在房地產融資收緊的背景下，雖然沒能更早參與蛇口的招商，但平安對房地產的熱愛無法自拔，換了個姿勢——拆成零件。
昨晚，雅居樂宣布拿出7個國家項目讓平安入股。表面上看，這是各項目公司層面的入股。總的來說，這實質上是壹次重大的戰略合作:
第壹，雅居樂收取的初期保證金高達70.5億元。即使這部分錢是股權交易，加上未來等額提供的股東貸款，整體資金量超過100億元也是大概率事件。
對於銷售規模在1000億左右的雅居樂來說，平安壹次性拿到100多億，絕對可以稱得上融資大戶。
第二，這7個項目來自萬寧、海南、清遠、中山、惠州、揚州、江蘇、鄭州、河南、天津等全國城市，平安不拒絕。
第三，七個項目總面積高達654.38+0.7603萬平方米，總建築面積預計超過700萬平方米，占雅居樂總土地儲備近654.38+05%，其中兩個項目讓出了第壹大股東的位置。
顯然，這是雅居樂與單個出資人最大的壹次合作。
1、
敏捷也很誠實，他們認為這個交易可以帶來四個好處:
優化短期和長期資產組合；深化與平安的戰略合作；增加2020年的現金流；有利於改善2021的財務狀況。
誠實的背後當然是無奈，市場變化太快了。
2017年，雅居樂依然享受著高光時刻。借助當年海南“金蛋”清水灣項目17億元的銷售額，公司整體銷售額逼近千億元。
陳卓林非常高興。高調出席25周年品牌發布會，時隔十余年再次接受媒體采訪。不差錢，他甚至花了62億元從摩根士丹利回購了清水灣30%的股份。
也是在那壹年，敏捷做出了兩個戰略舉措。壹是多元化經營，環保、代建、園林、物業等業務全面發展。另壹種是擴大規模，試圖在全國復制海南的文化旅遊市場模式。
本次交易的海南萬寧山沁灣項目是當年從榮盛接手的，中山火炬項目也被收購；天津項目是復制文化旅遊市場的標桿項目。
陳卓林沒想到的是，市場形勢與他的預測背道而馳。
海南全面限購，徹底鎖住雅居樂的糧倉；文化旅遊市場的全國復制不盡如人意；國家調控升級，部分地區房價下跌。
雅居樂錯地銷售增速大幅下降，高毛利回歸正常，融資收緊。
2019年，雅居樂不得不再次轉向永續美元債，當年融資97.53億元，推動雅居樂整體永續債達到136億元。
2020年，雅居樂沒有繼續發行永續債，但銷售增長異常艱難，就像雅居樂急需摩根士丹利投資清水灣壹樣。
找到下壹個金主。
2、
除了2016共同開發的舊金山項目，雅居樂與中國平安的項目合作始於2019。
壹個是惠州雅居樂白鷺湖，平安出資近20億收購34%股權；另壹個是雅居樂從中信國安收購北海第壹城，其將40%的股份轉讓給深盛駿。
7個項目成交前幾個月，雅居樂與平安地產旗下深圳恒創聯手拿下總價38.8億元的中山。
深圳恒創，以及接手7個項目的深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛駿，都與平安地產有關。後者主要定位為平安集團內部從事資產管理和房地產投資的子公司。
形象地說，如果把保險資金比作彈藥，平安地產就是遞彈藥的突擊隊，繞著監管部門對保險資金的投資限制，把資金送到地產商手裏。
除了碧桂園、華夏幸福、金茂等超大型戰略股通過中國平安人壽、平安資產管理等渠道直接實施外，其他保險資金大多通過平安不動產投資於不動產。
深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛駿中，平安地產僅占49%的股份，其余565，438+0%的股份由平安創客持有，平安創客是平安內部直接或間接投資房地產項目的平臺。
平安地產最賺錢的業務是項目投資顧問，即平安地產受平安人壽、平安財險及平安集團其他子公司的委托，提供與房地產投資相關的咨詢服務，並按固定費率收取費用。
2019年，平安地產“項目投資顧問”收入為1253萬元，占公司總收入的56.99%。到2020年第壹季度，這壹比例已經上升到61.88%。
細分來看，2019年度項目投資顧問收入中，為深圳安創和桐鄉安豪提供咨詢服務的收入分別高達5.48億元和2310萬元。
壹般來說，平安地產收取的費用是總投資的1%，也就是說，十幾億的收入，意味著至少有上千億的資金投入到房地產中。
從“長期股權投資”和“債權投資”的財務報表也可以看出，平安的房地產業務蒸蒸日上。
其中，長期股權投資從2017年的81億元增加到2020年前三季度的223.6億元，債權投資從45億元增加到16796億元。
這兩只基金超過400億元和總投資金額數千億元是有差距的，因為平安地產只占所有直投項目公司的49%或更少。
平安地產“指導”深圳安創、桐鄉安豪、深圳盛駿，正在全國各地投資項目。
“三條紅線”之下，地產商饑渴難耐，生意前所未有的好。
3、
入股華夏幸福後，平安集團壹度被貼上“中國房地產市場最大投資者”的標簽，輿論壹時激烈。
眼看就要背高房價制造者的鍋了，中國最大的民營企業再也坐不住了。
在2019年初的業績發布會上，平安集團總經理任匯川很生氣。“這種說法是完全錯誤的。”他大概回應了兩點:
平安對不動產資產的投資遠低於政策規定的比例，但平安的資金量比較大，而且看起來投資的總量比較大；
平安的不動產投資是純財務投資和長期投資，不幹預企業正常經營。保險資金投資不動產資產是國際行業慣例。
任匯川的話顯然是閃爍其詞，只說了壹半事實。
根據銀監會要求，保險資金投資不動產資產的比例不得超過30%。根據平安集團3萬億元保險資金投資組合，投資資金上限約為9000億元。
前十壹個月，中國房地產開發企業收到17萬億元。
這樣看來，平安近萬億的資金絕對是決定性的，更何況平安的保險資金每年還在高速增長。
壹年後任匯川離職，但平安配資需求依然旺盛，房地產“輸血”的模式不會停止。
目前金融分業經營，平安實際上是國內唯壹混業經營的金融機構。他們對房地產的敞口不僅來自保險資金，還來自平安銀行、平安證券、平安基金等多家子公司。
房地產在中國也是壹個特殊的行業，房地產資產泡沫的增長是不以人的意誌為轉移的。
中國特別和平，中國特別地產，註定是壹場不能失敗的驚人冒險。