年度工作目標是全年的行動指南。根據總部統壹部署和項目實際運行情況，鹽城中心管理處主要圍繞團隊建設、降本增效、培訓考核、安全管理等方面開展工作。，並進行細化分解和全面提升。建設團隊，規範管理，全面提升管理能力和物業質量。
(壹)、各部門負責人要加強“三標合壹”，夯實各行業的基礎工作，提高服務質量。樹立“金鷹”的品牌意識，建立企業文化傳承機制，與項目簽訂承諾書，詳細規定每周例會組織全體員工學習崗位標準、工作要求和操作流程。行政人事部協助各部門開展了21次專業培訓，全面提升了人員的服務意識、管理能力和專業技術能力。
(2)註重團隊建設，完善考核體系，加強骨幹溝通，搭建成長平臺，制定物業工程部各級員工技能操作考核方案和班長級計算機文檔考核標準，進壹步提高大家的工作積極性，保持核心團隊的相對穩定，簡化流程，提高工作效率。
(3)按照公司制度標準完成項目設備設施的維護保養，實行分季節維護保養和安全管理，保證設備運行的完好率，持續檢測各電井的電流和溫度，根據中心的服務要求，組織工程部快速有效地完成業主的9293搶修任務，建立各項應急預案的組織架構，按計劃啟動應急預案並組織演練，如電梯救援、消防疏散、防洪等，全面落實預防為主的要求。
(4)快速響應群體需求，推動組織的“扁平化”運作。認真落實減員增效工作，分三次梳理公司框架，整理大小物業框架，擬定合並方案並組織實施，確保平穩過渡；清潔崗位的合理優化；南京凱恩特公司現場調查確認合理調整。從各個方向做好增收節支降本增效工作，實現節能降耗指標。
第二，加強溝通渠道
物業管理是壹個過程管理的服務行業。隨著商業服務需求的提高和物業管理專業化的進壹步普及，使用合理的方法和技巧進行溝通是業主的基本功，良好的人際關系也是物業管理成功的關鍵因素。加強溝通能力是落實服務措施、實現公司發展目標、提高企業競爭力的重要保證。
(1)我們每天要面對各種各樣的業主，所有為他們提供服務的物業經理都需要加強溝通，建立這樣的渠道。通過會議問候、設立服務熱線、業主意見箱、滿意度調查、召開座談會等日常溝通。，我們的信息、思想、情感主要是在服務主的大群體中傳遞、交流、滲透，從而達成壹個* *的知識工具。增進相互了解，及時消除誤解，從而提高業主的滿意度，和諧的關系才能獲得業主對我們工作的理解和支持。
(2)物業服務離不開地方各級政府部門的大力支持。因此，我們加強和擴大與政府相關部門、機構、社區居委會等外聯單位的聯系，積極參加各種會議、培訓和活動，定期與房管、物價、城管、公安、消防、市政、規劃等重要部門進行走訪和溝通，這些都是物業項目管理中的寶貴資源。
(3)現在的管理層早就超越了個人主義，而是提倡團隊作戰，跨部門與上級、下級、同級的溝通也尤為重要。因此，項目營造了良好的溝通氛圍，通過企業文化的建設，與全體員工建立溝通，創造開放共享的溝通機制，保持定期的意見交流。通過良好的溝通，可以增強企業的凝聚力，提高工作效率和市場競爭力。
(4)我們專註於物業項目的管理。通過專項業務外包，擺脫繁雜的具體事務，真正成為項目管理的策劃者、監督者、協調者，將物業公司的職能從最初的保姆升級為管家，簡化組織架構，讓員工更加專業。項目涉及的綜合服務商業務是分包的，但管理層壹定要強調統壹。業主面對的是物業公司。必須明確公司統壹的服務標準，落實到所有專項業務中，通過晨會、周會、培訓、演練等形式加強監管，強化服務過程中的信息共享平臺，避免推諉扯皮，每月召開服務質量評價專題會議，建立獎懲機制，全面保證服務質量。
第三，有效控制成本
