為解決居民訴求集中的住宅房屋滲漏、排水管堵塞漏水、屋檐(陽臺擋板)脫落等房屋維修問題，我委起草了《關於加強城市國有土地上現有房屋維修的指導意見(試行)》(征求意見稿)。為保障公眾的知情權和參與權，現將征求意見稿(見附件)公布，征求社會各界意見。相關單位和社會各界人士可於2022年8月23日9: 30至2022年9月6日6:30通過電子郵件向bhzjwwygls0@tj.gov.cn提出意見。郵件標題請註明“關於加強城市國有土地上現有房屋維修工作的指導和反饋”字樣。
附:關於加強城市國有土地上現有房屋維修的指導意見(試行)(征求意見稿)
淺談城鎮國有土地上既有房屋的加固
維修工作指導意見(試行)
(征求意見稿)
為推進解決濱海新區房屋修繕重點民生訴求的工作要求，及時解決居民訴求集中的房屋修繕問題，如屋頂和外墻滲漏、外墻脫落、排水管斷裂、陽臺欄桿脫落等。根據《建設工程質量管理條例》、《天津市房屋安全使用條例》、《天津市物業管理條例》、《天津市市直管公房管理辦法》、《天津市公房售後維修管理辦法》、《天津市危險房屋管理辦法》、《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》、《天津市維修資金房屋緊急救助專項資金管理辦法》等法律法規規定，現
首先，明確各方的維護責任
城市住宅的維修責任，在質量保修期內，建設單位應當按照與業主簽訂的住宅工程質量保證書中承諾的質量保修範圍和保修期限，承擔保修責任。質量保修期內發生質量問題，建設單位或者工程施工單位實施維修的，應當在維修完成後與相關業主簽訂重新保修協議，明確重新保修期限，承擔保修責任。質量保修期外，根據房屋的不同產權和不同管理方式確定:
(壹)實行物業服務管理的住宅。物業服務合同內的維修事項由物業服務提供者(包括物業服務企業和其他管理人)承擔，物業服務合同外的維修事項由業主本人承擔。房屋質量保修期後* * *用部位和* * *用設施設備的維修、更新、改造項目符合房屋維修資金使用條件的，應當按程序申請房屋維修資金進行維修。對未建立房屋維修資金或房屋維修資金余額不足的城市住宅項目，開發區、鎮應指導業主委員會(未建立業主委員會的，由小區所在地的居民委員會履行業主委員會的相關職責)，組織業主根據業主大會的決定籌集補充建設，或直接與相關受益業主分攤維修費用。
(2)直管公房。公有住房預售前，產權單位應當負責分攤該房屋自用部位、設備及相關設施設備的維修和更新費用；房屋出售後，上述部位和設施設備的維修責任由相關業主承擔，費用由相關業主按照房屋建築面積份額分攤，從公有住房售後維修資金中列支，不足部分由業主按照房屋建築面積份額分攤。
(三)尚未出售的公有住房(包括直接管理的公有產權和單位產權)，房屋維修、更新應分攤的費用由產權單位承擔。可售公有住房整體出售前，售房單位應負責組織售後公有住房部分和設施的維修和更新。原產權單位將“三供壹業”移交相關街道的，房屋產權人應當向街道申請維修，街道按照有關規定提取維修基金進行維修。
(四)已售公有住房(出售前由公產直接管理、單位生產的)所有權人與出售單位簽訂《公有住房出售協議》之日起壹年內，由出售單位負責該房屋原有自用部位和設備的保修，有關部位和設施設備的維修應分攤的費用由出售單位承擔。
保修期滿後，房屋自用部位和設備的維修和更新，由業主負責並承擔責任和費用。* * *使用部位，* *使用設施設備的維護和更新責任由相關業主承擔；費用由相關業主按照房屋建築面積份額分攤，從公有住房售後維修資金中列支，不足部分由業主按照房屋建築面積份額分攤。
可售公有住房整體出售後，業主應當委托社會化、專業化的維修公司或者原出售單位(以下簡稱維修管理單位)負責售後公有住房的部位和設施的維修和更新。作為單壹所有人，該房屋未售出房屋的所有人承擔相關責任。
(5)城鎮私人平房。維修責任由房屋所有權人承擔。城鎮“困難戶、五保戶”住宅維修工作由區民政部門根據相關政策予以確認，維修費用由當地鄉鎮統籌解決。
專業經營單位應當按照國家和本市的有關規定負責專業管線和設施的維護。
