隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的加快，物業管理行業在我國發展迅速，日益成為社會管理和綜合治理不可忽視的力量。簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即:物業管理行業快速發展，物業管理領域不斷擴大，物業管理行業逐步規範，促進了人們住房觀念的轉變；本文討論了常見的？建管壹體化？，由當地房管部門或單位自主管理，按現代企業制度組建的物業管理公司，並就如何探索創新物業管理模式提出六點建議:壹是要積極轉變觀念，提高對物業管理的認識；二是要加強政府監管，明確各方權責；三是要完善物業管理法律制度，提高物業管理規範化水平；四是充分發揮業主委員會的作用，積極推進住宅小區自治管理；第五，加快引入競爭機制，培育物業管理市場；六是大力開展人才培訓，努力提高物業管理行業的服務水平。
物業管理；模式；改革
近年來，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩步發展，物業管理已經成為經濟體系中不可或缺的行業，關系到國計民生和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關註。目前，物業管理的服務層次也在不斷拓展，從保潔、保安、維修到商業、娛樂、教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展對改善人們的生活和工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起到了積極的作用。
壹，我國物業管理發展的現狀和特點
(壹)物業管理行業快速發展。
經過20多年的發展，我國的物業管理取得了非常迅速的發展，已經成為壹支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，在過去的10年間，杭州的物業管理企業數量從2005年的314家增加到2014年的3517家，增加了10倍。截至2014年底，寧波市有資質的物業服務企業402家。溫州有288家物業企業；紹興有305家物業企業。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈上升趨勢。
(B)財產管理領域繼續擴大。
新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，從普通商品房到房改老小區，從小區物業到寫字樓、高校、商業物業，從小型配套到大型公共建築，從單壹類型物業到綜合物業，從純市場物業服務到機關、企事業單位社會化後勤服務。物業管理的範圍逐年增加，逐年擴大，覆蓋類型已涉及住宅、商業、寫字樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業管理行業逐步規範
近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理的政策制定和業務指導，制定了壹系列行政法規來規範物業管理的發展。《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政法規或行業規範相繼制定、頒布實施，對規範物業管理行為、促進物業管理行業快速發展發揮了重要作用。特別是2004年，建設部發布了《物業管理企業資質管理辦法》，使得整個物業管理行業在原有規範運作的基礎上又上了壹個臺階。
(四)物業管理促進了人們住房觀念的轉變。
住宅小區和高層建築實行統壹的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了很多便利，使他們獲得了壹個安全、舒適、美觀、衛生的生活和工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變觀念，增加了對物業管理的接觸，加深了對物業管理功能的認識，使得物業管理越來越被更多的人接受和認可。物業管理費難度逐漸降低，收繳率逐漸提高。更多的業主已經將物業管理費用作為日常生活中不可或缺的住房消費。
二，我國物業管理服務的主要模式
不同類型的物業在使用性質上有明顯的差異，所以管理和服務的內容也各有側重。目前，我國廣泛使用的物業管理模式有三種:
(1)?建管壹體化？基於的物業管理模式
開發商對房地產項目從開發、建設、銷售到售後管理實行壹體化運營。以浙江杭州為例，根據相關調查結果，約2%的企業屬於開發單位出資的物業公司，既能發揮房地產企業的市場優勢，又能實現開發、建設、管理？壹站式服務？，實現物業管理與經營活動的有機結合；通過實現良好的管理，提供優質的服務，不斷打造房地產開發企業的信譽和品牌，進而不斷提高物業本身的社會經濟價值，提升商品房的含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，進而為住宅小區物業管理的順利開展提供重要的資金支持，形成以物業建養物業、以物業促發展的良性循環機制。國內排名前三的物業企業綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司位列其中。
