未交物業費回復

以下是我關於未交物業費的回復，歡迎閱讀。

未交物業費回復1

被申請人與被申請人關於物業服務合同糾紛壹案，被申請人依據有關法律和事實，現答辯如下:

1.天地人及物業管理公司未能履行《葉盛佳緣前期物業管理服務合同》約定的義務，業主拒絕繳納物業費合理合法。

物業服務合同是雙務合同。在物業糾紛中，由於物業公司不履行合同或者履行合同存在嚴重瑕疵，業主完全可以依據合同法拒付物業費來抗辯物業服務企業。

被告是葉盛嘉園小區的業主和開發商委托的物業服務公司？-天地人與物業管理有限公司簽訂的前期物業管理服務合同約定合同期限為3年(從MM DD YY至MM DD YY)。

也確實是天地人和公司負責小區的管理，房屋和公共設施的維護，小區所有綠化的維護管理。業主確實有繳納物業費的義務，這是合理的。

但由於物業管理公司沒有履行合同義務，物業管理非常混亂，小區內私搭亂建，公共綠地被破壞占用，小區環境衛生差，排水不暢，汙水橫流，電梯沒有得到妥善維護，導致電梯帶病運行，經常發生故障。最長的壹次停電持續了壹個多月，嚴重危害了業主的生命財產安全，小區治安案件頻發...業主多次向物業管理公司及相關部門反映，壹直未得到解決。所以，由於物業管理公司嚴重違約，根據《合同法》的規定，大部分業主先行使了抗辯權，拒絕繳納物管費，這是完全合理和強制的！合理合法。

被告認為，由於原告已構成根本違約，被告無法實現合同目的，依法行使先履行抗辯權。

同時，由於原告嚴重違約，原告被全體業主驅逐出葉盛的家。

被告認為，本案爭議的焦點主要有三點:

壹是被告與天地人和公司之間的《前期物業服務管理合同》是否有效，即被告是否受天地人和公司之間合同的約束；

二是天地人和物業服務公司是否全面履行了合同義務，是否嚴重違約，然後是業主能否行使先履行抗辯權。

三。約定的合同期限屆滿後，業主是否繼續受前期物業管理服務合同的約束？

第壹個焦點:榆林市葉盛房地產開發有限公司與榆林市天地人和物業管理公司簽訂的《葉盛家園前期物業管理委托合同》是否有效？

玉林市住房和城鄉建設委員會20XX《批復意見》:.....而目前的葉盛家園就是因為規劃核實驗收失敗，所以......？確認葉盛家園至今未通過竣工驗收，違反了《中華人民共和國建築法》？第六十壹條建設工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；竣工驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

？但玉林市葉盛房地產開發有限公司不僅將未經竣工驗收的物業交付給業主，而且將物業管理權交給不具備物業管理資質的原告，這是違法的，違反了法律的禁止性規定。根據《合同法》第五十二條第五款的規定，《葉盛家園前期物業管理委托合同》屬於無效合同。

第二個焦點:由於原告的物業管理權來源於玉林葉盛房地產開發有限公司的授權，但《葉盛嘉園前期物業管理委托合同》無效，故被告與物業管理公司簽訂？物業管理服務合同？自然無效。

同時，由於玉林葉盛房地產開發有限公司聘請玉林天地人與物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，未到住建委等行政管理部門備案，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第三十六條的規定，也應認定《葉盛家園前期物業管理委托合同》無效，也就是說，原告與葉盛家園全體業主簽訂的合同無效。更重要的是，如前所述，由於物業管理公司未履行合同義務，嚴重違約，業主可以依據合同法的規定充分行使先履行抗辯權，同時，由於合同無效，業主也可以行使不安抗辯權。

第三個重點:小區的物業管理，業主可以自行管理，也可以委托他人管理。《葉盛家園前期物業管理委托合同》約定的合同期滿後，物業公司將失去繼續向業主收取物業費的合同依據和法律依據，業主當然可以不受《葉盛家園前期物業管理委托合同》條款的約束。