物業管理的成本構成主要包括:工資成本、房屋設備維護、能源消耗、行政及各種市政管理費用。因此，為了有效地控制運營成本，我們應該重點做好以下幾項工作:
(壹)、人力資源的合理配置
根據物業管理委托合同、甲方要求、物業項目特點等因素，按照因事定崗的原則，合理定員定崗，整合資源，延伸工作，綜合利用，提高人均管理面積，在企業內部招聘培養壹名多功能人才，使員工精幹，加強培訓，使新員工熟練掌握各崗位業務，提高工作效率。有些項目會分包給專業公司。比如清潔衛生這種技術含量低、利潤率低的項目，就會轉包給社會上的專業保潔公司。他們可以提供比物業公司更專業的清潔衛生方面的服務，成本也會更低。物業管理公司將不必承擔清潔工的社會保險責任，有效降低了管理成本。
(二)實施能源消耗控制措施
強化日常工作中全體員工的節約意識，節約是指人力、物力的節約。要杜絕浪費和不良行為，把易出問題的環節，如耗材、公用設施等放進去。通過水電計算，防止公共設施設備跑、冒、滴、漏，更換專用控制開關，輔助用房、走廊采用節能光源分流點，節約能耗；充分挖掘公司內部的節約潛力，處處精打細算，開源節流，把浪費和損失消滅在萌芽狀態。
(三)，維護成本的高效利用
對於商業項目來說，客流量巨大，服務要求高，管理點分散，營業時間強，日常物業管理難度比小區物業大得多。日常商業項目的物業管理包括:建築維修、設備維護、保證水電氣正常供應、公共區域保潔、安全防盜、車輛管理、綠化維護、倉儲管理、事故處理。對於真正想長期經營商業項目的房地產企業來說，由於各種商業設施的使用頻率極高，所以要特別註意有計劃的維護。維護費用包括設備設施的維護、公共部位的維護和業主的日常維護，在公司成本中占很大比重。管理中控制維護成本很大程度上控制了支出，維護工作的效果直接體現了管理能力。因此，維護成本應該控制在最合適的水平。
(壹)、認真編制年度維修預算，同時建立健全維修費用審批制度。為了制定更合理的維修方案，更好地分析物業管理過程中存在的問題，需要建立維修服務檔案，有效提高經營管理水平，也為今後的維修、改造、擴建提供重要的參考信息。
(2)加強對工程外包的監督管理。根據公司要求對項目的大型維修進行招標，根據對投標單位提供的資質、服務、價格的綜合評價，確定合適的外包單位，盡量將成本控制在最佳水平。合同中明確，在施工過程中，雙方將綜合考慮技術、成本和未來影響，同時要求對方派專人全程監督施工質量，確保工程質量。
(3)把握維修時間節點。為保證商業設施的良性運行，根據年度維修計劃，結合往年維修記錄，在商貿春秋調整前完成“三修”工作(大修理、中修、小修理)，為商業運營提供有力保障。
(四)、做好維修行業信息調查和信息收集工作。及時掌握市場價格信息和技術信息是我們確定維修計劃的重要依據之壹。通常，循環中有三種類型的設備故障。初始階段:此時設備的故障率在允許故障率以下運行。在這壹階段，我們將重點提高設備維修服務人員檢測和診斷故障並進行維修的能力，並加強材料和備件的管理。中期:設備維護人員經常關註設備中需要定期更換的易損件；了解設備中最重要和最昂貴的部分，並準備管理文件和應急計劃；還要了解設備安裝中的缺陷，找出隱患並解決，盡快降低設備的初始故障率，使其進入穩定運行狀態。後期:設備或系統差不多到了使用壽命，零部件的故障率會增加，但在磨損失效期之前更新壹些零部件可以降低故障率，從而減少維修材料的更大消耗。
