物業管理合同糾紛中如何區分違約責任和侵權責任

在司法判例中，也存在盲目將責任歸為違約責任的現象。比如，物業管理公司對小區內業主造成的人身或財產損害承擔巨額賠償責任的案例很多。雖然從短期效果來看，對保護業主權益有積極意義。但從長遠來看，這給物業管理行業的長期有序發展蒙上了陰影，最終損害的還是業主的權益。筆者認為，物業管理合同糾紛中的違約責任和侵權責任應當明確界定，分別處理，這樣有利於維護物業和業主雙方的長遠利益。所謂違約責任，是指合同壹方違反雙方合同約定應承擔的法律責任，壹般是無過錯責任，即合同壹方是否有過錯不是判斷的標準。侵權責任多為過錯責任，以侵權人是否有過錯為前提。對違約責任和侵權責任的不同認定，會產生不同的法律後果，直接影響當事人利益的實現。物業管理活動中產生的侵權責任糾紛，主要是因為業主認為物業管理公司提供的服務存在缺陷，導致人身和財產受到損害而提起的。包括業主家被盜被搶，停車場存放的車輛被盜損壞。因為找不到侵權人，業主壹般會根據物業管理合同的約定認定物業管理公司在物業管理方面存在服務缺陷，要求物業管理公司承擔責任。根據《合同法》規定，違約責任的範圍應以違約方在簽訂合同時能夠合理預見的損失為限。按照這個原則，如果給業主造成的損害不是物業管理公司可以預定的，物業管理公司就不用承擔責任。因此，如果業主認為物業管理公司提供的服務存在瑕疵，給業主造成人身和財產損失，就不應該按照違約責任來認定，這樣就會判決物業管理公司賠償業主的人身和財產損失。