二、退壹萬步講，即使合同有效或者雙方已經形成事實上的物業管理關系，但是因為物業是公有的

我公司未能提供服務或所提供的服務嚴重不壹致？合同？根據協議，基於最高法院的司法解釋，業主可以不繳納物業費，依法行使先予履行的抗辯權。

首先，業主提供了大量證據證明物業管理公司沒有盡到電梯維護保養義務。根據國務院《物業管理條例》的規定，對被告天地人與本公司簽訂的《* *使用部位及配套設施設備進行日常維護管理是物業服務管理的重要職責？合同？並規定物業管理公司對* * *使用的部位和配套設施設備負有日常維護管理的義務。但是電梯長期帶故障運行，經常出故障。最長停電時間長達壹個多月，嚴重危及業主的生命財產安全。物業管理公司不僅嚴重規定了直接法，還構成了嚴重違約。

其次，物業公司和業主是平等主體。在實際履行中，物業公司應先履行服務管理義務，業主按約定繳納物業費，服務後再收費，而不是不服務就收費，服務不符合約定就收費。業主提交的大量證據證明，本案中，天地人及公司明顯未能提供符合行業標準的服務，如被告自行承擔電梯維修費用、支付電梯費用等。物業公司還盜竊並強行拆除業主的水表，停止供水，不僅造成業主的經濟損失，給生活帶來嚴重不便，而且由於天地人和公司對小區的管理服務嚴重不負責任，對小區內的綠地造成嚴重破壞，亂建現象比比皆是...因此，原告不是壹般違約，而是嚴重違約。當業主不履行約定的義務或履行有嚴重缺陷時，根據《合同法》第67條的規定，業主

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第六條規定？業主無正當理由拒交物業費或者經書面催告後未在合理期限內繳納物業費，物業服務企業請求業主繳納物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業已經按照合同約定和有關規定提供服務，業主僅以不享受或者不需要接受相關物業服務為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

所以，判斷業主是否拒交物業費是否屬於抗辯事由？只是因為？是本案審查的重點。

被告認為，物業費表現為業主對物業服務企業提供的服務所支付的對價形式，是全體業主享受物業服務的物質基礎。如果允許物業公司不提供服務或者服務很差，也可以收取服務費。業主先行使抗辯權後，物業公司會變本加厲地不履行合同，最後利用司法權力迫使業主就範，讓違法的物業公司獲取非法利益。如果法院在沒有完全查清案件事實的情況下，單純支持物業管理公司的無理要求，不利於業主利益的保護，不保護弱勢群體業主的利益，也是非常不公平的。所以，我們業主不希望法院有失偏頗，但請法院認真審查業主的抗辯理由，業主不交費的真實原因，業主第壹次履行抗辯是否正當合理。物業服務企業拒絕履行物業服務合同條款，是否存在物業服務合同履行的重大瑕疵？做出正確的判斷！

三、被申請人未履行物業服務合同的義務，無權要求原告支付物業費。

1.根據合同相對性原則，原告只有在履行了合同約定的服務後，才有權要求原告支付費用。

但原告未提供證據證明其已履行合同義務，應承擔未提供證據的法律後果，故可推定原告未履行合同義務。

2.事實上，原告也沒有履行合同義務:

(1)房屋漏水，管理混亂，垃圾不及時清理，衛生不打掃。

亂七八糟的小區地攤，整天播放的聲音，壹樓汽車的‘亂停’。

(2)占用小區維修基金賬戶。

(3)侵占屬於小區業主包括被告的費用。

根據《物權法》第70條規定，業主對住宅、營業用房等建築物專有部分享有所有權，有權對* * *連同專有部分以外的* * *部分進行管理。所以小區公共區域的經營性收入，比如電梯出入口的廣告費，小區內的廣告費，(比如橫幅，LED廣告牌，汽車進出的廣告)。

(4)原告僅安排20名保安坐在小區停車場出入口發放鑰匙卡。小區的停車場有兩個出入口，但是小區的出入口四通八達。20個保安剛好三班倒坐在停車場的出入口，二樓只安排了壹個保安。

沒有正規的安全團隊，安全問題嚴重失控。發生了許多盜竊、丟失物品和車輛的案件。

⑤小區消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區內建設維護不當，導致業主出入不便，小區環境臟亂差。業主們忍無可忍。為此，他們多次口頭、書面要求物管公司整改，但物管公司壹拖再拖，始終沒有整改。

