(壹)管理服務目標
物業管理服務的最終目的是創建文明社會，保障壹方安全，使居民(使用人)安居樂業，實現物業的保值增值。
物業管理服務主要包括兩大部分，壹是對物業的管理，二是對住戶的服務。
1.以廣州“xxxx”為廣州物業管理典範，將五星級酒店管理與物業管理融為壹體，以高起點管理、高標準服務、高素質人員實現高社會效益、高環境效益、高經濟效益。
2.在內部管理上，采取定額、數量、定額的方法，用科學的管理方法合理配置各崗位人員，量化各崗位的工作指標，實行嚴格有效的考核制度，不斷提高管理隊伍的素質，為管理好廣州“xxxx”、服務好居民打下堅實的基礎。
a正確處理開發商和租戶的關系，維護他們的合法權益，為開發商提出合理化建議，為租戶排憂解難，讓租戶開心，安居樂業，讓他們感謝開發商和物業公司。
b通過嚴格的管理和優質的服務，進壹步提高開發商的名牌效應，有效促進小區銷售。
C.物業管理方面，計劃居民(使用人)入住後將被評為廣州市物業管理示範小區。
d通過高水平的物業管理，居民可以享受到“五星級”的家，商戶對管理深感滿意。
E.通過科學的管理服務，物業及其設施、設備、綠化等的使用壽命。會延伸，開發商和業主的財產會得到高度的保值和增值。
f、通過對“xxxx”在廣州的經營，將進壹步提高廣州xxxx房地產開發有限公司的品牌地位。
(2)管理服務目標的總體規劃
廣州“xxxx”的管理服務將遵循“精心管理、真誠服務”的原則，實行壹體化管理和全面服務。壹體化管理，管理處為管理工作的實施設立不同的部門，各負其責，負責協調管理中出現的各種情況和問題，保證小區的正常運行，接受經營戶的投訴，監督服務質量，保證各項管理工作的順利進行。管理處下設社區管理小組，全面負責社區的日常管理和服務，充分發揮綜合管理資源合理配置、節省人力物力、加強社區各部分相互支持和促進、提高管理效率的優勢。管理處將以人性化管理貫穿工作始終，充分發揮員工的積極性、主動性和創造性，最大限度滿足住戶的要求。管理處將結合本小區特點，打造獨特的管理模式，以完善的管理服務為經營戶提供安全舒適的生活環境。
三。管理模式和實施計劃
(壹)管理模式
Xxxx物業管理有限公司由精幹的專業人員組成，設有各種管理服務專業部門:
1，管理處
A.人員配備要合理科學。主任、助理應具有大專以上學歷，精通物業管理，懂管理、懂法律，從業人員應持證上崗。
B.各專業分工明確，在管理處總經理的指導下，各司其職，各負其責，以協調、高效、相互促進的管理模式實現管理的良性循環。
C.客服中心:負責房屋管理、入住管理、家政服務、衛生綠化、清潔信息處理。
D.財務部:負責管理收入和支出。
E.設施管理中心:負責小區各類設備設施的管理、維修、保養、電、水表抄收。
F.保安服務中心:負責治安、消防、交通、車輛等工作。
(2)實施計劃
1.全面推行五星級酒店服務式物業管理模式，壹手抓物業管理，壹手抓精神文明建設，樹立廣州“xxxx”高尚住宅小區物業形象。
2、依法管理，按章辦事，在原有的壹套規章制度和管理的基礎上，有更多的更新和創新，以人為本，以管理服務為中心，以行業(用戶)滿意為目標。
3、堅持“以人為本”，搞好員工的教育和培訓，牢固樹立“業主第壹，服務第壹”的思想。在服務中加強管理，把管理融入服務，用情感、說服、實際行動教育和帶動人。
4.建立健全管理制度、崗位責任制和操作規範；實施入職培訓機制、情感激勵機制、自我約束量化評價體系和目標管理績效評價體系，提高員工集體榮譽感和自豪感，激勵員工熱愛本職工作，體現人生價值和成就感。
