簡答題:
1.簡述物業管理服務的基本內容。
物業管理服務的基本內容主要包括以下幾項:(1)物業使用部位的維護和管理；(2)物業使用的設備設施的運行、維護和管理；(3)環境衛生和綠化管理服務；(4)機動車和非機動車停放管理；(五)協助物業管理區域內治安、消防、交通等管理事項的服務；(6)物業裝飾管理服務；(7)物業檔案管理。
2.簡述物業管理企業的權利和義務。
物業管理企業的權利:①根據有關法律、法規、政策和合同，結合實際情況，制定物業管理制度。②根據物業管理委托合同及相關規定收取物業管理服務費。(3)制止和處理違反物業管理制度的行為。(4)請當事人協助管理。⑤選擇專業公司承擔專項服務管理業務。6.法律法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務:①履行物業服務合同，提供物業管理服務。(2)接受業主大會、業主委員會、業主和使用人的監督。(3)定期公布物業管理服務費和物業管理服務資金賬目，接受質詢和審計。(4)接受有關行政管理部門的監督和管理。⑤法律法規規定的其他義務。
3、物業服務收費成本。
物業服務收費的成本構成以物業服務收費承包制為基礎，包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。實行物業服務費制度，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業報酬。
物業服務成本或物業服務支出的構成壹般包括以下幾個部分:①管理服務人員的工資、按規定提取的社會保險和福利基金；(二)物業使用的部位、設施、設備的日常運行維護費用；(3)物業管理區域內的清潔衛生費用；(4)物業管理區域綠化維護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；6辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧* * *部分物業，* * *設施設備及公眾責任險費用；⑨業主同意的其他費用。
四、案例分析題(每題20分，***40分)
1.今年6月5438+0老物管公司退出後，某小區壹套70平米的物管房被他們鎖了，導致新物管公司不僅辦公空間小，還出現了生活用水、上廁所等問題。物業公司鎖物業管理用房的原因:這個物業管理用房的產權還是屬於開發商的，開發商想怎麽處理就怎麽處理。面對這種情況，業委會應該如何維護廣大業主的利益，解決物業管理用房問題？
答:根據國務院規定，物業管理用房的所有權屬於住宅區全體業主，不屬於開發商，開發商無權處理物業管理用房。處理意見和法律依據如下:
首先，業委會可以去房地產規劃局找小區物業管理用房的標簽，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應在預測面積(實測面積)報告中註明物業管理用房的位置、面積、房號，並加蓋建設單位公章，小區規劃中應配置物業管理用房。根據《關於實施上海市物業管理條例的若幹意見》，2003年7月1 . 0997至8月31日建成的住宅物業管理區域內，按照規劃配建標準提供物業管理用房；規劃中未配置的，按照物業管理區域的實際使用情況提供。老物業公司使用的物業管理用房是70多平米，更換後物業公司使用的物業管理用房也應該是70多平米。
其次，根據《物業管理條例》第三十八條規定，物業管理用房的所有權依法屬於小區全體業主。業委會要盡快和開發商壹起把物業管理用房的產權從開發商的房產證上轉移到業主大會的名下。根據物業管理規定，物業服務合同終止時，老物業應向業主委員會交還物業管理用房及以下資料:1、竣工總平面圖、單體建築、結構及設備、配套設施竣工圖、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；3、物業質量保修文件和物業使用文件；4.物業管理所需的其他材料。
2.2007年初，業主李所在小區的物業管理公司催繳2006年的物業管理費。李的任務是交物業管理費中的保安費，但他所住的小區保安並沒有真正保證他的財產安全，而且他在小區丟了三輛自行車，所以他拒絕交物業管理費。物業管理公司是有任務的，而物業管理公司的安保任務只是負責維護小區的公共秩序和安全，定期。丟失的自行車是治安刑事案件，應該由公安機關處理，與物業公司無關。雙方意見不壹致，談判失敗。物業公司隨後將李起訴至法院。如何看待「業主因小區財務虧損拒交物業費」？
答:物業管理公司是根據物業服務合同，在國家法律法規範圍內對物業進行管理的活動。他的職務來源於那份合同，他根據合同並在法律法規範圍內提供相應的服務，財產安全工作也包含在這份合同中。物業公司解釋正確，物業保安的主要職能是:維護小區公共秩序，管理小區治安，提前處理各種突發事件。物業管理始終處於公共管理和服務的地位，保安工作根據合同提供約定的保安服務，並不起到保管和保全小區業主人身財產和生命安全的作用。他們只要按照合同提供相應的服務，就沒有責任，安保工作不可能做到萬無壹失，只能通過預防來降低他的發生率。而且就本案而言，只要物業公司盡到了安全保障義務，就不存在管理上的疏忽，就不需要承擔責任。而且，物業管理費是小區正常運行的費用。妳拒絕付費，享受社區的公共服務。其實是在侵害其他業主的權益，業主不能以任何理由拒絕繳納物業管理費。這是規定的。即使物業公司管理有過錯，業主也贏了官司。妳的物業費也要交。至於物業公司的過錯，另行處理。這樣的訴訟成功率很低，在物業公司的管理不作為中很難取證。