業主曾於20XX年8月1日維權，但物管公司仍照常管理。

業主已經明確提出了保安的具體人數。如果物業公司否認，應提供其雇傭保安、支付工資的合同證據。物業公司未提交或者拒絕提交的，應當承擔舉證不實的法律後果。

第三，業主是否應該承擔違約責任——滯納金的問題。

如果上述財產？合同？有效，因物業管理公司提供的格式合同，其中約定的滯納金條款，因原告未盡到說明義務，依據合同法？第四十條格式條款有本法第五十二條、第五十三條規定的情形，或者提供格式條款的壹方免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，格式條款無效。

？

同時，根據最高人民法院《關於適用

當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，壹般可以認定為合同法第壹百壹十四條第二款規定？損失太高？。

這篇文章是什麽意思？損失太高？很明顯，這個案子定義很清楚？合同？3中約定的每日千分之三的滯納金比例過高的，法院應當根據業主的請求予以調整，駁回原告的滯納金請求。

更重要的是，業主拒交物業費完全是物業公司違約造成的，業主是在行使正當的抗辯權，所以業主不應該承擔違約責任，違約金是對違約的懲罰，所以業主不應該承擔違約金的義務。

4.被申請人要求的部分物業費既不合理也不合法。

①最初被告知水費和垃圾費由相關單位代為收取，但沒有相關單位的委托書。

所以是無效代理，被告有權拒絕承認。

而且水費不是原告代業主交的，是開發商交的。

(2)根據《城市住宅小區綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區的開發建設單位對開發的住宅小區質量承擔最終責任，不得交付工程質量不合格或配套設施不完善的房屋。

)，而工程質量是否合格，配套設施是否完善，主要看是否通過綜合驗收。

因為葉盛嘉園小區沒有通過綜合驗收，雖然房子實際上已經交付使用，但是由於所有的配套設施和市政公用基礎設施都沒有通過驗收，所以今天還沒有交付使用。

因此，根據《物業管理條例》第四十二條(即已竣工但未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納)，物業費中包含的公共設施和市政公用基礎設施由開發商承擔，而不是包括被告在內的小區業主承擔。

③20XX 1個月之前發生的物業費，訴訟時效已過。

綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

未交物業費回復2

受訪者:漢族，自由職業者，

為澄清事實，明確責任，被申請人就與被申請人的物業服務合同糾紛，特提出如下答辯意見，供法院參考:

1.被申請人對起訴狀中被申請人陳述的購房時間、收房時間等事實部分基本無異議，其他事項與事實不符，對本案被申請人與第三人簽訂的前期物業服務合同表示知悉和理解。

但在沒有任何正式合同的情況下，委托人和被申請人成為前期物業服務合同的被告，這是值得懷疑的。如果雙方沒有具有法律約束力的合同可以簽訂，如何違約？希望被申請人給出合理的解釋，做到以理服人，讓法院知道。

中華人民共和國國務院《物業管理條例》第六十七條？違反物業服務合同，業主逾期未交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不繳納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟？。

第67條其實是明確的？物業可以直接起訴小區業主欠款嗎？先決條件是:

1，小區成立了業委會；2.業委會已驗收物業管理公司的服務質量，確認物業管理公司提供的服務完全符合合同約定的標準；

3.業委會已經明確督促業主了？按照業委會與物業公司簽訂的合同約定的標準，在壹定期限內足額向物業公司繳納物業費？；

4.業委會催業主時規定的交費截止日期已過，但業主？逾期不交？。

根據《合同法》和《民事訴訟法》的規定，物業管理公司有權代表其委托管理小區的開發商或業委會起訴業主大會，但無權起訴與自己沒有合同關系的個別業主。

根據國務院《物業管理條例》第六十七條規定，在物業管理委員會成立之前，物業公司直接起訴單壹業主沒有法律依據。

前期物業管理合同是物業公司和開發商簽訂的，前期物業公司的直接起訴對象也應該是開發商。

開發商承擔責任後，可以根據與業主簽訂的商品房買賣合同中的相關約定，要求業主分攤物業管理費；但是開發商也必須？查看物業管理公司是否按合同約定提供了符合合同要求的服務？！