5.根據開發商對廣州“xxxx”物業形象的定位，按照全國物業管理優秀示範小區標準，統壹設計、制作、安裝小區內的路牌、指示牌、警示牌、宣傳欄、廣告欄，使居民(使用人)進入小區方向明確、目標明確、線路規範靈活，同時擴大“xxxx”物業管理有限公司的知名度。
6.在每棟樓的樓梯、道路、公共場所設置垃圾分類箱，向居民發放垃圾分類袋，將可回收和不可回收垃圾分類處理，減少垃圾的二次汙染。
7.從人類與環境和諧的角度出發，積極開展多種形式的環境宣傳教育，打造新型環保社區。
8.采用車輛交通的科學管理方案，在車庫門口實施人車分流，設置引導崗；在車行道上設置警示標誌、減速駁等設施，最大限度地減少汽車噪聲和廢氣對社區的幹擾和汙染。
9、加強裝修管理，嚴格按照裝修管理的規定，規範二次裝修(配)戶。
11，家庭裝修申報系統，裝修施工隊伍登記系統，管理處審批系統。
12，確保安全網、空調安裝、施工動火、物料搬運、人員出入等裝修管理規定落實到位。
13，嚴格檢查監督裝修施工，開展管理員、水管工、保安三重多頻次檢查，有效杜絕違規裝修。
14，公安消防
(1)實行24小時保安制度，采取措施將人防與技防、晝夜、動靜態管理緊密結合，最大限度地減少治安事件的發生。
(2)采用先進的電視監控和防範系統，對電梯、通道、電梯、公共場所等進行集中監控和管理。在社區，從而形成壹個社區安全網絡。
(3)定期進行消防演練和宣傳，做到“預防為主，防消結合”，確保小區不發生火災。
(4)嚴格遵守保安員值班、交接班、巡邏的工作規則，實行保安員軍事化管理。
(5)保安是保證壹方安全的關鍵，是讓顧客滿意的主要因素。嚴格保安員的選拔、聘用、培訓和考核，從軍隊退伍軍人中招聘合格人員，確保保安員思想和軍務稱職，規定非退伍軍人、級別不夠高、高中文化程度以下的不錄用。
(6)根據《廣東省物業管理條例》，協助成立廣州“xxxx”業主委員會，將業主自我管理與專業物業管理有效結合，實現廣州“xxxx”的管理目標。
(3)人員培訓及主要內容:
1，管理人員
為適應物業管理行業市場化、專業化、綜合化、社會化的趨勢，除了嚴格選拔和公開招聘具有專業水平、豐富實踐管理經驗、善於協調各種人際關系的人員外，還必須定期組織學習培訓，采取集中與分部培訓相結合、內部與派遣培訓相結合的方式。培養房屋管理、計算機及檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務管理、商務活動等方面的專業人才，建立壹支高素質的管理服務隊伍。人才會產生好的結果。
培訓的主要內容:
(1)崗位規章制度和崗位責任制；
(2)物業管理應知應會；
(3)文明禮貌的語言和行為規範；
(4)土建、水電、消防、市政設備設施檢驗的基本要求；
⑤物業管理應了解的法律法規；
⑥物業管理實用技能；
2.工程技術人員
(1)崗位規章制度和崗位責任制；
(2)物業管理應知應會；
(3)文明禮貌的語言和行為規範；
(4)本小區各種設備設施的管理制度、維護規程和操作規程；
⑤物業管理應了解的法律法規；
3.保安
(1)崗位規章制度和崗位責任制；
(2)物業管理應知應會；
(3)文明禮貌的語言和行為規範；
(4)土建、水電、消防、市政設備設施檢驗的基本要求；
⑤物業管理應了解的法律法規(重點是治安、消防)；
⑥處理突發事件的實用技能；
⑦保安要知道怎麽做；
4.清潔綠色化學工業