(二)由房管部門或單位管理的物業管理模式。
在行政化、福利化運作模式影響力不斷降低的背景下，這種由房管部門或單位管理的物業管理模式也面臨著被淘汰的可能。在這種模式下，管理對象多為夫妻房或單位福利房等中低檔物業，物業管理資金來源主要是行政補貼，個人繳納的費用很少。居民如有任何投訴或公共設施損壞需要維修，可直接向單位相關部門反映，通過行政管理解決問題。由於這種模式的後勤部門成立的物業管理公司不是獨立的法人單位，在經濟利益上很難與原單位脫鉤，管理工作也受到很大的限制，所以很難在物業管理企業內部實行職能分解和政企分開，這就使得物業管理公司的？造血？功能嚴重不足，難以形成管理現代化、服務市場化、管理社會化的新型現代物業管理機制。
(三)按照現代企業制度建立物業公司的物業管理模式。
物業管理公司是依照法定程序設立的，具有相應資質管理物業的企業經濟實體。具有法人資格，根據合同接受業主委托，依照有關法律法規的規定對物業進行專業化管理，並收取相應報酬。這種模式的優點是管理思路清晰，市場意識強，服務對象明確，成本概念清晰，公司機制靈活，專業化程度高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，生命力強。它的主要缺點是管理成本比較高，很多中低收入居民負擔不起。由於物業管理制度的法律關系、人們的消費觀念、管理服務意識、物業管理公司的管理水平等方面還存在很多問題，目前很多物業管理公司處於非盈利狀態。
第三，加強現代物業管理模式的探索和創新
(壹)進壹步轉變觀念，深化對物業管理的認識。
我們應該對物業管理的定位有新的認識。物業管理不僅是壹個新興行業，更重要的是應該納入社會管理和綜合管理？化解社會矛盾？、?社會管理創新？等待研究探索。全社會應當更加關註和支持物業管理，促進物業管理的深化、規範和完善。
(2)加強政府監管，明確各方權責。
政府有關部門在監管物業管理行業的同時，應加強對業主委員會的監管。要充分發揮業主委員會的作用，協助房地產行政主管部門，加強對業主委員會的日常監督，在充分尊重全體業主意願的基礎上，引導業主委員會依法決策，促進物業管理行業有序健康發展。解決開發商遺留的問題，是靠物業公司自己，還是靠開發商？劃清界限？，加強對業主的宣傳，明確開發商和物業公司的責任。這樣物業公司就可以減少和業主在開發商遺留問題上的矛盾。
(三)完善物業管理法律法規體系，提高物業管理的規範化水平。
物業管理企業不僅涉及與政府、物業管理行政主管部門和上級管理部門的關系，還涉及與供水、供電、供熱、燃氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會的關系。這些關系都需要法律法規來規範和調整。因此，政府應該通過自身的權威加快建立物業管理法律法規體系，保障物業管理的可持續發展。比如，現行的法律法規賦予了物業管理公司相應的權利。國家物業管理條例規定:業主未按照物業服務合同約定繳納物業服務費的，業主委員會應當督促業主繳納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟？。對於那些無理拒絕繳納物業管理費的業主，物業公司可以通過司法途徑達到目的。但對於訴訟成本高、訴訟程序復雜的問題，物管公司也不必退縮，拿起法律武器，積極維權。
(四)充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內的自治管理。
國家物業管理條例規定:業主大會在其職責範圍內作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。？業主委員會由業主大會選舉產生？。？為維護物業管理區域內業主的權益，經業主大會決定，業主委員會可以依法以自己的名義提起訴訟。？物業行政主管部門應當重視社區居委會的建立，並給予指導、幫助和協調。但小區業主大會選舉產生的業委會應積極履行職責，在協調小區矛盾、維護業主權益方面發揮重要作用。
(五)加快引入競爭機制，培育物業管理市場。
物業管理是市場經濟的產物。只有競爭才能不斷提高物業管理的質量和服務水平，使物業管理行業充滿活力。要加快形成競爭機制，實現物業管理規模化經營，實施品牌發展戰略。對物業管理公司進行優勝劣汰，有效優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規範發展。此外，要明確建設和管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附於房地產開發的局面，使物業管理公司真正成為獨立、自負盈虧的市場主體，從制度上解決建設和管理不分的弊端，通過完善物業管理的前期介入和接管驗收制度，明確物業管理各方的責權利。比如筆者所服務的浙江新城物業管理有限公司，成立於2000年，由浙江廣電集團投資。建管壹體化？模式，只在組內服務。2002年開始以市場為導向，專攻業務方向，以面向企事業單位的智能辦公R&D大廈物業服務為業務方向，形成了自己高端服務的品牌特色。目前管理物業面積超過654.38+0萬平方米，服務客戶包括副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部等。多處物業獲得國家、省、市榮譽，在杭州物業管理行業享有較高聲譽。
