目前，因業主人身安全傷害、盜竊、搶劫、破壞財物、損壞公共設施、物業公司采取的方法不當而產生的法律糾紛，基本上都發生在各大住宅區。大多數情況下，責任劃分比較困難，相關法律也沒有對此做出明確規定。那麽如何避免這樣的糾紛呢？以下措施可以借鑒:
1，秩序的維護要嚴格按照物業服務合同的規定進行，無論如何不能忽視，要制定壹套有效可行的管理方案，盡量保證管理上不存在缺陷。管理者要時刻監督，不能只是流於形式，失去其實質意義；財產安全保障義務側重於壹個履行過程。保安人員已經盡到了義務，但仍然不能阻止損害結果的發生。提供物業安全服務的壹方不應承擔法律責任。
2.簽訂物業服務合同時，對人身、財產安全發生後業主的責任要有明確的約定；
3.如果停車收費，租賃協議必須註明是“占用費”還是“保管費”；
4.住宅區不應該有太多的出入口。不要把車輛停在消防通道上。妳必須在小區出入口或者車庫出入口設置圖像采集器，采集車輛進出情況，防止受損車輛進入園區。
5.秩序維護員要使用巡邏系統跟蹤巡邏路線；巡邏必須錄像(巡邏點應設置在攝像範圍內)，以便向業主或法院提供物業公司開展安保工作的證據；發現監控設備出現故障，要及時維修更換，避免出現不能提供有利破案線索的情況，物業企業也要承擔相應責任；夜間車輛秩序維護人員要佩戴反光標誌，避免夜間容易被駕駛員發現，造成傷害；
6.在壹些容易發生責任事故的地方，物業公司有義務設立警示牌，提醒他們註意安全。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害的方法。”這壹法律規定與我國《民法通則》第125條的規定是壹致的，兩者都含有“明確警告”的法律要求。如:上下樓梯註意安全，小心臺階(走廊)，高壓電危險，小心觸電(變壓器，電線)，禁止攀爬，禁止攀爬(圍欄)，地面濕滑。註意安全(地面)，不要觸摸(電線)，保管貴重物品(車內)，不要停車(消防通道和樓下禁止停車的地方)，不要在水(水池)玩耍，滴老鼠藥(防止小孩或寵物誤食)，噴農藥(果樹)，娛樂設施(健身器材)使用說明和要求，施工時註意安全(夜間施工現場要設置警示燈)。請走人行道(小區出入口)，小心夾手，電梯剛上油(電梯)，墻壁脫落時註意安全(有剝落的墻壁)，在雪道後面滑行時小心(雪天路面)，出口，不吸煙，不堆放雜物(消防通道)，愛護花草(草坪綠化)，禁止高空拋擲物體，防盜，防搶，防損壞。
7.春節期間應集中燃放煙花，未按規定燃放的業主應及時制止。不聽勸阻的，應當進行現場取證，以便事故發生後直接找到責任人，制定相應的應急預案(浙江省永嘉縣法院審理壹起煙花爆竹損害賠償糾紛案，大管家物業公司未全面履行物業管理職責，未能制止大院內的煙花爆竹燃放。缺乏相應的應急滅火預案，對本次火災事故的發生存在壹定過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%賠償責任)；
8、日常通過檢查、業主投訴等途徑發現存在的安全隱患應及時消除，不能拖延，事故不饒人，事故往往發生在瞬間；
9.屋頂和公共陽臺上的雜物(如太陽能底座、樹枝、廢棄的建築和裝修材料等)和排水口要及時清理幹凈，防止雨季到來時因排水不暢而誤傷人和業主造成損失。有的小區在業主房間的陽臺上設置了排水口，由於業主不配合，經常不在家，給疏通排水口帶來了很大的不便。如果業主不合作，嘗試讓他們簽署壹份免責聲明。如果經常不在家，可以在業主門上留下通知，並進行錄像，證明通知已經發出(相關規定:“房屋* * *部位和* * *設備維修時，相鄰業主和使用人應當配合。相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，由責任人負責賠償)；
10.采取緊急措施時，壹定要聯系當地派出所、小區等業主到場，跟蹤並錄像過程，絕不私自打開業主房門；
11，東北冬季易結冰，需及時清理車頂形成的“冰閥”，避免墜落傷人車；
12、防雷設施要經常檢查。根據相關規定，防雷也是小區物業管理工作的壹部分。另外，物業管理公司要定期對防雷設施進行維護，因為有些防雷設施使用後會熔斷，第二次就不能正常工作了。接地部分要處理好，不能外露。很多物業公司普遍忽略了這壹點，容易給業主造成財產損失。因此，物業管理公司有必要對防雷設施進行維護和檢測。
13、廢棄的垃圾桶、廣告牌、廣告牌、信報箱等。在公園內應及時處理，避免相關事故發生；
14.公園內盡量不要安裝對人體有放射性的接收器和信號放大器。如果安裝，必須提交對人體無害的報告；
15，消防設施要經常檢查。如果發生火災，雖然火災原因與物業公司無關，但如果消防設施存在缺陷，不能及時撲救，物業公司也應承擔相應責任；
16.盡量不要替失主保管貨物，不管是付費還是不付費。只要物業企業為業主提供了此項服務，發生損失或損壞後，物業企業將承擔相應的賠償責任；
17，計算費用時要考慮公眾責任險。壹旦發生責任事故，是防止公司遭受重大損失的好辦法。
總之，無論是開發單位還是物業管理企業，在開發管理小區的時候，都必須考慮到方方面面的問題，從維護業主權益的角度出發，仔細考慮壹些設施的設置和管理。只有把安全隱患消滅在萌芽狀態，才能避免給業主造成人身和財產損失，避免不必要的責任風險。