物業公司不是供電合同或供水合同的當事人。基於合同相對性原則，物業公司不享有供電商和供水商的合同權利。因此，未經供電供水公用事業單位、業主或司法行政機關授權，物業管理公司不得以業主未交物業費為由停電停水。
即使小區的水電是物業代收的，此時業主也只是在和水利局、供電局建立關系；即使業主不交物業費，物業也無權擅自停水停電，否則就損害了業主的合法權益，物業需要承擔相應的賠償責任。
法律依據
中華人民共和國民法典
第九百四十二條物業服務提供者應當按照約定和物業的使用性質，對物業服務區域內的部分業主進行妥善維修、養護、保潔、綠化和管理，維護物業服務區域的基本秩序，並采取合理措施保護業主的人身和財產安全。
對物業服務區域內違反治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務提供者應當及時采取合理措施予以制止，向有關行政管理部門報告並協助處理。第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務者支付物業費。物業服務提供者已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者不需要接受相關物業服務為由拒絕繳納物業費。
業主違反約定逾期不繳納物業費的，物業服務提供者可以督促其在合理期限內繳納；在合理期限內未繳納的，物業服務提供者可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得停止供電、供水、供熱、供氣以催繳物業費。第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同僅對當事人具有法律約束力，但法律另有規定的除外。第六百四十八條供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。
向公眾供電的供電人不得拒絕用電人訂立合同的合理要求。