(壹)制定和修改業主大會議事規則；
(二)制定和修改管理規定；
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人員；
(五)建築物及其附屬設施維修資金的使用情況；
(六)籌集維修建築物及其附屬設施的資金；
(七)建築物及其附屬設施的更新改造；
(八)改變* * *用途或者利用* *從事經營活動的；
(九)有關* * *和* * *管理權的其他重大事項。
業主* * *同決定，應當由占專有部分面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主參加表決通過。
決定前款第6項至第8項是否為事項，應當經參加專有部分面積四分之三以上表決的業主和四分之三以上表決人同意。
決定前款規定的其他事項，應當經參加表決的業主過半數同意，並經參加表決的業主過半數同意。
法律鏈接
《物權法》第七十六條；《物業管理條例》第七條、第三十七條、第四十九條、第五十三條、第五十四條；《建築物區分所有權糾紛解釋》第七條、第八條、第九條。
立法背景
與物權法相比，該條的修改主要涉及四個方面。
壹是降低了公共維修資金使用的投票門檻。
在本條中,《物權法》第76條第5項1“籌集和使用建築物及其附屬設施維修資金”分為兩種設置，即第1條第5項和第6項。分別規定了“籌集維修資金”和“使用維修資金”的表決要求，本條第2款只規定了“籌集維修資金”的表決要求。“維修資金的使用”的表決要求與其他事項相同，即建築物及其附屬設施維修資金的使用，應當經專有部分過半數的業主和半數以上有表決權的人參與表決通過，降低了維修資金的使用門檻。《物權法》第七十六條對建築物及其附屬設施維修資金的籌集和使用采取了相同的表決要求，要求“三分之二以上”同意，即專有部分占建築物總面積三分之二以上且占業主總數三分之二以上的業主同意，方可決定使用維修資金。但從實際情況來看，同意“雙過三分之二”的難度較大，很多地方維修資金使用率不足3%。針對建築物及其附屬設施維修資金使用難的問題，民法典物權編(二審稿)完善了公共維修資金使用的表決程序，降低了通過相關事項的表決要求，將壹審稿第七十三條規定的部分區域比例和應當參加表決的業主人數由“四分之三以上”改為“二分之壹以上”。
第二，強化業主共管部分* * *的權利。
實踐中，壹些物業服務企業未經業主同意改變* * *的部分用途或利用外墻、電梯張貼廣告牟利，侵害了業主的* * *
正確
。2009年，最高人民法院發布實施《關於建築物區分所有權糾紛的解釋》，其中第七條規定“改變* * *部分用途，利用* * *部分從事經營活動，處罰* * *部分，並”
業主大會
依法應當由業主決定或者由管理規約決定的事項，應當認定為《物權法》第七十六條第壹款第(七)項規定的與* * *和* *管理權有關的‘其他重大事項’，而《物權法》總則對此進行了具體細化。編纂民法典時，對於具體細化條文中涉及的問題，應盡可能給予具體規範。該條第1款第8項實際上來源於《建築物區分所有權糾紛解釋》第七條，屬於審判實踐經驗的立法轉化。
三、對參加投票的專有部分業主人數比例和業主人數比例作出了最低要求。
在該條第二款中增加了“業主* * *決定同壹事項，專有面積占三分之二以上且人數占三分之二以上的業主應當參加表決”，完善了業主* * *決定事項的議事規則，明確了業主行使同壹管理權時對表決參與的最低要求。
四、降低了* * *與決策的表決要求。
籌集資金維修建築物及其附屬設施，改建、重建建築物及其附屬設施，改變* * *部分用途或者利用* * *部分從事經營活動，修改為“四分之三以上加倍”；決定其他事項修改為“雙重多數”，但“雙重多數四分之三”和“雙重多數”均以參加投票的業主專有部分面積和參加投票人數為基準。與《物權法》第七十六條第二款的規定相比，改變了以“總面積、總人數”為基準的規則。投票通過的要求分別是“2/3×3/4=1/2”和“2/3×1/2=1/3”。這時“雙過三季度”和“雙過壹半”就成了原來基準的總和。
此外，該條第1款第2項將《物權法》第七十六條第1款第2項由“制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約”改為“制定和修改管理規約”，修改了管理規約只是為了物的管理的理解，包括管理規約還應當規範人的管理即業主的行為的理解，擴大了制定和修改管理規約的範圍。這壹認識也體現在本法第三部分物業服務合同的條款中。本法第937條第1款規定，物業服務不僅包括物業服務提供者為業主提供的建築物及其附屬設施的維修、環境衛生的管理和維護，還包括相關秩序的管理和維護。
