不申請的企業，責令限期申請；企業開業後兩年內未實施物業管理的，重新評估後不再出具證明；企業被註銷或破產的，應將資質證書交回主管部門。
對違反下列規定的物業管理公司，區、縣房管部門有權限期整改，並可降低其資質，直至建議工商行政管理部門取消其經營資格:
(1)未履行物業管理合同和管理措施的規定；
(2)管理制度不健全，管理混亂，業主和住戶投訴多；
(三)經物價部門認定亂收費或者不規範收費，不認真整改的；
(四)利用權屬擅自搭建、占用綠地、改變公共設施用途的；
(5)不理會業主和租戶的投訴，不服從行政部門的監督；
(6)由於管理失職，造成重大事故的。(壹)物業管理企業的權利及權利來源建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理企業的權利是:
(1)物業管理企業應當根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；
(2)根據物業管理合同和管理辦法管理住宅小區；
(三)按照物業管理合同和有關規定收取管理費；
(4)有權制止違章行為；
(5)有權要求管理委員會協助管理；
(6)有權選擇特許經營公司(如保潔公司、保安公司)承擔專項管理業務；
(7)可以實行多元化，以其收入補充小區的管理經費。
要取得這些權利，首先要貫徹合法性原則，依法取得，即權利的主體和內容要符合法律、行政法規的規定。只有依照法律、行政法規的規定，物業管理企業的權利才能受到法律保護。如果不符合法律、行政法規的規定，物業管理企業不僅達不到預期的管理效果，還可能造成其管理行為無效的後果。
物業管理企業實施管理時，必須制定住宅小區或者建築物等管理措施，不能與法律、法規、行政規章相違背，應當在法律規定的範圍內制定。如:物業使用的禁止行為有哪些，限制行為的後果如何處理；如果業主或使用人要改變住宅使用性質，如何看待；業主進行裝修有哪些註意事項；平時如何做好消防器材的管理工作；各小區各種公共設施、管線如何管理，小區內車輛的停放、綠化如何管理，都要根據相關法律法規制定。社區的治安管理也必須納入社會治安的總範疇，執行行政部門頒布的治安管理法規和規章。
其次，物業管理公司的經營權來源於合同。這裏有三個方面:
(1)物業管理服務合同。合同雙方的業主委員會和物業管理企業是平等的民事主體，是委托和被委托關系。合同明確了物業管理服務的事項、權限、收費標準、期限和違約責任，是物業管理企業在管理服務權限內的服務範圍。即委托後，進行管理；不委托，不能越權。如果超出管理權限，事後必須經過業主委員會追認。物業管理公司行使委托範圍以外的職權，業主委員會不批準的，由物業管理公司自行承擔責任。比如，沒有產權證、燃氣、電話安裝等合同，物管公司自行行為，業主可以否決，不交費用；
(2)對物業使用過程中的各種禁止行為，物業管理企業應與業主有書面約定，或使用“公約”、“合同”、“辦法”等協議、約定取得業主認可，雙方在協議中約定違約責任。只有這樣，物業管理公司才能有效制止違法行為，使制止違法行為的行使有效，並有權追究對方的違法行為；
(3)雇傭專業公司也是壹樣，比如保安公司，綠化公司。我們必須通過簽訂分包合同的方式，將業主委托的權限委托給這些專業公司，並事先征得業主委員會的同意。
(二)物業管理公司的主要義務
《城市新建住宅小區管理辦法》指出，物業管理企業的義務是:
(1)履行物業管理合同，依法經營；
(2)接受住宅區管委會和居民的監督；
(三)重大管理措施應當提交管委會審議，並經管委會批準；
(四)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門和住宅區所在地人民政府的監督和指導。
物業管理企業的義務首先是履行合同，全面履行合同約定的事項:
(1)管理服務合同壹經簽訂，即受國家法律保護，合同義務受國家法律監督。物業管理企業不完全履行合同的，應當承擔相應的違約責任。
(2)管理服務合同不得擅自變更或解除，雙方必須遵守合同。如果有新的事情發生，應該通過雙方協商達成新的合同。屆時，任何壹方不得擅自變更或解除合同，也不得單方拒絕履行或變更已訂立的管理服務合同；
(三)依法解決管理服務合同糾紛。壹種是通過協議解決爭議，壹種是通過有關主管部門調解解決爭議，或者向人民法院提起訴訟。
其次，服從政府部門、房產等有關行政管理部門的監督，接受物業管理部門的指導和監督，是物業管理企業的另壹項重要義務:
(1)首先要接受工商管理。工商行政管理機關依法確定各種企業和個體工商戶的法律地位，監督管理或者參與管理市場中的各種經濟活動，查處經濟違法行為，保護合法經營，取締非法經營，維護正常的市場秩序，保障社會主義市場經濟健康發展。物業管理公司應依法註冊成立，經營範圍明確，以營業執照為準。與業主委員會訂立管理服務合同，應當比較訂立經濟合同的條件:雙方是否具有主體資格；合同內容是否合法；是否損害國家、社會公眾或者第三人的利益；是否超出企業經營範圍；雙方的意圖是否真實；合同的訂立是否符合法定程序。按照規定，物業管理服務合同應當向房地產主管部門備案。此外，商標、廣告等的使用。受物業管理企業在其經營活動中也應服從行政主管部門的管理；
(2)接受行業行政主管部門和政府有關行政主管部門的行政管理。這主要是接受資產審批登記管理、物業管理行為管理、違反物業管理相關規定的行政處罰、小區管理規約等。
(3)接受物業管理的價格管理。物業管理關系到千家萬戶的安居樂業，其收費應公平合理、公開並與物業業主和使用人的經濟承受能力相適應。物業管理企業應當在物業管理價格政策範圍內經營。