作為咨詢公司，影響商業地產項目定位的問題接觸過很多開發商，有壹個不同於其他行業的前提。由於土地供應的不透明，很多開發商很難拿到土地，大部分開發商拿到土地才開始考慮市場運作的細節。由於地塊不利因素已經成為事實，項目定位難度加大，部分項目短時間內無法操作。壹、項目定位要解決的問題房地產項目的市場定位是解決項目運營所面臨的矛盾，包括區域市場與地塊本身的矛盾；未來願景與開發成本的矛盾；區域研究與地塊現狀的矛盾；發展理念與公司管理水平的矛盾。只有合理解決這些矛盾，才能順利完成項目定位。第二，項目定位的目的就是解決這些矛盾。項目定位要研究論證項目的可行性，主要表現在以下幾個方面:1。經濟技術指標的可行性。通過認真計算開發成本的各項指標，認真研究預期市場價格和資本投資利潤的預期平衡，確定項目利潤預期的可能性和風險，明確項目經濟效益實現的可行性。2.時間運營的可行性由於市場的不斷變化和發展，相對於房地產的長周期，在項目的產品定位上必須考慮時間運營的可行性，避免出現產品跟風，自身項目推出緩慢，銷售不暢的現象。根據項目規模不同、地塊特點不同、產品推出時間不同等因素，分析入市時機，準確把握項目運作時間是重要因素。由於時間控制不佳，項目運作中存在許多問題。除了時間變化，影響項目開發的主要因素還包括:地塊周邊市場的成熟度、基礎設施建設情況、政策調控等。3.長期發展的可行性項目定位的問題在於項目的長期可持續發展，尤其是大型地產項目，在項目開發的各個階段，對自身產品定位的細分和合理性尤為重要。項目本身供給過多、產品單壹與項目客戶需求多樣之間的矛盾，直接影響資金回籠和開發進度的計劃和實施。導致項目開發進度緩慢，利潤空間下降，項目無法長期發展，公司品牌受到影響。4.公司其他項目的可行性因素等。由於資金的限制，當同壹個開發商有不同的項目要開發時，可以將這個項目的可行性、利潤率、開發速度與其他項目的可行性進行比較，然後才能確定這個項目第壹次開發的可行性。三、項目定位涉及的主要環節通常在可行性研究階段進行。壹般客戶需求調查采用問卷結合座談的形式，主要基於以下幾個方面:1。現金流的測算和把握開發企業根據自身現金流的測算和把握確定項目定位的追求方向。比如就具體地塊而言，開發大眾化的普通住宅和聯排別墅同樣可行。後者可能利潤空間更大，但風險也更大。作為壹個資金相對薄弱的企業，無疑需要考慮的是資金的快速回籠，而不是利潤空間的最大化。2.土地條件土地本身是項目定位的根本依據，對地塊自然條件的綜合利用是項目物業升值的前提。
提壹下。房地產開發過程中，定位錯誤、優勢轉化為劣勢的現象屢見不鮮。比如北京北部有壹個項目，地塊中央有壹個很大的天然湖。為了增加開發面積，開發商進行了大規模的整治和填湖工作。但在增加面積的同時，自然景觀條件降低，導致項目產品質量下降。今天，許多開發商已經人工建造了湖泊。這個地塊的湖應該是難得的優勢，但是由於項目定位的問題，變成了劣勢。3.銷售速度銷售速度也是項目定位的重要因素，尤其是在價格定位和營銷推廣定位方面。銷售速度和銷售周期直接影響項目的回款速度和開發周期，對開發企業項目間的整體資本運作有直接影響。4.客戶群體的需求特征是項目定位的決定性因素。在房地產開發競爭日益激烈的今天，準確把握客戶群體是項目開發成功的前提。5.房屋單價和總價的構成。現在市場上有很多項目單位價格很低，但是因為產品單位大，總價很高，導致滯銷嚴重。在確定項目目標客戶群的基礎上，客戶群對戶型的需求和單套總價的考慮是項目產品定位需要特別關註的問題。6.公司擅長開發類型。在項目軟硬指標明確的情況下，充分考慮開發企業的優勢至關重要，尤其是高端產品的開發，需要開發企業綜合考慮自身條件。7.在定位公司所需利潤和品牌項目的過程中，除了市場、地塊特性等因素外，開發企業本身的利潤要求是決定項目定位的主觀因素，也是最影響項目定位準確性的因素。四。項目定位需要註意的問題項目定位最重要的是根據自身條件打造適銷對路的產品。定位不是唯壹的，有很多種可能。為了做出最佳選擇，必須充分考慮以下幾點。1.開發商的實力，包括資金、人才、經驗，在房地產開發中是普遍認可的，但人才、開發經驗等因素的考慮，並沒有被很多開發企業重視。2.土地條件和規劃條件在考慮了土地本身的優劣後，地塊的壹些規劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下合理調整。3.對於20萬元以上的大型項目，需要進行宏觀經濟運行分析。很多開發企業普遍認為，宏觀經濟開發和宏觀經濟分析與自己的項目相距甚遠，與自己的項目關聯度不大。而大型開發項目的周期至少需要三年，因此整體宏觀經濟運行和發展對項目的影響很大，也是開發企業在對項目進行定位時必須充分考慮的重要方面。4.目前廣泛應用於客戶群體調查的問卷微調查法並不完全適合客戶需求的調查和判斷，而“與客戶接觸”的結果才是最有效、最直接的判斷依據。5.單邊盈利/總利潤率/資金風險項目定位需要考慮的因素很多。作為開發企業項目運營的核心，這三個問題是公司最機密的問題。項目的定位關系到項目的生死。咨詢公司必須與開發商深入溝通，進行規模論證、模擬選型、可行性研究，才能對項目進行定位。五、影響項目定位的前瞻性因素1、人群的思想導向。
對客群的意識形態的分析，生活方式和文化色彩的融合，為項目定位做準備，以滿足未來客群的需求。並引導顧客的消費。2、建築要有自己的特色，要增加文化氛圍。在解決了基本的居住問題後，人們開始改善居住條件，開始考慮自己的審美和喜好。在項目定位時，建築特色會越來越受到重視。3.研究建築的發展方向和市場的發展方向影響著項目的定位，所以研究建築的發展方向，建造適合建築發展和市場發展的建築，是準確把握項目定位未來的關鍵。4.增加區域內產品的互補性，避免激烈的競爭，項目的市場定位離不開對周邊競爭對手的分析，才能在競爭中取勝。與其在市場上互相競爭，不如優勢互補贏得市場，增加區域項目產品的互補性，這是項目定位的重要課題。考慮產品差異化，要找到市場縫隙是別人不是特別涉足的市場，這就需要非常精準的客戶細分，以及對產品定位細節的深入研究。
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