因周邊建設造成城市住宅地基下沈、墻體開裂變形等損壞的，應由房屋產權人或利害關系人委托鑒定，根據鑒定報告的結論，由造成損壞的責任單位承擔鑒定費用和維修責任。
因城市居住建築使用不當或非法裝修，致使居住建築需要維修，或自行更換外窗等設施的，由使用人承擔相應的維修責任。
二是落實合理使用和檢查維護責任
(壹)城市住宅的業主、使用人應當合理利用建築物，不得故意損壞房屋及設施，不得擅自改變建築主體和承重結構，不得擅自拆除、改動供熱、燃氣等管道，不得向排水管道內投擲雜物，不得破壞室內廚衛裝修防水層，不得非法出租房屋。
(二)城市房屋的所有人、管理人(包括物業服務提供者和已售公房的原產權單位)和供熱、燃氣等專業經營單位，應切實履行檢查、維修責任，發現危及房屋使用安全的問題時，有權制止危及房屋使用安全的行為，並應及時向當地鎮或有關管理部門報告。
(3)建立計劃維修與搶修相結合的維修機制。重點關註以下幾個方面:
1.房屋所有人和管理人應當根據房屋的設計使用年限和實際情況制定整體維修計劃，並根據上壹年度的日常檢查和具體檢查結果安排本年度的維修計劃。需要維修的應在汛期前完成。
房屋所有人、管理人應當在汛期前對屋面防水、外墻、陽臺板、雨水落水管等進行檢查，發現損壞及時修復。
房屋所有人和管理人應根據主排水管道老化程度和管道堵塞情況，采取高壓沖洗方式進行定期維護。遇有緊急情況，應及時修復。
2.各開發區和城鎮應做好城鎮住宅應急搶修職責中的突發事件處理工作。城市住宅屋頂和外墻滲漏、外墻脫落、排水管破裂滲漏、陽臺欄桿脫落等。，影響業主正常使用和居住安全的，各開發區、鎮應督促房屋所有人和管理人及時維修。房屋所有人或管理人未及時維修，有房屋應急救援專項資金的，由開發區、鎮牽頭組織相關部門進行應急修繕。工程經業主委員會(居民委員會)、物業服務企業、建設單位驗收合格後，修復費用從工程房屋應急救援專項資金中列支。未建立房屋維修基金的，開發區、鎮應組織相關行政管理部門、居民委員會進行調查、協調處理，召開鄉鎮物業管理聯席會議，研究確定維修方案，並立即組織相關搶險隊伍進行搶修。搶修費用根據工程費用定額確定，發生的費用由責任人承擔。
第三，加強維修工作的監督管理
(壹)區住建委加強對市區住宅維修工作的組織協調，建立綜合協調工作機制，組織開發區、鎮和行業管理部門協調住宅維修工作。
(二)區城管委、區水務局、區工信局、區文化和旅遊局、區國資委督促專業經營單位落實專業管道設施維護的監管責任。區國資委、區機關事務管理局、區住建委督促公房管理單位落實維修責任。
(3)區住建委和開發區應加強對建設工程質量的監督管理，督促施工單位履行住宅質量保修責任，依法查處違法行為。
(4)開發區、鎮督促房屋所有人、管理人、使用人、專業經營單位落實各方責任，會同居委會調解住宅維修過程中業主(使用人)之間的矛盾糾紛。各鄉鎮要利用好“舉報舉報”機制，及時解決城鎮住宅維修工作中遇到的各類問題。對未及時申請房屋維修資金或申請過程中出現拖延或爭議的業主委員會、居民委員會，要及時組織約談整改；對於在房屋維修工作中嚴重不履行職責的業主委員會，可以依據法律法規組織換屆。區住建委應當依法做好房屋維修資金申請和使用的指導工作。
四、工作要求
(1)完善住房維修機制。各開發區、鎮將城市國有土地上現有房屋維修納入社區治理體系，堅持政府主導、居民自治、多方參與、協商的工作格局。建立健全社區黨組織領導下，業主主體負責，管理人、使用人、專業經營單位各負其責，鄰裏友好協商，社會力量參與的維護機制，努力做到依法合規、快速維護並重。
(2)加強工作監督。各開發區、鎮、區住建委要加強對需求集中住宅區管理人的監管，協調落實房屋維修主體責任。針對城市住宅業主或管理人應急維修不及時，拒不履行維修責任，導致業主反映問題較多的情況，及時約談整改。
(3)加大宣傳和培訓力度。各開發區、區住建委、各鎮定期組織開展房屋安全使用和維修宣傳培訓，認真梳理當地房屋維修典型案例，加強正面引導，落實各方責任。
(4)加強監督考核。各開發區、鎮及相關責任部門要嚴格落實《指導意見》，切實履行職責，區相關部門要加強對住宅維修工作的監管，將此項工作作為社區治理工作考核的重要內容，納入“三檢合壹”範圍。
來源:濱海發布？濱海實創