2.本案當事人於xx年XX月XX日通過預售方式購買房屋。此時，被告公司不成立。現作為壹家轉型的新物業公司，由於甲方(喬蓉長江重慶房地產開發有限公司)之前在施工等方面的違約行為(附件優盤中的文件為證)，導致委托人對之前所了解和認識的前期物業服務合同及相關物業服務的認識發生了較大變化。被投訴人可以認為證據與妳無關，但我可以提醒妳，妳在決定貿然與妳的甲方簽訂前期物業服務合同時是否考慮到了風險，因為在物業收費單價、配套設施的完備性、小區綠化的標準等問題上，委托人認為有問題(附u盤裏的文件和其他業主作證)，但這些都是被投訴人以後提供服務的平臺。當很多平臺缺失、滯後或者不完整的時候，妳給我提供的物業服務不達標就成了自然而然的事情。

當然我也感謝妳積極幫助我們去甲方，我們公司，反映壹些問題，但是事後都不了了之，這也是我和大部分業主現在不願意貿然把物業費交給妳的原因。

當然，妳的投訴裏寫了什麽？是否按照前期物業服務合同的約定全面履行了合同？妳可以向妳的承包商報告。那不關我的事。

3.被申請人房產單價虛增，與提供的服務嚴重不符。

被申請人在起訴狀中稱，截至20XX年2月，委托人累計欠款5760元，按2.20元/平方米(建築面積)計算。房子預售的那壹年，市場上獨棟別墅的物業費單價只有3元左右。我們都期望住在壹個優雅舒適的小區，有物業服務，妳的觀點也是值得的，但事實恰恰相反。

從客戶搬進來的那天起，2-2號樓周圍就沒日沒夜的噪音、灰塵和盜竊，這是壹個巨大的工地。因為喬蓉二期現場施工靠近陽臺和臥室窗戶(零距離)，與現場施工人員發生多次爭吵和辱罵。最後小區保安出面協調，但好景不長，還在繼續，只好晚上打電話165438+。

在這樣的環境下，誰會相信它能提供2.20元/平方米(建築面積)的標準服務？

後來，喬蓉市A區門口的壹名保安多次騷擾夜間無故返回的女業主。多次之後也是在物業公司所謂的協調下不了了之。

被申請人和開發商擅自將小區公共綠化帶改成小區公共區域停車費和廣告費，是委托人和業主的利益，現在也涉嫌被申請人非法占用。

總之，對於被申請人提供的低標準、高價格的物業服務，因其處於前期物業管理階段，且未簽訂任何有效合同，被申請人保留辯論、質疑、延期付款、提供其他業主作證的權利。

目前被拖欠的所謂業主，絕大多數不是不想交物業費的老業主，而是不願意以這樣壹種無法解釋的方式，按照高標準交給前期物業公司。

任何服務合同的服務提供者僅僅是？妳真的按照合同的要求提供了完善的服務嗎？之後還能有資格給合同對方嗎？全額索要合同約定的相應服務報酬？是的。

個別業主無法接受物業管理公司的服務質量；業主委員會是物業服務合同的主體。檢查物業管理公司的工作質量和實際繳納的物業管理費是否與合同相符？能力和責任。

那麽，67將？特別是賦予物業公司對單壹業主的直接訴權，同時賦予物業公司這個具體的訴權？另外？物業公司所說的業主欠款金額，必須經過業主委員會確認，並由業主委員會督促限期繳納？這樣壹個適用的先決條件。

四、為了維護被申請人和我的委托人的利益，我有幾點意見。

首先，被告自動撤回起訴。

其次，盡快與開發商壹起，支持包括開發商在內的業主按照政府規定及時成立業主委員會，與業主大會簽訂物業服務合同，業委會督促業主自行起訴滿足第67條規定的前置條件，徹底解決物業費收繳難的問題。

綜上所述，被申請人只能在公平、公正、對等的前提下討論被申請人物業糾紛產生的各類問題，並嚴格按照《中華人民共和國物業管理條例》和國務院等法律法規的規定承擔各自的責任。

在此，請求人民法院依法駁回被申請人的不合理訴訟請求。

我在此傳達

重慶市南岸區人民法院

受訪者:

Xx，XX，XX，XX，XX