業內人士分析指出，《通知》的出臺是長沙此前相關政策的延續和具體說明。這種類似限制利潤的做法，壹方面有助於防止房地產企業隨意虛增報價，過度追求利潤；另壹方面，政策的執行存在爭議，執行難度大。
今年年初，長沙就有樓盤因為審批價格比周邊同品質樓盤高出40%而不斷被購房者詬病。不考慮開發商單獨管理項目的能力，設定6% ~ 8%的硬性利潤區間是有效降低商品房價格還是助推價格上漲，是否符合房地產市場發展規律和實際情況，壹直是壹個爭議。
有了這個，長沙的房價可謂穩如泰山。本次2018 GDP達到110034億元，經濟總量在34個重點城市(直轄市、副省級城市、省會城市，不含南寧、拉薩)中排名12。新建商品房平均單價在1萬元左右。如果有好的學區房，二手房均價近2萬元/平方米。相對於武漢、貴陽、廣州、南昌等周邊省會城市的房價，可以稱得上是價格窪地。
"對於財務和營銷費用高的企業來說，很難獲得高利潤."
通知詳細說明了費用的構成，包括樓面地價、前期工程費用(規劃設計、三通壹平等。)、房屋建築安裝工程造價(住宅土建工程(含基礎)工程造價、安裝工程造價等。)、小區內公共* * *基礎設施及配套公共* * *設施成本、管理成本、銷售成本、財務成本、行政事業性收費和基金。
利潤是指商品房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以上述費用的前四項之和乘以平均利潤率(6% ~ 8%)為基礎。
關於明確長沙市成本法監制商品住宅價格構成有關事項的通知附表。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，長沙政策從成本控制的角度設定利潤，是壹種回歸工程項目的成本定價方式。壹些科學管理的工程項目可以獲得較高的利潤，但對於壹些財務和營銷成本較高的企業來說，很難獲得高額利潤，這將促使房企進行科學的項目投資和交易。
“商品房價格背離市場經濟”
《通知》顯示，這是《關於進壹步做好我市新建商品住房銷售監管有關事項的通知》(常發改價調[2018]241號)中對成本法監管的商品住房價格構成的具體說明。
2065 438+08 18 10月23日生效的241號文件，明確了價格監管的適用範圍和實施區域。
凡在長沙市新建商品住宅(不含經濟適用房、經濟適用房、定向開發、單位自建房、安置房)的，應按規定辦理新建商品住宅監制手續。
“限價、競地價”商品住房銷售價格由國土部門報市國土委確定，價格按程序監制。個人無法通過上述方式監督銷售價格，可以通過價格協商的形式確定銷售價格。
對此，中原地產首席分析師張大偉指出，這壹政策並不是全新的，長沙在2017年就出臺了同類型的政策。當時主要針對的是限價商品房，也就是上述“限房價、競地價”中的限價商品房，這也是長沙壹種供應量較大的商品房，而非政策性保障房。
2065 438+07165438 10月30日，長沙市發改委發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，其中對限價商品住房的解釋是，按照合理標準建設、政府限定銷售價格的商品住房，不包括由住保部門建設並提供的保障性住房。
導報記者看到，“第六條，限價商品住房基準價格的計算”與本通知基本壹致，包括6% ~ 8%的利潤率區間。當時長沙市發改委將《辦法》有效期列為2月2017 11至2月2019 11。
長沙市發改委20117年10月30日發布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》中限價商品住房基準價的計算方式與此次完全壹致。
張大偉分析說，利潤限制政策很難實施。他說，6% ~ 8%的凈利潤不低，但按項目計算，不是開發商的投入，只有早拿地的開發商才能達到這個利潤。隨著土地價格的上漲，許多企業發現很難實現這個範圍內的利潤。而且每個企業的成本不壹樣，簡單的建築安裝成本可能就幾千元，資金成本從3%到20%分配。按照這個簡單的價格公式，同區域的商品房價格會偏離市場經濟規律。
鼓勵“蹲坑”？有價格高的樓，周邊40%。