(六)大力開展人才培訓，努力提高物業管理行業的服務水平。
物業管理公司和相關部門應當加強培訓，提高從業人員的業務素質，註重培養服務意識和業務意識。物業管理公司向特色服務、家庭服務、個性化服務領域延伸。壹方面要轉變觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意做好優質服務。要借鑒國外或發達地區的經驗，搞好培訓。比如物業管理行業市場發育程度較高的香港，除了崗前培訓、在職培訓、專題講座外，還註重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等方面的教育。對於管理人員，我們也註重學歷提升和專業課程學習。有關部門要充分發揮行業協會的作用，進壹步加強物業管理人才的培養，改善物業管理人才難求的現狀，促進物業管理行業持續健康發展。另壹方面，強化合作意識，加強物管與業主的溝通與合作。物業管理的服務對象是人。物業管理應堅持以人為本的科學發展觀，積極構建物業管理企業、無關人員和商家之間的和諧良好關系，有效實現物業管理的良性循環。比如節假日會給業主的孩子提供社區活動，業主上班的時候會把孩子委托給客服中心。物管會帶孩子去物業各個部門體驗學習，比如帶孩子去綠化部門學習種花種草，學習壹些書本上學不到的東西。另外，如果業主家裏有老人，白天物業會每隔3-4個小時打電話溝通或者在家照顧。同時，應成立行業協會，多渠道吸引專業人才，提升物業管理服務能力。建立壹支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物業管理團隊。
參考
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物業管理範文二:物業管理改革與商業價值提升問題分析摘要:中國實施？營改增？什麽事？十二五規劃？這壹時期的重大稅制改革對中國稅收的發展產生了深遠的影響。陪伴？營改增？隨著試點的深入和穩步推進，輻射範圍和稅收也在不斷增加。服務業納入了嗎？營改增？物業管理公司屬於服務行業，而且是最後執行？營改增？在這個行業中，物業管理公司的機遇和挑戰並存，急需哪些？營改增？影響的深入分析。這篇文章會參考其他行業？營改增？對其行業發展帶來的影響和變化後，梳理？營改增？在分析的基礎上，提出了相應的策略，為合理納稅籌劃、規避稅收風險、保證物業管理公司經營利潤的穩定增長、為物業管理公司的長期可持續發展提供參考。
關鍵詞:營改增；影響力；對策；物業管理公司
20世紀90年代以來，我國營業稅和增值稅並存並開征。然而，隨著經濟全球化的加速發展和我國社會主義市場經濟的不斷發展，特別是加入世貿組織後，各種商品和服務之間的界限越來越不明顯。兩稅同時征收的稅制嚴重阻礙了中國經濟發展，對中國經濟走出去造成不利影響。同時，我國稅收存在固有的制度缺陷，稅制改革勢在必行。目前物業管理行業稅負較高，兩種稅種並存，使得物業管理行業拓寬發展領域更加困難。為其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理，是壹個亟待解決的問題。在這種背景下，企業開始進行？營改增？改革。
第壹，？營改增？對物業管理公司的影響分析
用這些年？營改增？在國內不斷發展完善，2016 as？營改增？在壹年的最後壹年，如何使物業管理企業面對新的發展環境，克服稅收負擔將在短期內大幅上升等負面影響。，有必要全面梳理其影響，做好稅制改革後的負面效應消減工作，稅制平穩過度，這是物業管理企業稅收工作的重點。？營改增？對我國物業管理公司的影響主要包括以下幾點。
(1)?營改增？可以促進物業管理公司的可持續發展。
我們的國家？營改增？稅制改革的實施對促進我國經濟結構的調整和物業管理的現代化具有重要意義。但是，目前的物業管理收費尚未形成制度化、規範化的體系，導致物業管理企業稅負過重的現象。？營改增？實施後，物業管理行業將進壹步加強內部管理，解決兩稅並存時因抵扣混亂、抵扣鏈條出現斷層而導致稅負增加的弊端。從企業長遠發展來看，營改增？稅制的實施使企業稅收更加統壹，抵扣鏈條斷層的混亂現象逐漸消失，可抵扣稅額大幅提高，減輕了企業負擔。因此，實施？營改增？之後將明顯提升物業管理行業的可持續管理水平。
(2)?營改增？對物業管理公司利潤增減的影響