條款的解釋和法律的適用
本條是關於業主決定事項的範圍和重大事項的表決要求。
本條內容涉及業主管理權利的行使，與業主參與物業管理有關。根據本法第271條的規定，建築物區分所有權包括業主的“共管”權，這是業主作為專有部分的所有權人和擁有* * * *權的業主所享有的基本權利，但也是業主的義務。業主決定的事項，有的屬於行使權利的範圍，有的屬於履行義務的範圍。這些事情涉及到業主的利益，需要業主壹致決定。
本條中業主同意的重大問題包括壹般重大問題和特殊重大問題。本條第2款分別對壹般重大事項和特別重大事項規定了不同的表決要求。
壹是“三分之二以上”投票。
該條第二款規定，業主* * *對其決定的事項應當參加表決，專有部分占面積三分之二以上且人數占三分之二以上的業主。該規定首次規定了參加投票的最低出席人數，明確了業主專有部分參加投票的面積和比例。
本條未規定計算比例的專有部分面積以及業主比例的參考基數和計算方法。對此，筆者認為，專有部分面積和業主比例應分別以總建築面積和業主總人數計算。具體計算方法可參照《建築物區分所有權糾紛解釋》第八條、第九條的規定計算。《關於建築物區分所有權糾紛的解釋》第八條規定，專有部分的面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行產權登記的，暫按測繪機構實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；總建築面積按前款統計總和計算。第九條規定，業主人數按專有部分人數計算，壹個專有部分按壹人計算。但建設單位尚未出售且已出售但未交付的部分，同壹買受人擁有壹個以上專有部分的，按壹人計算。總人數按前款統計總和計算。
二、“雙重多數”同意壹般重大問題
該條第2款規定，下列事項應當經參加表決的過半數業主和參加表決的過半數業主同意後決定。
壹是制定和修改業主大會議事規則。業主大會通過業主大會議事規則建立正常的會議秩序，保證業主在會議中的集體意誌和行為的統壹，對業主的權利有很大的影響。因此，本條將該內容規定為業主決定事項之首。
二是制定和修改管理規定。管理規約是業主自我管理、自我約束、自我調節的規則和協議，規定了建築區劃內建築物及其附屬設施的使用、維護和管理，是業主對建築物及其附屬設施的壹些重大事務的* * *協議，既包括物的管理，也包括對業主行為的規範和約定。
三是選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以根據業主大會議事規則和業主大會的授權召集業主大會，並報告物業管理的實施情況。業主有權參加業主大會選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，授權上述組織代表業主簽訂物業服務合同，監督業主公約的實施。業主委員會委員不認真履行職責、不能代表業主利益或者損害業主利益的，業主有權決定更換業主委員會委員。
四是選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人員。物業服務企業或者其他管理人屬於物業服務提供者。物業服務涉及建築物及其附屬設施的使用和維護、公共秩序、環境衛生、社區安全等諸多方面。物業服務提供者關系到物業服務的質量，物業服務提供者的選聘應當由業主決定。
五是使用建築物及其附屬設施的維修資金。本法第281條規定，建築物及其附屬設施的維修資金歸業主所有。經業主同意，可用於電梯、屋頂、外墻、無障礙設施的局部維修、更新和改造。《物業管理條例》第五十三條第二款規定，“專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業的部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。”
第六，與* * *所有權和* * *經營權相關的其他壹般重大事項。由於列舉式條文不能窮盡各種情況，因此指出性質相近的事項屬於所有權人決定事項的範圍，並增加了壹個包羅萬象的條款，以彌補列舉式立法模式的不足，避免掛壹漏萬，適應日新月異的社會變化。
三、“四分之三以上雙”同意特別重大事項。
該條第二款規定，決定下列事項，應當經專有部分面積四分之三以上的業主、四分之三以上有表決權的人同意。
