1，開發商創造了壹個炒作的空間。中原地產銷售總監尹澤先生認為，開發商壹般在手中有壹些啟動資金的情況下就開始銷售樓盤，以低價吸引買家認購“爛尾樓”，然後低走高走，通過滾雪球的方式獲取後期建設資金。此外，低價認購還能為樓盤制造強大人氣，吸引更多買家跟進。因此，很多樓盤的內部認購價與其正常均價相差千元以上，這種可觀的投資空間必然會吸引投機者。
2.投資預期有利於吸引投機者。白宇興業房地產公司總經理張茵告訴記者，前段時間，上海某著名聯排別墅項目以6000 ~ 8000元的價格開盤，因為開發商名氣大，當時別墅價格高達2300美元。大量投資者看中了這個菜的投資潛力，壹天之內幾乎訂了壹半，很多人認購5 ~ 10套。後來房產均價達到10。投資者只有對房地產投資有很高的期望，對產品有信心，對市場前景樂觀，才會大舉押註爛尾樓。
3.賣方市場刺激爛尾樓炒作。美聯物業北京公司總經理劉誌忠先生表示，1997年以前，香港樓市壹直在瘋漲，購房者的收入趕不上樓價的漲幅。樓盤發售時，炒家通宵排隊等房號，這些空手道人士壹個房號壹般能賺65，438+000 ~ 50萬港幣。金融風暴之後，市場形勢急轉直下。目前炒家已經基本銷聲匿跡。只有壹些開盤價低的明星樓盤，比如曾經的“波利灣”和炒家，收入也不過幾萬港幣。中國的壹些城市，如寧波、杭州等。由於房地產供應的增加相對不足，房地產投機之風愈演愈烈。
北京炒爛尾樓限制很多，認購階段不允許開發商改名，沒辦法炒；在合同階段，貸款很難再融資，所以無法投機。所以炒樓花壹般集中在內部認購買房階段。當然，這個時候，炒作空間有限。目前只有這些深諳房地產行業的人，才能從北京的爛尾樓中提煉出黃金。
1，房產銷售人員。在北京的房地產行業，有不少銷售人員因為炒樓花被公司炒了魷魚。他們用自己的錢買下房號再交給客戶，或者給炒家找個“下家”賬號。據說東部某樓盤的銷售人員幾乎都參與了這壹招，人均利潤1萬。畢竟這是優勢。壹旦涉及到熱銷樓盤，似乎很難阻止銷售經理或銷售人員賺錢。
2.資深投機者。這些人在房地產行業擁有豐富的關系資源，能夠提前掌握樓盤信息，對其投資價值做出敏銳的判斷，然後按照以下流程完成竣工前的炒作:
A.內部訂閱時低價獲取房號。這時候就要保證快——先獲取訂閱消息，然後通過正常渠道(排隊)或者非正常渠道(找人)以內部訂閱價格購買房號；第二，要準確——要確定這個樓將來開盤銷售的時候價格會飆升。
b、尋找下家。在內部認購的時候，開發商的銷售證大部分都還沒有拿到，距離簽訂正式合同壹般有半個月到1個月的時間差，正好方便投機者轉手。正常渠道是上線或者通過中介找上門，非正常渠道是和銷售人員談好占賬比例再獲取客戶。
c、加價轉手。有“知情人”的人轉讓房號並不難。對於那些據說是投機者親戚或者朋友的，可以過關。另外，以給公司員工買房的名義，將預約號統壹為公司名稱，下家以公司員工名義更名過戶。
3.壹些中介借助房地產市場的“過硬”關系，以更為高明的手段加入了炒樓花的行列。
面對人脈很廣的投機者和各種投機戰術，即使是防範嚴密的開發商也很難完全杜絕。再說，認購房號的“小決定”可以退，投機者幾乎沒有風險，堅定了投機者的信心。
什麽菜最受歡迎？
綜合采訪者的觀點，值得炒作的“爛尾樓”壹般有以下幾個特點:
1，具有投資潛力。投機者看中的房產壹般位置優越，多集中在東部，投資前景較好；
2.開盤價低。負責聯日國際銷售的邵雲女士說，壹萬多元的認購價，因為項目的級別高，擋住了投機者的介入。但據記者了解，距離愛日不遠的另壹個CBD熱點樓盤，因為8000元的認購價，吸引了不少投機者；
3.規模不大。因為大社區銷售壓力大，開發商不會大幅提價，購房者後期有更多選擇，投機者壹般會謹慎介入；
