為了建立和諧的物業使用秩序，避免利益爭奪、推諉責任的現象，客觀上需要組織全體業主，成立壹定的管理機構，共同解決物業使用和維修問題。物業管理系統應運而生。
物業管理在國外並不新鮮，但在中國起步較晚。然而，由於社會和市場對物業管理的迫切需求，許多物業管理公司成立了。這些從事物業管理業務的企業很多都不是專業的物業管理公司，包括:
1.房地產開發企業或兼營物業管理業務的其他企業，即具有非獨立法人物業管理機構並兼營物業管理業務的房地產開發企業。
2.房管所(處)轉制的物業管理企業，即按照政企分開、政企分開的要求，由原房管所(處)轉制為獨立法人的物業管理企業。
3、物業管理企業的後勤服務部，即由原來的機關、企事業單位的後勤服務部轉變為獨立法人的物業管理企業。
由於這些非專業企業的存在，我國實踐經驗的缺乏，立法上缺乏壹個整體的規範，加上原有計劃經濟體制下人們形成的壹些舊觀念的影響，目前物業公司在物業管理中存在著許多角色錯位和行為不規範的現象。但管理制度不健全，管理設施不齊全，管理合同不對等，管理人員不合格，使得物業公司服務質量普遍被業主投訴較差。尤其是物業管理費的問題尤為突出。壹方面，業主抱怨物業公司以各種借口擅自收費或超標收費，卻拒不交費。另壹方面，物業公司經常威脅斷水斷電甚至限制業主進出小區。業主與物業管理公司的矛盾非常尖銳，有時甚至會引發暴力事件。
近年來，居民對物業管理問題的投訴逐漸成為房地產領域的熱點，法院受理的物業管理糾紛案件也呈上升趨勢。隨著我國住房商品化和市場化改革的深入，物業管理越來越受到重視。
物業管理問題眾多的原因是多方面的，但我認為最根本的是人們對物業管理的法律性質不明確，無論是政府部門還是相關物業管理企業都不能正確把握自己在物業管理活動中的地位。本文從物業管理的兩種形式入手，從民法的角度分析了物業管理的法律屬性。
壹、物業管理的形式
所謂物業管理，是2003年9月1日實施的《物業管理條例》中規定的，是指業主選聘物業管理企業，業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋、配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。
根據負責實施物業管理事務的主體不同，物業管理可分為自主管理和委托管理兩種形式。
1，所謂自管，是指業主自行履行物業管理事務或者組成組織(業主自治組織)共同履行物業管理事務。同壹物業管理區域內的全體業主應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，在本區域的物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益，選舉產生業主委員會。(但如果只有壹個業主，或者業主人數較少且全體業主壹致同意，決定不成立業主大會，由業主* * *共同履行業主大會和業主委員會的職責。)
2.所謂委托管理，就是由專門從事物業管理的公司、企業負責實施物業管理事務。由於時間、精力和能力的限制，業主不可能親自動手做物業管理事務。為了提高管理效率，需要將壹些管理事務委托給專業的物業公司，於是出現了委托管理的形式，這也成為現代物業管理的主要方式。分析物業管理的法律性質，有必要考察上述兩種物業管理形式，尤其是委托管理。
委托經營與自主經營的區別在於經營權的來源。自我管理的管理權來源於業主對物業的所有權，是由自己行使物業所有權，是物業所有權的固有權力，不需要通過其他任何媒介享有。在委托管理的情況下，物業公司擁有的物業管理權從業主處轉移。物業公司只有與業主(業主自治組織)訂立物業管理合同，才能獲得業主(業主自治組織)的壹般授權，享有管理他人物業的資格，對物業區域內的物和人進行管理。
二，物業管理中自我管理場合的法律性質
在自我管理的場合，本質上只是業主行使財產所有權的壹種具體方式。按照所有權本質上是所有人控制所有事物的權利這壹原理，管理也應該包括在控制之內。業主對物業的管理是業主對物業擁有所有權的必然結果和表現形式，即誰擁有物業，誰就是擁有管理權的主體。所以，自辦場合的物業管理本質上是民事行為，是私法上的行為，而自辦場合的物業管理權屬於私權範疇，下面我就不贅述了。
第三，委托管理場合下物業管理的法律性質
在委托管理的場合，專業管理公司負責物業的管理，其管理事項也包括物的管理和人的管理，與自主管理沒有區別。考試論壇
所謂物的管理，是指對建築物、基地及附屬設施的保存、改善、利用乃至處置的物理管理。所謂人的管理，是指物業管理領域中區分業主居住與居住關系的小區管理。其對象不限於區分居住在本領域所有建築物中的業主的行為，而應包括出入本領域的人的行為。
管理的內容壹般包括:對建築物不當損壞的管理、對建築物不當使用的管理和生活妨害的管理。總結起來，主要從三個角度入手:
1.從客體上看，主要表現為對建築物及其附屬設施、設備和相關場地進行維護、保養和修繕，防止損壞，維持物業的正常使用功能；比如維護小區內車輛停放秩序，電梯安全檢查等。
2.從物業所處的區域環境來看，主要表現為保潔、綠化、治安等行為，以維護小區環境的整潔美觀，保障居民的人身和財產安全；比如清洗自來水水箱，清理日常垃圾，檢查進出小區人員的證件。《物業管理條例》第四十六條規定，物業管理企業應當制止物業管理區域內違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為，並及時向有關行政管理部門報告。
同時，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全保衛工作。發生安全事故時，物業管理企業應當在采取緊急措施協助救援工作的同時，及時向有關行政管理部門報告。
這兩種物業管理行為基本上都是壹種維護保護行為，不具備“管理”的色彩，也不符合“管理”的本義。因為沒有人作為被管理的對象，所以不屬於那種從屬和支配意義上的人與人的關系，而是更直接的體現為壹種人與物的關系。
3.從物的使用順序來看，主要表現在監督業主(或非業主)使用物業專有部分或* * *使用部分，制止危害整體利益或妨礙他人使用的不當行為，以保證全體業主有效使用物業。比如制止業主亂建。只有這種物業管理行為才有管理行為的對象——人，其目的是約束物業業主的使用行為，制止不當使用，以保證物業的整體使用秩序。
那麽第三種管理行為是否具有“管理”的性質？當然不是！
因為這種行為的目的是約束物業業主的使用行為，制止不當使用，以保證物業的整體使用秩序。所以本質上應該屬於壹種排除物質妨礙的行為，不具備行政管理的內容和特征。本質上只是業主行使財產所有權的壹種具體方式。
從物業公司物業管理活動的目的和效果來看，委托管理場合的物業管理與其說是管理，不如說是服務。物業公司通過管理服務為業主創造和諧、便捷的生活和工作環境，並賺取相應的服務對價——物業管理服務費。就此而言，物業公司所擁有的物業管理權，其實更多的是壹種職責或義務。物業公司行使物業管理權時，不是以業主為相對人行使合同權利，而是履行合同義務。物業公司只應善意履行這種掌握在自己手中的“管理權”，不得偷懶或放棄，否則就是失職，構成違約。
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