永佃權的名稱壹般稱為地表權，地主的所有權相應地稱為地底層權。江南各地對陸底和陸面的稱呼差異較大。有大買，小買，賣租，頂頭，田骨，田皮，私田，客田，小租，大租，田面，田根，上皮，下皮，大事業，小生意，大苗，小苗，糧田，優質田等等。永佃權的強大推動力使其在民間經濟生活中享有至高無上的地位。至民國時期，永久佃農(佃農)仍享有很大的土地經營權和這種權利的自由轉讓權，並受到成文法和習慣法的保護，最終促進了封建地產市場原始規模的形成和發展，緩解了明清人口快速增長帶來的社會矛盾。如前所述，永佃權的歷史演變表明，封建不動產的規模和佃農對租佃權制度的自由使用是其產生和發展的內在動力，人地關系的高度失衡必然催生新的土地租佃關系，這使得永佃權具有不同於其他民事契約關系的特征。壹般來說，永佃權制度的形成有幾種方式或原因。
1.農民在收回地主荒地或無主荒地的基礎上，享有永佃權。以這種方式取得土地用益物權，可以細分為兩類:壹類是以租賃合同的形式從國家或地主處取得土地用益物權，這是常態；另壹種是通過競爭性承包取得土地用益物權，綽綽有余。就宋代而言，這種競爭性承包方式相當發達，當時普遍采用招標投標的方式訂立合同。以官方的土地經營權為例。宋徽宗宣和元年(1119)八月，朝廷采用封緘的形式，對浙西郡的裸露農田進行了競投。且看那壹畝壹畝的土地，設下四席，再看農村的村落。每個區域用壹千字編號，登記扣留。鄰居看到房租就減分。名單限定在100天內，並邀請人們提交請願書。房租漲了就開了，給租的多的。每家每戶貼壹張紙，畫出租地的畝數，四處看看，應該交房租了。如果以後出售，請買印，按故土法律填寫交易。“10根據這份史料，第壹，宋代的農民或佃戶可以通過競標取得土地的用益權，這種土地經營權具有物權的效力，可以用來對抗抗原所有者；其次，這種土地用益物權是通過競爭性承包取得的，具有很強的公開性和公信力；第三，這類土地的用益物權可以由承租人自由處分和出售，所有者(國家或原所有者)不得非法幹涉。獲得，具有較強的宣傳性和公信力；第三，這類土地的用益物權可以由承租人自由處分和出售，所有者(國家或原所有者)不得非法幹涉。
2.農民把自己的土地賣給別人，但保留自己的耕作權，俗稱“賣馬不出槽”、“賣田不賣佃”。這種情況壹般表現為農民無力償還債務，以土地清償，或為生計所迫，或耕種不善，或為規避經營風險(荒)而轉讓自己土地的所有權。但為了謀生，民眾實現自我救濟和土地融資是壹條有效途徑。
3.基於合同買賣取得他人土地的耕作權。這種類型是永佃權形式完成後的壹種新型買賣。最遲在明代，田骨和田地是相互分離的，土地上出現了壹種雙重所有權，稱為“壹田二主”現象。農地皮權(土地用益物權)獨立於農地骨權(土地所有權)，可以自由轉讓，使永佃權本身成為買賣的主體。從現有史料來看，明清永佃權本身發展成為交易的客體，是整個社會相當普遍的社會經濟現象。先生對清代徽州休寧朱的地契作了非常細微的研究，發現賣田皮權和田骨權的民俗是獨立簽約的。嘉慶年間，武威將軍把田皮和田骨同時賣給朱，簽了兩份文書。這種壹田兩約的現象，只在朱的財產簿中有所發現。11意味著農地皮的知情權已經完全脫離了農地骨所有者的制約，獲得了獨立的地位。
