建設部、物業行業主管部門、政府有關部門頒布的壹系列關於物業管理的法律法規和政策，對規範物業管理市場、促進健康發展起到了很大的作用，使物業管理有了“質”的飛躍。
壹是加快業主委員會建設，充分發揮業委會作用。
全國物業管理工作會議指出，新建住宅小區入住率達到50%、出售舊公房達到30%以上的，物業管理部門要及時協調，指導業主委員會工作。這項工作已經成為物業管理系統的重中之重。
二是要引入競爭機制，進行物業管理招投標，改變以往自建自管的模式。宋春華在講話中明確指出:在主管部門的指導和監督下，開發企業在出租、出售房屋前將向社會公開招標，主管部門不得對未經招標確認的項目發放預售許可證。
只是這兩項政策極大地推動了物業管理的市場化進程，以至於物業管理企業的更換壹度成為行業的“焦點”，但現在看來，這種行為隨著人們觀念的改變，已經成為行業內的壹種正常現象，今後還會更加普遍。我們公司對“置換”這個問題進行了深入的研究，也有了很多案例和實踐。自1999年以來，發生了7起更換事件，他們都參與了更換計劃的制定。由於目前北京的物業管理還沒有行業標準範本和相應的法律法規，在此談壹談，作為探討。改變物業管理企業將重點關註以下幾點:
(壹)更換程序的合法性。住宅物業管理委員會是代表住宅區業主和使用人利益的非法人團體，負責監督和檢查住宅物業管理工作。是解決小區物業管理問題的關鍵。因此，有必要依法確認業主委員會的法律地位。另壹個是關於更換，要經過小區業主大會同意。在保證得到廣大業主和使用人支持的前提下，召開業主大會形成決議，使更換物業公司的行動有充分的群眾基礎和法律依據。
(2)順利更換取得相關各方和中層三方的支持尤為重要，調和相關單位之間的關系，包括開發商、業委會、原物業管理企業和新物業管理企業之間的關系，盡可能取得壹致意見。中方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。物業管理顧問和財務顧問，提供專業支持。政府主管部門，提供政策支持，獲得指導和支持，不可忽視。
(三)更換物業管理公司各環節的交接設計物業管理公司的更換難度極大，具有壹定的風險，使更換物業公司的行為具有充分的群眾基礎和法律依據。
首先要召開業主大會，做好保密工作，防止過渡期出現管理真空。同時也要避免財務賬目的修改和資金的轉移，損害產權人和使用人的利益。
其次，將更換物業管理公司的意見和安排上報社區辦，爭取指導和支持。撤銷原物業管理難度很大。如遇拒絕移交財產，需請政府主管部門協調。交接是壹項繁瑣而細致的工作，精心安排交接內容和時間表，使工作有序清晰，最大限度地降低損害業主和使用人利益的概率。
(四)移交內容移交涉及的內容很多:設計方案、配套設施、運行記錄、外網聯系、固定資產、管理費結余、管理基金等。具體組塊如下:
(1)工程移交:電氣、暖通、土建等。都是由專業人士組成的。參照國家和行業標準、規範和設計要求，對接收工作中的各項條款進行逐項檢查，確保各項指標符合標準。
(2)財務交接:正式交接前，雙方應做好充分準備，交接業務對口。
(3)文件交接:文件中的關鍵文件是各種法律文本和承諾文本，特別是簽字和備案。
(4)其他交接:包括崗位交接、人事安排、勞動關系等。，並做好確認和簽字工作。
(五)防範風險，避免影響業主或使用人的工作和生活。在更換物業管理企業的過程中，有五種“風險”經常出現:
(1)原物管企業拒絕退出，導致新物管企業難以進入。
(2)原物業管理企業提出高額外部補償。
(3)交接不協調，導致物業管理工作無法繼續進行的。
(4)由於管理真空，部分業主對更換持有不同意見，甚至導致起哄業主委員會。
(5)提起法律訴訟。提起法律訴訟不是壞事，但客觀上給交接工作造成了波折。北京的物業行業發展不到十年，很多不規範也是事實。在更換物業管理公司的行為剛剛破土的時候，更不可避免的是不規範。對於目前更換物業管理公司的情況，需要進行案例分析，根據不同的問題區別對待。相信隨著不斷的探索、積累和交流，行業發展中的壹些問題會隨著行業步入理性、規範的道路。
(以上回答發布於2015-12-28，現行相關購房政策應以實際情況為準。)
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