4.限制不嚴格。雖然很多樓盤不支持炒樓花，但是管理上有松有緊，炒家瞄準壹些有漏洞的項目去鉆。
3.炒爛尾樓的障礙是誰？
爛尾樓該不該炒？業內分為正反兩種觀點。
反對的觀點擡高了房價，破壞了建築，破壞了規則，對投機造成了很大的傷害。
根據反對炒樓花的業內發展商的總結，炒樓花有以下收費:
說白了，炒樓花危害市場。由於過多投資者的介入，房價在炒作中加碼，超過實際購買力時，導致樓市“跳水”。這樣的例子遠至海南，近至杭州、寧波，投機者攪起的泡沫不可小覷。
換個角度來說——投機影響了房地產的正常銷售。壹是炒家太多，讓購房者對開發商的管理產生懷疑，影響樓盤的銷售；二是炒家拿走了目標客戶最初本應享受的優惠價格，在樓盤漲價後以略低於開發商的價格再次分流客戶，兩個買家中只有壹個成交；第三，前期炒家托盤、認購火爆，使開發商對市場形勢做出錯誤判斷。市場上有很多這樣的例子。很多樓盤在認購時都異常火爆，號稱1天就定了幾千套。然而，當他們真正“重新簽約”(把預訂號改成正式合同)時，大部分客戶都消失了，這讓公司經理們大為光火。
說小了，炒樓花也坑了消費者。對於缺乏住房的人來說，房產價格被投機者推高，增加了買房成本；對於投資者來說，炒樓花會讓他們看不清形勢，以為市場需求很大，盲目跟進，導致投資失誤。
正面觀點支持投資，反對惡性投機，炒樓花有很多好處。
美聯的劉誌忠先生說，1997年之前的泡沫和1997年之後的暴跌是由很多原因造成的，比如金融風暴和港府的“八萬五”計劃，說炒樓花導致樓市“跳水”太嚴重。
北京也有開發商認可炒房。金典集團董事長張寶泉認為，炒樓花是壹種投資，所有的投資都是為了增值保值。現有政策不支持房地產投資。比如我們的產權制度，產權過戶很麻煩，而香港等地是合同制，改登記備案就行；而且交易手續和稅收政策使得房產投資無法合法快速完成。所以很多房地產投資都轉入地下，炒樓花屢禁不止就是壹個例子。今天，金典開發的經濟適用房是國家的，但人民是正確的，最是每平方米1000元。張寶泉認為，炒樓花是客觀存在的。既然開發商的價格定位體系已經給早期購房者留下了盈利空間，不如讓投資者合理進入，給他們壹個相對規範的炒作平臺。
張寶泉告訴記者，金典目前還沒有在國貿圈推出吸引眾多投資者關註的新項目，有可能允許買家合理投機，即同意轉讓購買權。
來自上海的開發商張茵持更開放的態度。他認為，炒樓花的危害大多是開發商交易經驗不足，導致惡性炒作，比如前期產品把握不準，導致定價偏低，後期盲目樂觀漲價。只要發展商控制得當，把炒家限制在合理的比例，炒樓花會表現出以下好處:
1，樓盤火爆，有利於銷售。上述上海聯排別墅項目，正是因為炒樓花成為了上海最不張揚、最暢銷、最有名的樓盤。這也是很多開發商被禁止炒樓花，實際上卻視而不見的原因。
2.投資者和買家雙贏。前期有眼光的投資者應該是有利益回報的，後期客戶可以以低於賣價的價格從投機者手中買到滿意的房產。大家不是都很開心嗎？
張茵向記者透露，下個月，白宇興業將推出沈婧路與五環交匯處的聯排別墅項目——京城雅居，不會限制投資者炒房。如果銷售人員參與，公司會制定相應的管理制度，將爛尾樓的炒作控制在壹個合適的溫度。
正如張茵所說，存在決定壹切。不管是打壓還是忌諱，炒樓炒花都將是房地產市場的隱性現實。但正如中原尹澤先生分析的那樣，北京樓市基本處於供大於求的局面，不會出現大規模惡性炒作爛尾樓的現象。所以除了北京的開發商因為擔心工作人員工作不到位而制定了開除政策之外，沒有其他的幹預政策。比如寧波等地政府幹預，試圖對炒樓花征稅，采取實名制買房等幹預措施的情況，近期不會在北京上演。從這個角度看，個人炒房又熱了，爛尾樓只是北京樓市壹個充滿神秘誘惑的“冷門”。