今年3月，長沙湘江西岸陽湖新城珠江壹德公館(又名珠江柏悅灣)房源(毛坯房)在延遲入市壹年後，以1.45萬元的單價獲批，比周邊房價高出約40%。長沙房價按照成本法核實後，被市場認為助長了“超售”。
此前，按照長沙市2017年6月29日聯合下發的《長沙市商品房銷售價格監管工作操作細則》(長發改[2065 438+07]236號)文件精神，該項目申請預售許可，2016年6月無銷售記錄，但預售審批均價是長沙市房地產調控後核定的。
據《中國房地產報》報道，2018年7、8月，位於更靠近市中心的中國電建地產香溪水郡項目，被長沙商品房銷售明碼標價審核監制部剛需，銷售均價9540元/平方米，銷售均價144平方米以上。
當時珠江壹德公館項目和香溪水郡項目的申報格式和質量沒有明顯差異，詢價單價(空白)只能在12000元左右。
14500元的單價還是高端樓盤的價格。
作為GDP萬億俱樂部的壹員，長沙之前只有11個城市。但從房價來看，長沙周邊只有貴州省貴陽市略低，四個鄰居中有三個的新房價格遠高於長沙。
易居房地產研究院數據顯示，今年前10月，長沙新建商品住宅成交均價為9462.2元/平方米。鄰省省會湖北武漢前10月新建商品住宅成交均價為12623元/平方米；近幾年發展勢頭強勁的貴州貴陽，數據為8571元/平方米；廣東廣州壹線城市約26195元/平方米；前10月江西南昌新建商品住宅成交均價為12768元/平方米。
諸葛找房數據研究中心分析師王小宇指出，自2065438+2008年6月25日長沙實施樓市調控政策以來，二手房市場成交下滑，業主主動降價吸引買家。長沙年內掛牌價持續下降，但降幅不大。今年前9個月，長沙新掛牌526865套，同比上漲4.1%，掛牌價格12458元/平方米，同比下跌6.8%。目前長沙房地產市場在底部平穩運行，在當前整體市場嚴峻的背景下，短期內難以上漲。
事實上，自2065438+2008年6月25日起，長沙就出臺了非常嚴厲的樓市調控政策——不僅限購限售，符合條件的購房者在取得首套房產權證滿四年後才能購買第二套房。珍貴的房票，需求有限，讓長沙的房價非常穩定，甚至穩中有降。即使這兩個月長沙舉辦的房交會給了壹些優惠活動，長沙的成交依然平靜。
爭議仍在繼續
其他省市有限制商品房利潤的先例。
2012年5月24日，海南省海口市發布《限價商品住房管理暫行辦法》指出，限價商品住房的具體銷售價格，應當根據土地出讓價格和開發成本、建築安裝成本、稅費、利潤(不超過6%)等完整成本因素確定。
同年9月29日，海南省三亞市出臺《三亞市限價商品房管理暫行辦法》，也要求限價商品房利潤不得超過建設成本的6%。限價商品房銷售價格(含最高限價)應在土地出讓前提出，並作為相關土地出讓的前置條件。具體銷售價格根據土地出讓價格和開發成本、建築安裝成本、稅金、利潤等全部成本因素確定。
2012 10 19、陜西省住建廳、陜西省物價局聯合下發《關於加強商品房價格、成本、利潤核算進壹步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》，要求“根據土地成本、開發成本、管理成本、銷售費用、財務費用、銷售稅金，我省房地產項目合理利潤率控制在65438+，
值得註意的是，在2012的利潤限制政策陸續出臺後，市場爭議並未停止。有人認為，房地產行業的高利潤時代即將結束。也有觀點表示擔心開發商為了利潤偷工減料，導致“房子脆”。
時任中國房地產業協會副會長的顧雲昌認為，要控制房價，首先要控制地價，而不是限制開發企業的利潤率。開發商拿地的時間和價格都不壹樣，即使相鄰地塊有壹些差異，單純用成本法也不合理，不容易操作。
顧雲昌舉例說，比如有的樓盤地價很高，房價核算很高；有的底價拿地，房價低，同壹區域兩個樓盤差價很大。開發商在開發過程中的成品控制和質量控制是不壹樣的，如果成本控制得好，同樣的價格，質量是好的，但是賣得更便宜，也是不正當的。
雖然這次不壹樣，除了長沙縣推出了不限地塊，長沙下轄的其他地塊大部分都是雙限地塊，但是對於不同項目如何公平執行成本核算方法的爭議還在繼續。