4.通過支付抵押取得他人土地用益物權。這種取得土地用益物權的方式是第三種方式的變體。自明代以來，定租制進壹步完善和成熟，至清代已在全國占據領先地位。定租制下地主所有權與土地經營權的分化越來越高，直接導致了土地用益物權的商品化，抵押制度的出現就是其典型的例子。所謂抵押，就是承租人通過繳納押金取得房東的土地經營權，換句話說，房東通過收取押金的方式轉讓土地經營權。明代可考制，清代全國通行。這是對傳統永佃權的改進，標誌著土地用益物權的商品化和貨幣化。12以80年代江南農村經濟為例。佃農只需支付壹筆“首付”或“養田錢”，“抵押與租佃”關系即成立，受習慣法保護。抵押制度極大地豐富了中國傳統土地權利的內容，許多以前禁止的土地進入了市場，如“禮拜用土地”和“學習用土地”等“永久禁止的土地”都以抵押的形式進入了市場。13以後，抵押制度演變為土地用益物權的轉讓，但實際上是土地所有權的轉讓，進壹步促進了土地的私有化和商品化。永佃權的基本特征，即地主與佃農的關系，主要表現在以下幾個方面:
1.承租人通過支付租金或押金取得地主的土地用益權。
2.房客有權自由承租，並可以自由退租。地主無權幹涉對土地的直接管理，也不得隨意退租。這就是民間的名言“只準佃戶辭東，不準佃戶辭東”；同時，土地所有權的轉讓、繼承和贈與也不會影響承租人對土地的用益物權，這就是民間法律諺語中所謂的“改東不換佃”。
3.租客的用益物權可以自由處分，房東無權過問，也不得向第三方追索。就民俗而言，土地用益物權不僅可以繼承，還可以出租、出售、抵押。14這使得永佃權不僅具有占有、使用收益和處分權，還具有融資功能，為土地商品化開辟了更廣闊的前景。
4.地主轉讓土地所有權(土地所有權)時，承租人(土地所有者)享有優先購買權。以宋朝為例。自北宋以來，官方和私人土地財產的買賣變得常態化和規模化。當政府出售官方土地財產時，它給予佃農(見佃農)優先購買的權利。宋仁宗天盛元年(1023)，賣方從未進過官方土地房產，“清單顯示租戶，租戶不能按價購買”。15至於南宋，在競爭性契約關系中締結的租佃契約中，承租人的優先權仍然是第壹位的。以招標租賃合同為例，招標、投標、決標的任何壹個環節都不得侵犯承租人的優先權。承租人的優先權表現為兩種:優先承租權和優先購買權。按照宋代的例子，承租人享有的優先權有三種:壹是同等條件下的優先權。紹興二十八年(1158)，朝廷制定了“真璽呈送法”，接近今天的申辦制度。開櫃拆封後“與時間對比，授與出價高者。”如果價格相同，將給予第壹個出價者。或者看到租客願意接受最高價的買家，就限定五天時間投其所好。“16根據這壹規定，出價最高者不自動獲得租賃權。如果租戶願意以同樣的價格出租，競買人必須讓位於租戶的優先權。第二種是有優惠的優先，就是給租戶壹定的優惠條件，給予他們優先的特權，鼓勵他們繼續經營這個行業。據紹興五年(1135)正月裏的統帥說:“期限滿了就打開，給價高者...最高金額的錢還是有的。先問租客願不願意按這個價格買，五天內限定退貨。如果是租賃，已經上了30年，就按十個點的價格交，再減兩個點的價格，以60天為限。“17這不僅讓租客的優先效應高於出價最高者，還在價格上打了八折，真正有利於物業價值的利用。第三，在競價前有優先加價權。即在招標前，如果政府看到租戶願意加價，就會暫停競標程序。如果不願意提高租戶價格，則視為放棄優先購買權。政府有權介入，投票追加租金，抓住租客。18這壹制度延續到清末民初，在今天的許多法律條文中有效地保護了永久佃農的權利。前者就像直隸旗田的佃戶。當旗地的主人想要出售他們的房產時，他們首先必須盡力留下來購買。後者就像今天臺灣省土地法規中的永久承租人優先購買權。