融資租賃如何介入房地產行業？

融資租賃作為壹個新興行業，既是後者的願望，也是前者的期待。基於這兩個行業的實踐，我們認為融資租賃介入房地產行業的機會如下:1 .不動產設備融資1。主要是電梯、空調、消防、樓宇安防系統、照明設備(包括軟件和安裝費)。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需要籌集65，438+00-30%的現金(對租賃的自籌資金要求遠低於開發貸款籌集30%以上的標準)，其余部分由金融租賃公司融資。融資租賃可以解決10-30%的資金用於房地產開發。2.出售房屋等不動產設備的租金回收期限，出售不動產項目的建設期應為租賃寬限期(即只收利息不收本金)。在融資租賃公司同意開發商銷售房地產的前提下，設備本金回收的起點是房地產項目的預售，預售收入扣除預售進度後的凈現金流滾入項目開發，首先用於償還租金，以保證租金回收進度快於銷售進度，避免租賃物業和租金的中止。也就是說，在房產賣完之前，租金必須全部付清。至少，開發商的利潤不能兌現，租金也沒有收。3.開發商持有的房地產(商業和辦公)的設備租金回收。開發商以持有為目的開發的商業、辦公地產中的設備融資租賃是壹種比較典型的租賃形式。項目整個開發建設期為融資租賃寬限期，從房地產出租經營時開始回收租金。但是，融資租賃的租賃期限和每期租金金額必須與房地產的租金狀況高度協調(租金收取頻率和房地產開發商的租金收入用於償還扣除稅費後的租金，遞增租金回報的分配為前高後低)，真正體現房地產開發商對租金的支持(融資租賃的租金支出由租金收入保障)。第二，盤活開發商持有成熟商業物業。開發商往往持有大量優質的商業、辦公物業(長期獲取租金收益，分享物業升值收益)，卻極大地限制了開發資金的及時周轉。雖然經營性物業抵押貸款也可以解決部分高端物業的資金，但銀行對物業的質量和規模、租戶的質量都有非常嚴格的規範，相當有限，可以大幅降低融資額度(以保證銀行信貸資金的安全)。開發商會通過融資租賃公司為自己的成熟商業物業融資，融資門檻更低(對於租賃公司來說，市場更廣闊)，融資額度更大。可以按照融資租賃期內開發商租金收入扣除運營費用後的余額進行拆解，讓開發商獲得更多現金用於當期新項目的開發。三、開發優質商業地產當代融資租賃的標的物不再是簡單的機器設備。中外法律法規均規定，凡列入企業固定資產的動產和不動產，均可作為融資租賃的租賃物。目前已成功融資租賃房地產(如天津自貿區空港物流加工區投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320項目總裝線)；道路橋梁成為融資租賃的標的物(如天津薊縣濱河街彎道段3.329 km路段(中長路-四中路))；武漢四橋)；而且在建項目(碼頭、公路、學校)也可以作為融資租賃的標的物(如舟山同濟造船有限公司正在建造碼頭結構及設備，湖南省嶽陽市政府規劃654.38+0.4億元的城市南環路，7000萬元的汙水處理系統。詳見羅對融資租賃項目信用的理解)。因此，融資租賃也可以參與優質商業地產項目的開發，市場風險極低。