14年9月，曾經創下近6萬人的記錄的成都，發布了“15房地產新政”，嚴厲打擊投機行為。住房政策方面，成都提高了棚改無房戶比例，其中棚改最低優先比例由10%提高到20%，無房戶最低優先比例由棚改後剩余住房的50%提高到60%。
截至目前，包括成都在內，已有多個熱點城市出臺樓市調控新政。據不完全統計，今年7月以來，杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等11省市相繼出臺樓市調控收緊政策。同時，兩個月內，16城市接受中央“窗口指導”。
國家統計局發布的14年8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，70個大中城市房地產市場總體平穩。各線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二線城市二手住宅銷售價格環比下降。
樓市調控政策打補丁
9月14，官網，成都市政府發布《成都市人民政府辦公廳關於保持成都市房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、金融信貸政策、租賃市場、住房市場進行了調整。
成都壹位劉姓房企負責人告訴第壹財經，成都的樓市調控政策和杭州類似，都加大了對無房戶的傾斜。“熱點城市的樓市調控應該盡可能放在首位，抑制房地產套利應該是精細化調控的壹個主要邏輯。”他說。
9月12日，三線城市常州也開始實施新的房地產調控政策。比如在限貸政策上，對已擁有壹套住房且未結清購房貸款的家庭，最低首付為60%，調控力度不亞於沈陽二套首付比例50%。這與常州房價持續上漲有直接關系。從柯睿等外部數據來看，除了2月份疫情外，今年以來，常州房價略有下降。3月份以來，新房壹路飆到2萬元/平方米，漲幅近20%。
在今年7月份的70個大中城市中，銀川新房價格位居全國第壹，環比上漲2%，這也是銀川新房價格首次環比上漲。9月8日，銀川市住房和城鄉建設局召集銀川市房地產市場調控協會商會，頒布樓市“限價令”。9月1前開盤的項目，短期內9月銷售均價不得高於8月銷售均價。近期，銀川市住房和城鄉建設局將根據8月份記錄的平均價格，對房地產開發企業提出價格調整建議。
9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布《關於進壹步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。其中，在無房家庭認定標準方面，杭州明確了30周歲以上未婚單身且在本市限購範圍內無自有住房記錄的購房人，離婚單身滿3年且在本市限購範圍內無自有住房記錄的購房人，均可認定為無房家庭。
58安居客房產研究院分院院長張博分析，7月份以來，各個城市都在收緊調控政策，包括杭、莞、甬、深、寧等多個城市都出臺了調控措施，收緊調控的信號明顯。從8月份的房價來看，全國市場熱度的下降已經有所體現，但壹線城市房價的上漲趨勢仍在繼續。
華東某中型券商房地產行業資深分析師表示，無論是近期的城市討論，還是12房企的討論，還是近期房企融資“三條紅線”標準，東莞、深圳等部分城市不斷對樓市調控打補丁，體現了房地產政策“精準調控”的新特點。
“並不是說壹線和新壹線城市是政府調控的重點，任何房價較高的城市都有可能進入調控。”第壹太平戴維斯深圳公司副董事總經理、深圳投資部主管吳銳說。
上海中原地產市場分析師陸文熙對第壹財經表示，各地樓市正在降溫。從7月份以來各地的調控手段來看，調控主要以堵塞漏洞為主，比如限制假離婚、人才落戶、社保年限等問題，這也是在彌補原有的漏洞和不足，保證政策的落實。
“調控政策出來後，交易量會有所收縮，但這將是壹個長期的逐步收縮的過程。不排除會有繼續打補丁的可能。希望通過適度回調，防止炒房投機，從而防止利用高杠桿投機者造成房價大幅波動。”陸文熙說。
房價總體穩定不變。
關於房地產市場，中央高層和相關部委近日連續召開三次會議，三次重申“房地產不是刺激經濟的短期手段”，強調堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況、新問題。這三次會議涉及央行、住建部、銀監會、證監會等至少六個部委，以及十幾個熱點城市和多家大型房企。
在地方層面，自7月份以來，包括東莞、寧波、深圳、南京等在內的許多城市都出臺了收緊樓市調控的政策。近半個月來，熱點城市出臺的約束性調控政策非常密集，包括杭州、無錫、沈陽、常州、銀川等城市都出臺了樓市收緊政策。
比如本輪進入調控的東莞、常州等多個城市，2020年上半年土地市場火爆，土地拍賣成交溢價率持續走高。綜合多家券商對主流房企的跟蹤數據，目前庫存處於歷史低位，補庫需求旺盛。在上半年融資寬松的環境下，房企積極拿地推動凈負債率回升。
華創證券的研究報告顯示，上半年，房地產板塊凈負債率為87.9%，較2019年末上升6.4個百分點。其中，壹線房企凈負債率64.9%，較2019年末上升8.3個百分點；二線房企凈負債率121.9%，較2019年末上升4.2個百分點；三級房企凈負債率為91.9%，較2019年末上升4.9個百分點。
8月20日，住建部、人民銀行在北京召開“重點房地產企業座談會”，傳達了重點房地產企業融資新規:房地產企業不含預付款的資產負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，短期現金負債率不得低於1。“三條紅線”政策也引起了眾多房企的關註。
深圳某TOP5房企負責人對第壹財經記者直言，基於去杠桿融資的大背景和房地產調控精細化的大趨勢，考慮到公司目前項目整體去庫存力度相當大；另壹方面，熱點城市和三四線城市去庫存分化嚴重。“未來我們還是會拿地，但會盡量選擇更有前景的城市和投資回報更好的項目，不會為了土儲規模擴張而去三四線，現金為王。”
“在‘三條紅線’的大背景下，更加重視經營性現金流指標，應該是很多房企的相同選擇。不排除房企出售部分經營性物業緩解現金流緊張。”吳銳繼續說道。
整體來看，在樓市調控政策的持續收緊下，8月份全國樓市整體保持平穩。
國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀稱，8月份，經初步核算，4個壹線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%、0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳分別增長0.7%、0.8%、1.7%和1.65、438+0%。
31二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅分別擴大0.2和0.1個百分點。
中原地產首席市場分析師張大偉分析，從全國70個主要城市房價數據來看，8月新建住宅中有59個城市房價上漲，與2019三季度最高點持平；二手房70城房價數據上漲47城，與2065438+2009年7月持平。
陸文熙認為，雖然8月房價指數環比漲幅有所回落，但不少地區仍保持環比上漲的態勢。許多城市加入了調控升級的行列，主要是為了防止市場過熱。7、8月淡季不淡，樓市情緒高漲，推高成交基數。“金九銀十”本身就是樓市火熱的傳統銷售期，政府也希望通過這些政策表明對市場過熱的調控態度，防止非理性行為。
張博表示，由於購房者對後市仍持樂觀態度，只要限購和差別化信貸政策不改變，樓市熱點城市調控將繼續收緊，房價總體穩定的態勢不會改變。此外，近期從財務方面加大了房企“三條紅線”的債務控制。9月份，房企在樓市顯性或隱性打折的現象有望增加，可以提振銷售，維持房價的整體穩定。