空房
2009年6月18日經石家莊市第十二屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂，2009年10月28日河北省第十壹屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準。《石家莊市物業管理條例》3月10生效。
《石家莊市物業管理條例》第三十七條規定:“連續三個月以上無人居住、使用或者裝修的物業，空置期間按照20%繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外/。業主空置物業的起止時間應當事先和事後告知物業服務企業，並辦理相關手續。”
石家莊空置房物業費收取比例的合法性分析
壹方面，通過梳理相關法律，無論是物權法等上位法，還是國家發改委、住建部頒布的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)，對於空置房屋的物業費如何承擔都沒有相關的禁止性規定。也就是說，邏輯上，《石家莊市物業管理條例》本身並不違反上位法的禁止性規定。這壹點可以從《立法法》第六十三條第二款關於較大的市和地方性法規制定審查程序的規定中得到證明。
另壹方面，《石家莊條例》的相關規定與上位法的精神和原則存在差異，涉嫌違反上位法的精神和原則。
首先，《物權法》第七十九條規定:“對建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。”從該條可以判斷，物業服務費的分攤原則首先是從約定中有約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有面積占總建築面積的比例確定。因此，業主承擔物業服務費的法律標準，考慮或判斷的因素只有壹個，即業主專有部分占總建築面積的比例，與房屋是否空置無關。
其次，《物權法》第七十二條第壹款規定:“業主對建築物專有部分以外的部分享有權利，承擔義務；不放棄權利，不履行義務。”從字面解釋來看，不完全履行義務自然屬於不履行義務的範疇。《石家莊市條例》的這壹規定恰恰違背了上位法權利義務壹致的原則。
再次，《物業管理條例》第四十壹條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開和收費與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點。業主與物業服務企業應當根據國務院價格主管部門會同建設行政主管部門制定的物業服務收費管理辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務費管理辦法》中也有類似規定，將物業服務費分為政府指導價和市場調節價。這兩種物業服務費都是基於房屋產權的類似，與房屋是否空置沒有直接關系。但《石家莊條例》的這壹規定並沒有區分房屋的產權。同樣的物業服務費在空置期間按20%繳納，涉嫌幹擾物業服務收費的正常市場秩序。本應由市場調節決定的非政策性房屋的物業服務費，卻被公權力強行幹預。同時，政策性住房的政府指導價壹般面向政策性住房的整體，不區分房屋是否空置。因此，《石家莊市條例》的這壹規定有失公允。
最後，從物業服務費的性質來看，物業服務費屬於廣義上的壹種公共基金，屬於權利人所有的財產，專門用於住宅小區物業的基本維護、維修、改造和日常管理，不完全等同於物業服務企業基於物業服務合同提供物業服務的對價。也就是說，《石家莊市條例》的這壹規定，表面上涉嫌侵害物業服務企業的合法權益，從根本上侵害的是全體業主的合法權益。等於正常付款，業主為空置房屋業主買單。物業服務費的性質決定了其收費比例不能與供暖費的收費比例和方式混為壹談。
石家莊市物業管理協會副秘書長劉對此進行了闡述。物業服務的對象是全體業主享有的公共服務，是公共產品，而不是為某壹個業主提供的特殊服務。業主是否實際使用其專有部分，對物業服務企業提供的服務內容和費用不產生任何影響。物業服務的內容是住宅區配套設施、設備和相關場地的維護、養護和管理，以及維護物業管理區域環境衛生和相關秩序的活動。只要妳壹進場就接手物業，無論小區入住率如何，物業服務企業都應該提供上述服務。劉明認為，壹半的物業費都花在了維護設備、澆水、打掃衛生上，都花在了業主身上。空置房只交20%，相當於扣了這個錢，物業的服務質量必然下降。最後大部分業主都會吃虧。
最高人民法院2009年發布實施的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(法釋〔2009〕8號)第六條也規定，業主僅以不享受或者不需要接受相關物業服務為由提出抗辯的，人民法院不予支持。由此可見，實踐中此類政策法規引發訴訟糾紛時，業主以此為抗辯理由並不能得到人民法院的支持。值得欣慰的是，石家莊的條例設置了例外條款，即“物業服務合同雙方另有約定的除外”。這壹例外條款符合《物業管理條例》第四十二條的規定，業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。
外省市空置房物業費征收規定
仔細分析全國各地頒布實施的物業管理條例可以發現，北京、天津、上海、重慶等全國大部分省市，要麽沒有提及收取空置房物業費的專項處置措施，要麽規定空置房物業管理費全額收取(物業服務企業願意讓利的除外)，只有少數省市采取打折收取的方式。
(以上回答發布於2013-06-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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