試卷b
1.簡述物業管理的基本含義。
物業管理是指業主聘請物業管理公司，業主和物業管理公司按照物業服務合同對房屋、配套設施和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。物業管理的定義是:①物業管理是業主通過聘請物業管理企業來實現的；②物業管理活動以物業服務合同為依據；③物業管理的內容是維護和管理物業，維護相關區域的環境衛生和秩序。
2.簡述物業管理條例確定的基本制度。
A.業主大會制度:建立了業主大會與業主委員會並存、業主大會決策、業主委員會實施的制度。
B.業主公約制度:規定業主公約對全體業主具有約束力。
C.物業管理招投標制度:鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標選擇具有相應資質的物業管理企業。
3.簡述業主的基本權利和義務。
在物業管理活動中，業主享有以下權利:①按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；(二)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改業主公約和業主大會議事規則的建議；(四)參加業主大會會議，行使表決權；(五)選舉業主委員會成員，享有被選舉權；⑥監督業主委員會的工作；⑦監督物業管理企業履行物業服務合同；(8)有權了解和監督物業* * *部位、* *設施設備及相關場地的使用情況；⑨監督物業* * *用部位、* *用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；⑩法律法規規定的其他權利。。在物業管理活動中，業主應當履行下列義務:①遵守業主公約和業主大會議事規則；(二)遵守物業管理區域內* * *部位和設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等規章制度；③執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；⑤按時繳納物業服務費；6.法律法規規定的其他義務。
4.簡述解決物業管理服務費漏交率問題的對策。
由於種種原因，物業管理服務費收繳難以達到100%，導致漏交率問題。解決這壹問題的正確做法是:壹方面，物業管理企業應嚴格按照物業服務合同的約定，提供質價相符的物業管理服務；另壹方面，業主要增強物業管理的消費觀念，按時繳納費用。
5.簡述物業管理服務的基本內容。
物業管理服務的基本內容主要包括以下幾項:(1)物業使用部位的維護和管理；(2)物業使用的設備設施的運行、維護和管理；(3)環境衛生和綠化管理服務；(4)機動車和非機動車停放管理；(五)協助物業管理區域內治安、消防、交通等管理事項的服務；(6)物業裝飾管理服務；(7)物業檔案管理。
此外，根據不同類型物業的具體特點，業主和物業管理公司可以通過物業服務合同約定其他服務。
6.簡述物業管理前期的基本環節。
A.財產的接收和驗收；新建物業的交接驗收是在工程竣工驗收基礎上的再驗收；包括新物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。
b、業主入住；物業管理企業向業主發放《業主臨時公約》等材料。
c、建立檔案；財產接收和驗收後；包括業主或租戶的信息和物業的信息。
D.日常前期物業管理服務；包括日常綜合服務和管理，系統協調。
e、首次業主大會；當物業銷售和業主居住達到壹定年限或壹定比例時；組織召開首次業主大會，審議通過業主公約和業主大會議事規則，選舉業主委員會，選聘物業管理企業，決定涉及業主利益的事項。
四、思維題(每題20分，***40分)
1.物業接管驗收存在哪些問題？如何解決這些問題？
A.物業管理企業應當派出素質好、專業技能強、工作認真負責的管理人員和技術人員參加驗收工作。
B.物業管理企業不僅要從未來物業維修管理的角度驗收物業，更要站在業主的立場上嚴格驗收物業，維護業主的合法權益。
C.如果在接管驗收時發現問題，應明確記錄，並督促開發商在約定的期限內對存在的問題進行加固和修復，直至完全合格。
D.實施物業保修。根據建設工程保修的相關規定，由開發商負責保修並向物業管理公司交付保修金，或者由物業管理公司負責保修，開發商壹次性支付保修費用。
5.開發商應向物業管理企業移交包括產權和技術資料在內的全套圖紙資料。
E.物業管理公司只接受物業的經營管理權和政府授予的相關權利。