(1)崗位規章制度和崗位責任制；
(2)物業管理應知應會；
(3)文明禮貌的語言和行為規範；
(4)不同區域、不同項目清掃保潔的標準和操作規範；
⑤物業管理要懂法律法規(重點是環衛和綠化)；
⑥清潔用品的使用規範和安全操作事項；
⑦不同綠化品種的管理和養護標準；
⑧常見病蟲害及其防治；
⑨噴灑農藥安全操作；
⑩常用農藥的稀釋定額；
四、社區規章制度、檔案的建立和管理
(1)規章制度
1，公共管理系統
(1)業主公約
(2)精神文明公約
(3)業主手冊和裝修規範
(4)《摩托車和自行車停放管理規定》
(6)關鍵管理規定
(7)居民室內裝修工程相關規定。
(8)安全用電和用水的規定
(9)關於加強車輛管理的若幹規定
(10)消防管理規定
(11)兒童娛樂設施管理條例
(12)地下停車場管理規定
(13)社區管理的標準規範
2.內部崗位責任制
(1)，(管理處總經理、部門經理、主任、助理、會計、社區文員、管理組組長、管理員、保安隊長、安全員、水電組長、管道工、社區車管理員、綠色化工、清潔工等。)崗位責任制。
(2)住宅房屋維修崗位責任制
(3)住宅水電維修目標責任制
(4)、回訪制度
3、管理規定
(1)物業驗收接管信息
(1)接收規定的物業建設、施工、驗收、圖紙等資料。
②房屋驗收程序和要求
③財產交接協議
(2)辦理業主入住手續和管理規定。
(3)裝修管理規定
(1)裝修申請程序
(2)裝修審批程序
(3)裝飾施工隊伍管理規定
(4)裝飾施工管理程序
(5)裝修檢查程序
⑥裝修驗收程序
(4)設備設施管理規定
(1)社區維修電工安全操作規程
(2)小區水泵房設備運行維護檢查制度。
③水池清潔管理系統
(4)水池清洗操作規程
⑤柴油發電機設備(管理制度、維護和操作規程)
⑥電梯維護保養規程
⑦電梯安全操作規程
(5)治安和消防管理
①刑事或治安案件的應急措施和處理程序。
(2)火災應急措施和處理程序
(3)消防器材安全操作規程
(6)保潔和綠化管理
(1)清掃、保潔操作規程
②清潔用品安全使用的規定
(3)綠化養護操作規程
④綠化病蟲害的防治措施
(5)噴灑農藥殺蟲安全操作規程
6.綠化機械安全操作規程
(7)車輛管理
①車輛存放工作流程
②車輛安全檢查規定
4、質量檢驗標準
(1)房屋質量檢驗標準及維修管理
(2)住宅區資料檔案管理和收費質量檢查標準。
5、獎懲制度
(1)人事管理制度細則(獎懲部分)
(2)員工守則
(3)員工獎懲制度
6.評估標準
(1)人事管理制度細則(考核內容)
(2)小區管理處考核標準(各級管理人員績效)
(3)小區管理處維修人員考核標準
(二)檔案的建立和管理
1，文件創建
原始檔案由各部門根據不同的崗位和要求制作，在每個規定的時間(月、季)匯總後交管理處分類歸檔。
2.檔案管理
(1)所有操作文件壹式兩份，分別由操作部門管理(操作查閱)和管理辦公室管理(備份)。
(2)各部門管理的檔案由部門負責人管理，管理處管理的檔案由指定人員管理。部門負責人或檔案管理員調離崗位時，必須認真交接所管理的檔案。
(3)所有檔案必須制成總目錄和卷內目錄，按檔案管理的保管標準進行保管，並做到防火、防盜、防潮、防蟲。
(4)所有文件的訪問必須按照訪問管理程序進行。
⑤物業管理檔案是永久檔案，任何人不得以任何借口銷毀。
⑥檔案歸檔後，必須及時輸入電腦，以便將現代化手段應用於物業管理。
3、檔案管理標準
(1)中華人民共和國檔案法
(2)物業資料檔案管理質量檢查標準