(5)有效控制管理費用。要求各崗位人員長時間離開辦公室或下班後關閉空調、飲水機、電燈、電腦、打印機、復印機等辦公設備；在日照充足的情況下，室內不要開燈；禁止上網聊天打遊戲，復印機設置為較低色度以節省墨粉。打印紙雙面使用。對辦公用品、耗材等壹些日常費用進行嚴格控制，統壹實行以舊換新制度，定期報告費用使用情況，督促各部門增強節約成本意識。按月對各部門收集辦公用品的數量和金額進行統計和分析，發現問題及時處理，有效地使各部門按需收集辦公用品。只有做好開源節流工作，才能在日常管理中更有效地控制運營成本，贏得企業的市場競爭力，從物業管理的角度盤活公司現有和未來的存量資產。
第四，提高服務質量
質量是金鷹物業永恒的主題，在保證安全的前提下放在首位，重點是質量體系的運行。物業的管理目標和企業文化是通過全體員工的共同努力來實現的。加強項目體系建設，規範和完善各級崗位工作流程、檢查標準和工作標準，抓好基礎建設和規範化管理，提高員工服務質量。
(壹)、物業管理要提高服務質量，首先要有服務意識。換句話說，只有思考才能做到；有意識才能行動。這個說起來簡單，但是每個物業經理要做到並不容易。對內，要讓上級為下級服務，讓員工以良好的狀態面對業主，為業主提供優質服務。對外，要不斷強化員工“把業主的事當成自己的事”，讓每壹位業主切實感受到很多方面都離不開物業服務。
(2)物業管理的本質是服務。“管理”是對具體事物的管理。既然是服務，就要有服務意識，這就需要物業管理從業者樹立強烈的服務意識。要從思想上、認識上明確自己所從事行業的特點和要求。那就是:為客戶提供最好的服務和最大的便利；多為客戶著想，做得更好；用我們的服務和效率創造企業和自身的價值；用心創造完美。這既是物業管理企業的質量方針和服務宗旨，也是物業管理從業人員應具備的基本素質。
(3)不斷積累工作經驗。工作經驗也是提高服務質量的基礎。總結經驗不僅可以加強物業與業主的關系，還可以為我們提高服務質量提供極其重要的信息。物業管理人員應充分利用這些信息，總結經驗，進壹步提高服務質量。主要做到以下幾點，首先要找出物業管理出現失誤的根源。服務失誤通常表明服務體系存在嚴重缺陷，管理者應該盡力找出失誤的根源，解決服務體系存在的問題，而不是就事論事地糾正具體失誤。其次，完善服務流程檢查。系統地記錄和分析各種服務差錯，以便管理者發現服務過程質量檢查中的不足，采取必要的措施改進服務質量檢查。對於差錯頻發的服務工作，管理者要加強服務質量檢查，制定服務差錯記錄制度。利用電子檔案建立管理信息系統，記錄業主投訴的問題。服務人員可以直接調取相關信息，比如投訴人之前經歷過的服務質量問題，以便更好地做好善後服務。管理者可以根據服務質量問題的類別和頻率，研究具體的改進措施，提高服務質量。
(4)強化法制觀念。有了高超的服務技能和強烈的服務意識，還要樹立高度的法律觀念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，用自己的法律知識維護企業、客人和自己的利益。對外交往和客戶服務不能有法律漏洞，以免給自己和企業造成不應有的損失。
只有明確樹立以上觀念，物業經理才能真正成為合格的優秀的管理者。每壹個服務工作者都有高水平的工作理念，那麽企業的綜合服務競爭力就會強，核心競爭力就會提高，企業就會在市場競爭中獲得更好的經濟效益和社會效益，就能夠為客戶提供壹流的服務。
動詞 （verb的縮寫）清潔和安全控制
年初組織各部門對外包項目做壹次充分的市場調研，完成當年的招標或續簽，嚴格執行第三方供應商合同條款，完成控制程序、考核標準和績效評估，並進行有效的監督和月度考核。