f、接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收證書，並出具接管文件。物業管理企業出具接管文件並辦理必要手續後，整個物業驗收接管工作即告完成。
2、談談妳對小區物業管理的想法？
城市居住區是壹個“微觀”社會，其管理的好壞，反映了壹個地區的文明程度。城市住宅小區的出現也是城市住宅建設管理中的壹個新課題。在這方面，中國的住房管理也有壹個從舊體制到新體制的過渡期。這期間，壹方面舊的管理方式依然存在，另壹方面專業的物業管理方式出現了。各地都在積極探索。目前，我國住房的幾種管理方式如下:
1.政府房屋管理部門的管理。
2.企事業單位自己管理。
3.房地產開發企業管理。
4.物業管理企業管理。
無論是房產管理部門直接管理，還是單位管理，還是街道辦事處的居民區和各類房屋，都不同程度地存在著管理機構不健全、管理資金無渠道、管理工作不到位等壹系列問題。
1.變多個產權單位、多個管理部門、多個管理為物業管理公司統壹管理。
2.變過去單純的房屋維修為建築附屬物、場地及環衛、治安、綠化、道路的全方位維修、養護、專業管理和綜合服務。
3.將政府部門的行政、福利管理改為企業化、專業化、運營化、有償服務化。
4.通過合同方式，在合同規定的期限內，將管理單位的終身制改為目前業主選定的聘用制。
上述充滿生機和活力，集高度統壹的管理、全方位多層次的服務、市場和運營於壹體的物業管理的出現，日益顯示出其強大的生命力，成為未來住宅物業管理的發展方向。
試卷c
1.簡要描述屬性的含義。
物業的含義從物業管理的角度來看，物業是指各類房屋及其附屬設備、設施和相關場地。各種房子都可以是建築，比如住宅小區，工業區等。或單體建築，如高層或多層住宅建築、辦公樓、商業建築等。同時，房產也是單位房產的稱謂，比如壹個住宅單元。同壹物業通常屬於壹個或多個業主。附屬設備、設施及相關場地是指各類設備、設施及相鄰的場地、院落、道路等。與建築相匹配，以實現其使用功能。
2.簡述物業管理條例的立法原則。
a .物業管理權與產權對應原則:明確了業主作為建築物所有權人的權利和義務。
b、維護全體業主合法權益的原則:物業管理企業的行為、業主大會的責任及其對涉及業主利益事項的表決、個別業主不按合同約定繳納物業服務費損害全體業主利益的行為、政府相關部門的行政監督管理責任等都有明確規定。
c、現實與前瞻相結合的原則:註意保持法律法規和政策的連續性和穩定性。
d、從實際出發，實事求是的原則:充分考慮各地區的實際情況。
3.簡述物業管理招投標的內涵。
物業管理招投標的內涵包括物業管理招投標和物業管理招投標兩部分。物業管理招標是指業主通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，公開選聘物業管理公司的過程。物業管理招標是指物業管理企業為了發展業務，按照物業管理招標文件的要求組織編制標書，向投標單位提交標書和招標文件，參與物業管理投標，以通過市場競爭獲得物業管理項目的過程。
物業管理招投標是物業管理招投標行為和物業管理招投標行為的有機結合。通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立新型服務關系。物業管理招投標的本質是壹種雙向的市場選擇行為。
4.簡述物業管理合同的簽訂要點。
壹、“細不宜粗”的原則。在談判合同時，要遵循“細不宜粗”的原則，即要充分詳細地就合同的具體條款進行談判並達成壹致，既要從宏觀角度，也要從微觀角度。國內壹般物業管理合同對委托管理服務包括四個層次的約定:壹是委托管理服務的具體項目；其次，管理服務的具體內容；三是管理服務質量的評價方法和具體標準；第四，這項管理服務的實際收費數額。以上內容可以以附錄的形式列出。
b，不應該有不確定的免費承諾。除委托方可以為物業管理企業無償提供管理用房外，物業服務合同中不得有無償的、不確定的承諾。例如，免費為居民提供班車服務。這是因為，首先，物業管理本質上是市場經濟條件下的有償服務，免費提供服務是福利制度的產物；其次，提供免費服務導致居民享受的服務不壹致，因為物業管理公司提供的免費服務並不是每個居民都需要的；第三，物業管理的委托是有期限的，無限期的承諾理論上是不可能的，實踐中也很難實現。
五、思維題(15分)
物業服務費的成本構成及計算方法
答:物業服務收費的成本構成是基於物業服務收費的承包制。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費制度，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業報酬。
物業服務成本或物業服務支出的構成壹般包括以下幾個部分:①管理服務人員的工資、按規定提取的社會保險和福利基金；(二)物業使用的部位、設施、設備的日常運行維護費用；(3)物業管理區域內的清潔衛生費用；(4)物業管理區域綠化維護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；6辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧* * *部分物業，* * *設施設備及公眾責任險費用；⑨業主同意的其他費用。
