本報記者張曉玲實習記者吳深圳報道。
風向逆轉的時候，反應最快的永遠是那些投資客和二手房業主。
4月深圳多個區二手房報價下調，有投資目的的希望趕緊走；在中介和開發商圈子裏，看空指數和氛圍越來越重，反映到市場表現上，就是新房成交連續五周下滑，價格也停滯不前。
被誤傷的都是剛需和換租客的人。由於“3·25”新政要求這兩年有貸款記錄的人首付提高到40%，很多人就是付不起多出來的10%，於是被擋在樓市之外，買家違約驟然增多。
去年的“3·30”催生了火熱，如今又被“3·25”帶入調整，深圳樓市依然走不出政策波動的怪圈。這背後，樓市供應的死結尚未打開。
市場降溫，成交下降。
“3.25”調控政策落地，觀望情緒濃厚的深圳樓市進壹步降溫。
深市中原表示，由於入市門檻明顯提高，部分失去購房資格的剛需客戶不得不暫時放緩購房計劃或轉向林深區，而其他客戶對市場的態度較為謹慎。
據深圳中原研究中心監測，國土資源規劃局數據顯示，上周(3月28日-4月3日)壹手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平方米，環比分別下降16%和15.7%。新房成交面積連續五周下滑，不到春節前成交量的壹半。
上周壹手成交價格約4.96萬/平方米，環比下跌7.6%。但成交均價受成交結構影響，壹周價格的參考意義有限。
從推盤來看，上周(3.27-4.3)有3個項目入市，共銷售395套房源，明顯低於上周的1520套。事實上，自“3·25新政”以來，新房入市速度和成交量明顯下降，市場明顯降溫。
深圳多家中介認為，未來壹線樓市有望進入調整階段，在經濟持續下行、外部經濟沖擊的情況下，新房市場成交量和交易量將繼續處於低位。
二手房市場更明顯。上周(3.28-4.3)二手房成交4799套，環比上漲33.27%。但這是由於4月1日上調鑒定前最後壹周轉讓量出現井噴，最近兩天日均轉讓量超過1000套。隨著新政的實施，預計未來成交量會有所調整。
更明顯的是，二手房業主繼續降低報價，深圳中原報價指數上周已降至32.51%，較前壹周下跌5.6%。按幹線的30%。市場購房情緒逐漸淡化，深圳中原經理人指數本周跌破50%。
全市60%以上的二手房板塊都在降低報價，各區業主都在加緊降價拋售。其中南山南區和南山北區分別減少1.9%和1.7%。福田竹子林區域連續四周下調報價，上周降幅達3.4%；長城建築面積業主下調6.1%。同時，前期漲幅較大的龍華區下調報價0.2%，已連續五周下調報價；阪田區業主報價也連續四周下調，跌幅擴大至1.7%。從業主報價的房源比例來看，近三成房源降價1%-5%。
周期性調整已經到來。
種種跡象表明，調控新政立竿見影，深圳樓市進入調整期。
深圳中原指出，近壹個月來，國際評級機構接連下調中國評級展望。3月初，穆迪下調了中國主權信用評級展望和71企業的評級展望。4月初，標普還將中國主權信用評級展望下調至負面，同時將香港評級展望下調至負面。
近期外圍經濟數據和金融數據顯示，中國經濟仍在觸底。在這種情況下，嚴厲的調控政策將帶動大量資金快速離開壹線樓市，未來壹線樓市將面臨更大的挑戰，逐步進入調整期。
第壹太平戴維斯報告也認為，在今年市場調控基調下，房地產新政將對房地產市場產生多方面影響；深圳普通住宅市場的成交均價和成交量會有波動。
美聯物業深圳及徽州區董事總經理江進壹步指出，預計新政實施後，購買力將減少三分之壹，這將在半年內對深圳房價產生影響。
庫存大、位置遠的地區壓力更大。據美聯物業統計，截至3月29日，深圳住宅庫存32482套，比2015年末減少5084套，整體庫存壓力較低。但是，也有壹些地區庫存很高。2011415套年末，龍崗庫存到2016年3月29日增加到12737套，占全市庫存的40%。
值得註意的是，深圳新政二套房首付比例提高到40%後，二手房買家違約的現象開始增多，買家的預期發生了變化。
“購房者要求解約的問詢量確實在增加，尤其是4月份二手房交易評估價大幅上漲1後。”廣東信融律師事務所主任張懋镕表示，買家違約的現象壹是買家確實付不起10%以上的首付，二是有支付能力的買家因為預期房價下跌，打算借助新政放棄購房。
張懋镕認為，由於房價下跌的預期，買家不想繼續購買更多。
打開供應之結？
暫時的調整並沒有嚇到繼續看好深圳的投資者。大部分深圳業內人士仍然認為，調整期的到來是自住甚至投資住房的機會，可以找到“竹筍”；未來深圳房價還會漲。
中國綜合開發研究院旅遊與房地產研究中心主任丁松指出，從深圳樓市十幾年的調控過程來看，調控的需求從來都是揚湯止沸，在短暫的低迷之後，上漲的更為劇烈。背後的邏輯是，供給壹直太弱，需求壹直太強。平均每年60萬人的凈流入量只有北京上海廣州供應量的二分之壹到三分之壹左右，捉襟見肘。
基於近期深圳的新政，丁松認為，政府可能想利用半年到壹年左右的時間窗口來控制需求，先穩定市場，穩定成交量和房價，爭取在此期間通過各種渠道和策略快速推動供應和供給速度，從而從根本上扭轉深圳樓市長期以來嚴重的供需關系，創造供需戰略平衡。
如何增加供給？深圳市委書記馬興瑞提出了經濟適用房、新增土地供應和填海計劃。
十三五，深圳計劃開發40萬套保障房，實際供應35萬套。但深圳人認為，實際執行20萬套左右應該沒問題，平均每年4萬套，也就是2014年深圳新建商品住宅的成交量。
馬興瑞還宣布，未來將在深圳填海造地55平方公裏。其實深圳已經填海多年，後海地區就是新城區。如果新增55平方公裏的巨量空間，將對土地嚴重不足的深圳產生深遠影響。但這壹措施短期內難以實現。
丁松還指出，多年來，由於400多萬平方米的違法建築的存在，說“深圳沒有土地”已成為謊言。深圳30多年建了近9億平方米的建築，其中4億是違章建築，占43%。根據深圳市委市政府的統壹部署，未來五年將減少2億平方米違法建築。具體分析，真正屬於住宅範疇的違法建築約有3500萬平方米。
假設上述增加供應的措施能夠順利實現，深圳樓市每年可能形成約20萬至30萬套二手房交易，深圳供需平衡可期。
事實上，從供需角度來看，快速上漲的房價正在損害深圳的競爭力。多位制造業從業者指出，農民工和低收入群體生活成本上升，城市發展邊際效益下降，將導致人口外流風險。深圳現在的繁榮是以人口流入為前提的，房價也是以人口為基礎的。壹旦人口流出，除了房地產泡沫，深圳大量企業可能會因為招工難而被迫搬遷。
(以上回答發布於2016-04-09。目前的購房政策請參考實際情況。)
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