(壹)、外包保安負責維護項目外圍工地的秩序，實行24小時防火、防盜、防破壞、防爆炸，預防和控制本地區的安全事故。引導機動車和非機動車停放，保證整潔和安全，配合大型商業節假日廣場的促銷活動，及時發現和處理可疑情況，減少治安事件的發生，為中心提供良好的經營環境，確保管理區域的安全。綜合部每天早會宣講，每個班都有專人檢查。員工著裝規範，精神飽滿，熱情有禮，紀律嚴明，檢查考核制度，崗位檢查與點名相結合。雙方每周進行1綜合安全服務檢查，每月不少於4次，按4次平均分考核，分為四級:A級良好，正常繳費；B級壹般，書面提醒提高質量，不合格項整改後正常支付；C級不合格，扣除月服務費總額的2%-5%進行處罰；不符合項的整改沒有及時納入當月的績效考核。堅決執行制度管理，防止人員冒領滿勤，侵害公司利益；管理激勵機制的完善，使訂貨員和車場隊走向“制度管人，制度約束人”的良性軌道
(2)外包保潔負責購物中心整體公共區域，嚴格按照合同核定的人員編制安排工作。員工不允許加班。每天根據排班表和崗位分配表不定期檢查保潔員的實際出勤情況。每天晨會，不斷宣傳和檢查gfd和行為準則，要求遵守各項管理規章制度，禮貌熱情，服從管理。自覺維護金鷹的良好形象，每周輪班組織工具使用和清潔流程的集中培訓，針對不同崗位進行實操培訓，使保潔員全面掌握清潔知識，滿足金鷹的清潔要求；每季度督促保潔公司對所有保潔人員進行《保潔工作手冊》的學習，並結合實際保潔質量重點進行以下培訓:清洗劑的分類和使用、衛生間的清潔流程、不銹鋼維護技術和流程等。中心管理員每天對實際清潔工作狀態進行檢查和評估，要求對不合格部位立即整改，對清潔服務質量進行良性控制，采取清潔耗材入庫入庫、統計入賬、統壹定期發放材料等形式，控制耗材實際使用量和清潔質量的穩定性。
第六，創新管理思路
創新是企業發展的靈魂。我們要求全體員工掌握服務的標準化和規範化，還要做到因人、因時、因地的個性化服務、特色服務和增值服務。創新是延伸服務和發展服務的生命。企業需要樹立創新的理念，創造新的服務，新的營銷理念，企業的經營必將蒸蒸日上，萬古長青。
(1)商場物業管理與壹般物業管理的最大區別在於，所有物業人員都要協助做好商業項目形象的宣傳推廣工作。比如，所有物業工作人員要配合商家“金鷹購”和“微信大標”的推廣，不斷擴大商家和物業的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在租戶和消費者。這是商場統壹管理必不可少的工作，也便於商業特色的具體體現。它是壹種無形的資產和潛在的銷售，有助於促進消費者的消費觀念，從購買名牌產品到投資店鋪，加速商場從印象期向成熟期的過渡。
(二)物業在承接服務過程中，創新管理思路，在為日常經營提供設備設施運行、維護有序、環境整潔等各項保障的前提下，提供了688盒月餅、1.5萬積分卡等多種特色服務項目。物業團隊積極挖掘資源，取得了超過35654.38+0萬的業績。獲得商貿總經理辦公室的表彰和獎勵，不僅超出了物業管理服務合同規定的服務要求，滿足了業主對物業管理的基本需求，也使業主在享受服務的過程中體現了物業的其他價值。
(3)對外營造獨特的企業文化。根據同城三店提升業務技能培訓的需要，擬定店長培訓、物業管理知識、課內考核題的ppt，註重全員特種設備的安全操作，根據扶梯的註意事項，安排外包單位對中心營業員、外包保潔進行專題學習，塑造物業良好的職業形象，對內註重資產管理。要同時關註“資產臺賬清晰”和“操作風險可控”兩項，明確年度指標的計算依據，並在財務制度的執行中落實控制，規避操作風險。通過規範化管理和物業自身品牌的建設，為業主註入了濃厚的文化內涵，使其成為我們物業的獨特標誌。