物業使用的部位和設施的大修、中修、更新、改造費用應當通過專項維修資金列支，不得列入物業服務支出或者物業服務成本。
此外，實行合同制的，物業服務費的構成除上述九項外，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；實行約滿酬金制的，預收的物業服務資金除上述九項外，還包括物業管理企業的約滿酬金。
物業服務費的計算方法可以用壹個簡單的公式來表示:X = ∑ Xi (I = 1，9)。
其中X指物業服務費用或物業服務支出標準，單位為人民幣/月。平方米；Xi——各項費用的收費標準，單位為元/月。平方米；I-分項目的數量；∑ ——表示分項費用的算術總和。
試卷d
三、簡答題
1.物業管理服務的基本內容主要包括以下幾項:(1)物業使用部位的維護和管理；(2)物業使用的設備設施的運行、維護和管理；(3)環境衛生和綠化管理服務；(4)機動車和非機動車停放管理；(五)協助物業管理區域內治安、消防、交通等管理事項的服務；(6)物業裝飾管理服務；(7)物業檔案管理。
2.物業管理企業的權利:①根據有關法律、法規、政策和合同，結合實際情況，制定物業管理制度。②根據物業管理委托合同及相關規定收取物業管理服務費。(3)制止和處理違反物業管理制度的行為。(4)請當事人協助管理。⑤選擇專業公司承擔專項服務管理業務。6.法律法規規定的其他權利。
物業管理企業的義務:①履行物業服務合同，提供物業管理服務。(2)接受業主大會、業主委員會、業主和使用人的監督。(3)定期公布物業管理服務費和物業管理服務資金賬目，接受質詢和審計。(4)接受有關行政管理部門的監督和管理。⑤法律法規規定的其他義務。
3.物業服務收費的成本構成實行物業服務收費合同制。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費制度，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業報酬。
物業服務成本或物業服務支出的構成壹般包括以下幾個部分:①管理服務人員的工資、按規定提取的社會保險和福利基金；(二)物業使用的部位、設施、設備的日常運行維護費用；(3)物業管理區域內的清潔衛生費用；(4)物業管理區域綠化維護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；6辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧* * *部分物業，* * *設施設備及公眾責任險費用；⑨業主同意的其他費用。
四、案例分析
(壹)案例1的答案
參考答案:本案爭議的焦點是如何確定被告繳納物業管理費日期的起算點。對此，上海中貿律師事務所律師告訴記者，王認為，應當按照受理之日後當月的1日(2004年為10)計算，即2004年為11；物業管理公司認為2004年5月後的壹個月收樓和繳納物管費的日期應為1，即2004年6月為1。我們註意到，雙方《商品房預售合同補充協議》中有壹項約定，實際上限制了買受人在收房時抗辯權的行使。由於該條款是第三方為重復使用而預先擬定的，且沒有用不同的字體明確表示，應根據誠實信用原則和合同目的合理解釋該條款的內容。本條款中的“存在質量問題”應解釋為“存在壹般質量問題”，不應包括導致買方合同目標無法實現的嚴重質量問題。本案所涉房屋在初次收樓時發現約20處質量缺陷。雖然單個缺陷不足以被認為是嚴重的，但由於被告的房屋同時出現了如此多的質量問題，因此很難確定房屋的狀況符合買方的合同目的。因此，首次收樓日期不應作為收房時間。
2004年8月，王再次前往檢查，只提出了6個質量問題，他認為嚴重的質量問題全部得到解決，並從該月開始，王開始接觸關於出租的事宜。故應認定王在收房時，不存在影響被告合同目的實現的質量瑕疵，不能拒絕收房。綜上所述，結合本案實際情況，考慮到本案三方當事人簽訂的《管理公約》中的約定，王應當將2004年9月1日作為繳納物業管理費的日期。
(B)對案例2的答復
參考答案:因不能證明這三人在樓下扔磚頭，法院駁回了孔的請求。法院在判決中認為，本案中拋磚行為侵犯了孔的主體，不構成多數。所以板子打不到64戶，應該由造成孔損害但不確定的第三人負責。物管公司作為安全保障義務人，放任建築物和廢棄物在三樓平臺上無序堆放，未能有效預防或制止損害。有過錯的，應當承擔補充賠償責任。本案審判長王東表示，物業管理公司承擔責任後，也可以向真正的侵權人追償。
最後，法院終審判決物業管理公司賠償孔經濟損失50403.438+08元。
這兩種情況是不同的。從天而降的磚頭有危險，侵權人不明確，但本案主體不占多數，因為沒有證據證明64戶人家在陽臺或窗臺上放了磚頭。所以，掉磚只能推斷為單壹行為，而不能推斷為多數行為。
這些居民將花盆放在陽臺上，沒有采取適當的防護措施，構成了危險行為。法院支持了死者家屬的賠償請求，判決8戶同樣賠償。