警察如何處理業主和物業之間的矛盾

□李福成隨著業主陸續入住新小區，業主與物業的矛盾越來越多。業主和物業沖突的原因是，業主進出小區是否應該收費:物業要求業主交費，否則不能進出小區；業主理所當然的認為進出自己小區不應該交費。沖突方式如下:物業組織保安攔在業主車前，業主強行沖撞。矛盾升級後，雙方或單方面“110”報案，要求公安機關處理，業主與物業的矛盾移交基層警方處理。從法律關系的角度看，住宅區業主委員會是居民自治組織，是住宅區日常生活的最高權力機構。物業是業主委員會以合同形式聘用的組織，根據合同約定在住宅區內從事日常管理工作。兩者之間的關系是雇主和雇員的關系，雙方的權利和義務由合同事先約定。小區依法成立業主委員會的，小區業主進出小區是否收費，應當按照業主委員會與物業事先簽訂的合同執行。合同約定可以收費的，全體業主在民事活動中應當遵守自願自治的原則。當個別業主不遵守交費規定，物業以停車方式收費時，雙方或壹方報警後，“110”民警應明確告知物業，他們的矛盾可以按照合同約定通過訴訟解決，以這種極端的方式停入停出業主車輛是不合適的，阻止業主車輛進出小區是不對的。因為車主的車輛進出小區屬於憲法規定的通行權，屬於自然人的固有權利，而收費屬於民事權利，前提是雙方有約定。由於路權的法律位階高於收費權，當兩者發生沖突時，位階較低的法律應當從屬於位階較高的法律。因此，遇有此類報警，“110”民警應優先保障業主的通行權，並告知業主其權利救濟的訴訟途徑。如果小區沒有成立業主委員會，物業和業主沒有簽訂收費合同，物業就收取業主的過路費。業主自願的，公安機關不要幹預。如果車主不願意，保安會強行停車，車主撥打“110”報警。“110”警察可以明確告知保安該行為違法，屬於敲詐勒索。情節嚴重的，可能構成犯罪，民警要對保安進行訓誡。如果治安防衛是基於物業管理人的請求，那麽，經核實，物業管理人和保安構成違法犯罪行為，公安機關應當予以訓誡。保安攔車情節嚴重的，履行法定程序後，可對物業經理和保安予以行政拘留。情節特別嚴重的，依法立案，通過司法程序追究其刑事責任。警方出警時，物業可出示當地物價部門的收費依據，以證明其收費行為的合法性。由於物價部門下發的文件只是對物業收費標準的指導，物價部門無權對第三方設定民事權利義務。物業與業主之間的權利和義務必須在合同中規定。(作者單位:江蘇省公安廳)