買海景房需要註意什麽？

從兩年前山東乳山銀灘海景房悄然進入天津，到現在天津還有乳山、威海、煙臺、龍口、海口、三亞等多個城市的海景房在售。浪漫的海景和便宜的房價打動了越來越多的天津人，很多家庭開始有了異地購買海景房的欲望...但買房畢竟不是普通商品，買錯房子不僅會造成更大的經濟損失，還會耗費太多的精神壓力和時間。所以異地買海景房，首先要了解如何控制風險，綜合分析，因地制宜，選擇實用的房子。對此，有異地海景房銷售經驗的聯合地產總經理王誌成、參與多個城市市場分析的天津葉巍咨詢公司副總經理周正國等專業人士建議，購買異地海景房要“多看、多查、多落實”。查看更多:各地海景房位置綜合圖。目前人們在異地購買海景房主要有三種目的:自住、自住加投資、純投資。目前天津在售的海景房多為普通住宅和酒店式公寓，具有總價低的特點，適合很多中高收入家庭購買。龍口海景房、煙臺海景房、威海海景房購買成本較低。從生活成本和城市發展來看，威海、龍口等城市目前消費價格適中，生活成本較低，城市未來發展前景也有支撐投資回報的空間。所以對於家裏有錢的人來說，現在買壹套異地的海景房給自己投資是合適的。然而，這只是理論上的分析。對於每壹個異地置業者來說，由於其對異地項目和區域管理的無知，有很大的可能出現決策失誤或上當受騙。比如不久前上海人在北海買房被騙。很多上海購房者匆忙買了壹套名為“樂都大廈”的房子(現場看起來壹切正常)，當時也有銀行給購房者貸款。但三個月後發現，這是壹套產權不清的爛尾房。另外壹個珠海的異地購房者，幾年前在灣仔買了壹套房子，65438+萬元。每年春節，全家像候鳥壹樣飛到那裏住幾天。但讓她煩惱的是，房子經常被小偷光顧。後來她找了房產中介要租，中介壹直說租不出去。後來她才知道，房子已經租出去了，中介騙了她。從這些買房出現問題的例子可以看出，異地買房壹定要充分了解所購房屋的全貌，不能壹看到房子就做決定。王誌成等專業人士建議，異地購買海景房，首先要綜合考察城市的管理狀況(包括城市治安)、銀行信用狀況等，而通過考察壹些購房者在這個城市或區域內異地購房後的情況，如果有很多成功的先例，可以相對安全壹些。異地置業的宏觀風險主要有四個:壹是整個投資環境的變化，如區域性宏觀經濟動蕩、房價下跌等風險；二是市場飽和帶來的風險，比如房產供求關系；三是區域發展前景帶來的風險；第四，相關區域政策帶來的風險。比如在乳山地區買房，不能只看價格便宜，還要綜合考慮這個地區的居住功能和周邊發展。而大連、廈門等城市的海景房已經被炒得很高，空置率也很高，所以這些城市的海景房目前沒有太大的投資空間。規避上述四種風險的措施主要包括:聘請專業經濟學家考慮本地區的宏觀經濟走勢；充分了解地區經濟總量、人口(常住人口、流動人口)、房地產開發總量、人均收入等。；在發展戰略和區位規劃上參考當地政府的規劃和部署，把握項目整個區域的發展空間和前景，規避城市發展重心轉移帶來的區位價值降低的風險。比如旅遊地產必須考慮當地的旅遊資源和政府的宏觀安排；查閱政府網站等相關專業網站，充分了解本地區的政策導向、特點、流程要求，如二手房政策、銀行貸款利率等。，並根據自己的投資方向和計劃做出選擇。多查:查所有建設、銷售、產權的文件，確定買海景房的面積。這壹帶有壹套讓人放心的好房子。具體到房產細節，除了像在本地買房壹樣要註意的問題，在異地買房還要仔細查看房屋建設、銷售、權益等手續，避免異地買房產生的特殊問題和異地來回處理問題的麻煩。王誌成、周正國等專業人士提出，異地樓盤的風險主要包括:施工中的風險，如質量問題、未完工或違法占地等；銷售風險，在異地購房過程中，涉及到很多中介和銷售代理，防止他們與開發商合謀制造虛假信息，從而引發風險；欺詐風險，包括合同欺詐、延遲交付、虛假公攤、擅自變更規劃、物業收費不合理等；投資回報風險，如酒店式公寓、產權式酒店後期的管理風險、盈利風險等。規避這些風險，讓異地購買“化險為夷”的最有效措施，就是檢查所有的“證件”。這包括檢查開發商的資質、信譽和運營項目的經驗。項目手續核查包括“五證壹圖”:建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證、建設工程投資計劃。如果是中介代理項目，還需要查看代理公司的相關資質和信譽，如公司註冊資本、委托協議、代理經驗等。簽訂合同時，要嚴格審查合同及事先對相關違約責任的約定；保留項目的原始規劃資料和數據。周正國就購房的具體情況進壹步建議，為了保證能拿到“房產證”，必須由建設部頒發，這就要求地方的“產權”制度要完善。但有些地區的制度不如北京、天津等大城市健全，所以最保險的辦法就是購買現房，並提前調查是否有銀行按揭，防止開發商“假按揭”。更多落實:明確物業管理、租賃、流通渠道。異地買房不管是自住還是投資，首先要保證房子的安全性。所以在選房的時候，壹定要落實樓盤的物業管理狀況，明確物業管理的方法和具體費用。其實考察物業管理也是間接考察房屋資質的方式之壹。如果可能，最好了解項目周邊的生活環境。周正國等專業人士認為，對於異地置業加投資或純投資買家來說，為了保證租房或轉手的財務回報，需要對當地的租賃和交易市場有更詳細的了解。比如根據自己的計劃確認租賃渠道和方式，同時確認租金如何到位，當地是否有靠譜的租賃中介。對於打算在房屋升值後出售的異地購房者，尤其需要保證出售的便利性。如果當地很少有“成品房生意”，那麽即使他們現在買的房子升值了，基於產權過戶等各種“不便”，也很可能難以“套現”。(文/汪哲)