？營改增？從短期來看，物業管理企業的稅負不減反增。對於小規模納稅，稅率下降時，企業利潤收入增加。但是對於大多數普通納稅人來說就大不壹樣了。首先從制度本身來說，這次在中國？營改增？在增值稅稅率的基礎上，增加了11%和6%兩個稅率。直接的結果就是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率變成了6%的增值稅，這在壹定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的是，物業管理公司的運營成本中很大壹部分由固定成本和人工成本構成，這些成本不可能產生進項稅，導致可抵扣的進項稅相對較少。雙重作用下，短期內物業管理公司的稅負會增加。壹個典型的例子就是物業管理企業保安、保潔員的工資支出，食堂蔬菜等農產品增值稅進項稅難以獲得專項抵扣，會在短時間內增加公司費用，對公司利潤造成壹定影響。
(3)?營改增？可以改善物業管理公司的財務管理。
實現？營改增？稅改後，對進壹步規範物業管理公司財務核算和監管制度，統壹財務核算口徑，提高物業管理公司財務披露報告數據的真實性和可靠性具有積極作用。個稅改革後，解決了物業管理公司面臨的重復、混亂納稅的現象，填補了稅收的漏洞，簡化了財務核算，使很多企業受益，特別是物業管理公司等微利企業。再說，？營改增？政策的實施也對加快物業管理行業的產業結構調整，擴大市場範圍起到了重要作用。
二、物業管理公司的實施？營改增？稅制改革後的建議與對策
(壹)積極做好稅收籌劃工作，為合理合法避稅提供參考和建議。
物管公司在執行嗎？營改增？在此過程中，壹定要及時了解和掌握相關稅收政策的變化，提前依據政策法規進行合理、恰當的稅收籌劃。首先，稅收籌劃要以企業為基礎，著眼於企業的實際經營活動，由專門的財務人員進行整體籌劃。主要做到以下幾點。首先要明確自己的定位，是小規模納稅人還是已經達到壹般納稅人的標準。對不同的納稅人采取不同的策略。比如，對於小規模納稅企業，要采取費用結算的收費模式，減少納稅額。相反，對於壹般納稅人來說，則需要采取包幹和分包的模式來減少稅式支出。在采取不同策略時，要在國家法律法規允許的範圍內，爭取最大限度的稅收優惠，不能超過法律紅線，造成企業和國家利益的損失。另外，要合理劃分收入，因為沒有劃分的收入會被征收很高的稅率，造成很多不必要的稅負。同時，要合理安排公司的經營活動和經營項目，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅抵扣限額。
(2)物業管理公司應加強對增值稅專用發票的嚴格管理。
加強增值稅專用發票管理是否順利實施？營改增？前提是票據是增值稅繳納和抵扣的有力合法憑證，這對財務人員提出了更高的要求，企業財務人員必須嚴格遵守我國增值稅征收的相關法律法規。此外，還要加強對增值稅專用發票的嚴格管理，按照企業相關制度嚴格控制增值稅專用發票的領購、流轉和繳銷。比如，虛開增值稅專用發票要及時向有關部門曝光，丟失增值稅專用發票的要立即向稅務機關備案。加強增值稅專用發票各環節管理，強化稅收風險觀念和意識。
(三)提高物業管理公司的財務管理水平，完善公司的財務管理體系。
在新稅制下，物業管理公司必須更新管理理念，尤其是財務管理的理念和思想。企業的長遠發展離不開良好的配套財務管理體系，而公司的管理水平很大程度上取決於財務管理水平。物業管理公司必須根據公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自身的財務管理體系。因此，必須規範企業的財務管理制度，減少和防止企業私自挪用資金等違法現象，防止企業資金的非法流失。加強企業財務監督，建立完善的內部控制機制。
(四)加強物業管理企業？營改增？管理模塊的優化
加強物業管理企業？營改增？國家的順利發展離不開國家的宏觀調控和引導。主要包括:維持原有的財政稅收補貼，維持對物業管理企業的壹些稅收減免等積極優惠措施，保證物業管理企業的正常運營。此外，要擴大簡易征收的範圍，這也在壹定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強了其資金的持續運行能力。落實廉租房等保障性住房稅收優惠政策，減輕廉租房使用者稅收壓力，以配合物業管理企業稅收減免。最重要的是，壹些政府補貼要降低財政專項補貼的要求，讓更多的物業管理公司受益。
第三，總結
我們的國家？營改增？稅制改革對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰。因此，物業管理公司應抓住機遇，借助國家相關法律政策，積極進行自身稅務籌劃，完善和更新自身財務管理制度，盡快融入新的發展環境，使自身稅務核算更加規範合理，從而提高公司整體管理水平，進壹步促進物業管理公司更好的發展。
參考資料:
蘇。營改增？對物業管理行業的影響及對策[J].財經類，2016 (4): 322-333。
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