壹般來說，住宅小區公共服務費的構成主要包括:管理和服務人員的工資及福利費；公共設施設備的日常運行、維修和養護費用；綠化費；清潔和衛生費用；安全費用；辦公費用；固定資產折舊費用；法定稅收等。每項具體費用的計算方法如下:
1，工資及福利費的計算
工資及福利費主要由物業管理公司工作人員的基本工資和按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費(不含獎金)組成。
(1)基本工資(元/月)
基本工資標準應根據當地工資水平和企業的性質、效益、崗位確定。
(2)福利費(元/月)
福利費包括:
福利基金-按65438+職工工資總額的04%計算。
工會經費——按職工工資總額的2%計算。
教育經費-按65438+職工工資總額的0.5%計算。
社會保險費-包括醫療、工傷保險、養老保險、失業保險、住房公積金等。其中失業保險按工資總額的1%計算，其他項目由物業管理公司根據當地規定確定。
(3)加班費(元/月)
通常月平均加班2天，乘以日平均工資(月平均工資除以22天)，月加班按22個工作日計算。
(4)服裝費用(元/月)
按每人每年2套計算，每月服裝費用用全年服裝總費用除以12個月計算。根據以上計算，計算出每月每平方米建築面積的工資和福利費。
每平方米建築面積工資福利=
2、* * * *設施設備日常運行、維修和維護費用。
公共設施設備的日常運行、維修和保養，是指住宅小區的走廊、門廳、樓梯、區間道路等公共部位的零修理費，以及室外水暖、電、氣的日常運行、維修和保養費，建築物公共照明費。該費用的計算可以根據公司的物業管理經驗確定，也可以按照以下方法計算。
普通多層住宅建築中公共設施設備的建築費用按建築工程造價的15%計算，其折舊費用按25年計算。公共設施設備維護費按月折舊費的40%計算。計算步驟如下:
(1)計算公共設施設備建設費用。
公共設施設備建設成本=每平方米建築成本×15%。
(2)計算公共設施設備的月折舊費。
月折舊費用=
(3)計算公共設施設備的維護費用。
維護費=月折舊費×40%
除上述方法外，壹般公共設施維護費也可單獨計算，然後相加。壹般公共設施維護費的構成如下:
(1)公共照明系統費=電費+維護費，其中:
電費=照明電器總功率×每日開啟時間×30天×電費單價。
維護費用:通常根據以往經驗估算。
(2)給排水費=電費+維護費，其中:
電費=給排水設備總用電量×每日開放時間×30天×電費單價
維護費用:通常根據以往經驗估算。
(3)供配電和發電系統設備的維護費用
(4)消防系統維護費用
(5)公用* * *施工道路維護費
將上述(1)-(5)相加，除以所管理物業的總面積，即為每平方米公共設施的維護費用。
3.電梯成本
電梯成本=
其中包括:
電梯利用率=日均開放時間/24。不同物業的電梯使用時間和頻率會有所不同，可以用統計方法估算，大致在0.3-0.6之間。
電梯年檢費用=年檢總費用/65438+2月。
4.綠化費
綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清理費、景觀改造費和其他費用。每個項目的年度總支出可按實際面積計算，然後分攤到每月每平方米建築面積中。
每月每平方米建築面積的綠化費=
5.清潔和衛生費用
社區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消毒費、化糞池清理費、垃圾運輸費和其他費用。各項費用的計算根據公司以往經驗或參照同行業計算標準確定。
每月每平方米建築面積的清潔衛生費用=
6.安全費用
治安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括設備費用、保安人員的個人保險費、保安室和人員住房租金。費用根據以往經驗或參照同行業計量標準確定。
每月每平方米建築面積的安全費用=
7.辦公費用
辦公費用主要包括:交通費(車輛蠔油、維修、保險養路費)、通訊費(包括電話、電傳、手機、電報等。)、低質耗材費用(包括紙張、筆墨、印刷費用等。)、書報費、廣告費、社區文化活動費、辦公室租金、辦公水電費、節日裝修費、審計費等。費用根據以往經驗綜合計算。
每月每平方米建築面積辦公費用=
8.固定資產折舊費用
固定資產折舊費是指物業管理公司擁有的車輛、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠色消防設備等設備的折舊費。計算公式如下:
固定資產月折舊=
每月每平方米建築面積折舊費=
9.法定稅
物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅壹費，即營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅按公司營業總收入的5%征收。按照“節約壹點支撐面積”的原則，計算可以在前面幾項之和的基礎上，再乘以5%得出每月每平方米建築面積應分攤的金額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%計算。教育費附加按營業稅的3%計算。
兩稅壹費之和為營業收入的5.5%，可根據前述各項之和計算確定。
具體規定請查看當地物業服務收費管理辦法！