壹是為建築物及其附屬設施的維修籌集資金。建築物及其附屬設施的維修基金歸業主所有。維修資金可以有不同的來源，包括業主籌集的維修資金和業主按照國家規定繳納的專項維修資金。《物業管理條例》第七條第四項規定，業主在物業管理活動中，應當按照國家有關規定履行繳納專項維修資金的義務。第五十三條第1款規定“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅建築結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。”《住宅專項維修資金管理辦法》第二條第二款規定，維修資金性質為專項資金，專項用於特定用途，即保修期滿後住宅部位和設施設備的維修、更新和改造。單獨籌集，專戶存儲，單獨核算，除購房款、稅費、物業費外。繳納專項維修資金不是因為特殊的交易或者法律關系，而是為了應急維修、更新或者改造做準備，以區分所有建築物。非住宅專項維修資金不是按照國家有關規定提前交存，而是根據建築物及其附屬設施維修、更新、改造的需要籌集。這壹條要求“超過四分之三”的同意才能對此事進行表決。
二是改建和重建建築物及其附屬設施。現實生活中，業主，業主委員會，
物業管理公司
建築物及其附屬設施的改建和重建經常發生糾紛。本條規定的改建、重建的建築物及其附屬設施，包括電梯、屋頂、外墻和無障礙設施，應當由所有權人進行局部維護、更新和重建。建築物及其附屬設施的更新改造，涉及業主對建築物區分所有權的行使、費用的負擔、業主的重大利益，不同於壹般的重大事項。這件事只有“四分之三以上”同意才能表決通過。
三是改變* * *的某些用途或者利用* * *的某些用途從事經營活動。* * *有些用途是合法的，原則上不能改變。但是，基於特定的目的和必要性，業主有時需要改變其用途。對此，《物業管理條例》第三十七條規定，
物業管理室
所有權依法屬於所有人。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。《條例》第四十九條規定，物業管理區域按照規劃建設。
公共建築
還有* * *設施，不得改動。業主依法需要改變公共建築和設施用途的，應當在依法辦理相關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會討論通過，業主應當依法辦理相關手續。上述“物業管理用房”和“物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施”，屬於本法第二百七十四條規定的歸業主所有的部分。實踐中，因利用壹些* * *從事經營活動而產生的糾紛時有發生，此類事項涉及到每壹個業主的財產權利。《物業管理條例》第五十四條規定，使用物業* * *部位和* * *設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業服務企業同意後，按照規定辦理相關手續。所以在這次民法典的修訂中，會把這個事情列入壹個特別重要的事項，就是必須經過“四分之三以上的人”同意，才能進行表決。
四、需要註意的問題
該條明確規定了必須由業主決定的事項範圍，其意義主要在於排除了* * *和* *的管理權因業主個人肆意行為而受到侵害。但是，在確定了業主決定事項的範圍後，我們還要解決另壹個問題，即避免因業主過度行使權利而損害業主的合法權益。近年來，隨著住房條件的改善，由於廣大業主決定在沒有電梯的住宅區安裝電梯，壹樓業主提起訴訟的案件時有發生。正確處理這類案件的實質是如何在建築物區分所有權法律制度的框架內協調業主個人權利與業主利益之間的矛盾和沖突。本法第二百八十條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯業主合法權益的，被侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。可見，妥善協調二者的關系不僅是建築物區分所有權法律制度的難點，也是準確把握其制度目的的關鍵。
筆者認為，業主大會決議對業主具有約束力，是實現業主群體利益的重要制度保障。如果這些群體的利益得不到足夠的重視和保護，和諧有序的社會秩序的基礎就會受到沖擊和破壞。如果權衡的話，關鍵要看* * *和(多數)強加個人權利是否會沖擊私權自由行使的底線，是否提供正當程序的保障，是否對利益受損者給予合理補償。