第壹條物業管理方案
壹、服務標準的定位和介入點。1.站在最前沿，制定可行的高標準。
只有高起點，高標準，高服務水準，才能自然而然的上壹個新臺階。所謂前沿，就是開發建設的前瞻性，市場預測的準確性，用發展的眼光看待現實問題。服務標準的定位關系到全方位的經營理念。起點高，標準高，服務標準導向肯定高。妳有100元做200元300元的價值，肯定不符合價值效率的邏輯。關鍵是如何把100元變成200元300元的價值。首先，可行。可塑性和可操作性。比如員工的任用，妳的門檻高，有才華沒有道德的人肯定是進不去的。所以，如果妳定壹個更高的標準，硬件和軟件都會有進壹步的飛躍，服務標準也會進壹步提高。
2.重構服務規範
服務標準已經定位。相應的服務規範也必須與之匹配。高標準的服務和高標準的員工也必須是高標準的服務規範。規範不是壹個嚴格的系統。也不是畫地為牢的枷鎖。規範是標準和準工業之間的協議。有了標準計劃，就有了支撐。
3、研究項目特點
服務標準的定位和服務規範的重構必須符合項目的特點。建築風格符合顧客的需求和社會文化內涵的發展趨勢。解決遺留問題的途徑和方法。員工的結構模式、職能部門的協調、軟硬件現狀等。
4.打算站在未來看現在。
計劃真的跟不上變化，前瞻性很重要。站在未來的角度看現實中存在的問題，有抱負但不空洞。有了目標導向，所有問題都有了起點。
5、註重控制和結果
再好的想法，不實施也只能是壹句空話。而實施的結果是什麽，必須監督和控制。壹個企業的好壞最終歸結為經濟效益和社會價值效益。
盈利不是1+1=？的簡單問題公式。企業要做大做強，要有長遠的思路和機制。打破固有的行為習慣和思維方式，創造性地發揮自己的業務空間。
二、產權組織結構模式
1，構建金字塔服務梯形結構的新思路
金字塔的頂端在那裏，整個工程部門的組織結構被認為是壹個服務體系。經理服務主管，負責服務領班，領班服務員工，員工服務客戶。逐級管理和逐級負責制，每壹級管理層都有工作權，基層員工應該放在整個組織架構的首位。他們是金字塔的頂端。這將有助於激勵員工追求進步、自我完善和完美。有利於培養人才，發現人才。在物業管理中，強調的是效率而不是結果。服務階梯結構是貫穿整個服務環節的服務觀點的轉換、標準化、責任化、控制化和實現化。
2.完善制度，規範用人機制。
用人機制的規範和制度的完善，來自新思維、新理念。物業管理是壹項以服務為本質，以管理體現服務的工作。物業管理公司以管理為手段，以為客戶提供優質服務為宗旨，以經濟效益和社會效益的全面統壹為公司的經營目標。規範是企業發展的需要，制度是行為準則。吸收什麽樣的員工，構建什麽樣的組織形式。現有員工的整體素質能否適應服務客戶的新趨勢。領班或主管是否從基層員工中聘用或提拔。他們各自的職責是什麽？各自的就業條件和前提條件是什麽？因此，有必要進壹步完善制度，規範用人機制。
3.員工晉升與激勵機制重構。
獎優汰劣。優秀的員工應該給予更多的鼓勵和關懷。比如:培訓機會，工作調整機會，獎金，榮譽證書。工資級別提高了壹級。抓典型，有效激發團隊精神的凝聚力。
4.原則和責任
即使最好的服務標準、行為準則和操作標準也必須執行。在實施中堅持原則，凝聚責任。形成壹個部門的長效機制。工程部門現有的人員結構、素質培養、技術技能，很多地方都存在原則性、責任性的問題。不堅持原則，就會流於形式，缺乏責任感。
5、薪酬和服務標準、技術技能、素質修養。
薪酬應該和服務水準、技術技能、素質修養成正比。漲工資了，員工就有保障了。服務水平、技術技能、素質素養自然會上壹個臺階。工程部現在的情況是壹刀切，工資不分級。服務水平、技術技能、素質高的員工拿不到可觀的工資。他們的工作激情、原則、責任也會隨波逐流，相對較差的員工更是雪上加霜，所以員工的晉升、薪酬的分級勢在必行。
第三，物業的早期介入
1.參與規劃要有前瞻性、科學性、實用性。
物業企業越早涉足物業，未來的管理水平就越好。參與規劃重視前瞻性、科學性和實用性，可以增加物業管理企業的效率和價值。能讓客戶的投資在未來有相應的回報。前瞻性、科學性、實用性，從物業管理和使用的角度審視和論證建築結構。設備設施分布區綠化小品布置的合理性。提出建議和整改方案。跟蹤執行情況，以避免在將來的接管中出現錯誤。提高物業質量。如果項目已經完成，設備已經安裝，發現的問題就不能再改了。所以在建設階段就提前介入是完全必要的。監督檢查物業結構、防水層、隱蔽工程、鋼管和管道材料的耐久性、耐腐蝕性和擠壓應力的過程控制和驗收控制。我們的現狀是所有的檔案材料都很不健全。比如園區綜合布線圖:給排水、雨水、強弱電系統等管線走向，重要閘閥、檢查口的重要位置。綠化景觀中水電管線的布置與分布。部分設備設施的供應商聯系方式、產品設計說明書、操作規程、保修期及約定的書面協議。竣工驗收和接管驗收是兩個不同的驗收概念。竣工驗收是政府行為，接管驗收是企業行為。財產接管相當於責任的轉移。因此，接管驗收責任重大。
2.為客戶收樓和入住提供全方位管理服務的新理念。
涉及物業時，各單位的問題要匯總歸檔。客戶在收樓時提出的意見也要詳細記錄歸檔。這樣就形成了壹個具體的單元房案例。對今後的裝修管理和維修操作具有參考價值。二莊是客戶了解物業管理公司形象的窗口。爾莊員工的品行和技能直接影響著公司的整體形象。認為二等員工是巡視檢查，監督管理，是完全錯誤的。他們所熟悉的，是整個運營管理的有力保障。顧客的需求是多方面的。有很多地方是無法預料的。因此，我們必須要求我們的員工具有廣泛的知識、服務水平和技術技能，以盡可能滿足客戶的需求。全面拓寬自己的才能，迎合客戶花錢買便利的消費觀念。對客戶收樓、裝修、入住實行壹站式、全方位服務。滿足客戶，壯大自己，享受資源，互利共贏。
第四，軟件和硬件的有機結合
1.硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
園區硬件設施陳舊，難以滿足客戶的消費需求。在現有的平臺上，我們能做什麽？能否從軟件上彌補硬件設施的不足？加強服務，優化組合員工結構，完善制度，規範運作。軟件是“靈魂”。有了靈性和可操作性，硬件才能發揮潛力。
2.完善硬件設施和軟件支持。
如何通過技術改善和改造現有的硬件設施？切入點在哪裏，怎麽提高。現在維修資金動不了了，費用怎麽解決？比如:園區智能門禁系統、監控系統。消防聯動系統、汙水提升泵監控系統、有線電視網絡系統。辦公環境設施的配備等問題。這些問題都需要逐步解決。如果硬件設施升級，我們的軟件也需要改進。沒有優秀的軟件支撐，再好的硬件設施也無法發揮應有的作用。
3、找出軟硬件的結合點。
硬件和軟件相輔相成，如何操作它達到的狀態，結合點在哪裏？硬件和軟件都可以改進。想解決就能解決。問題在於求解時間。上級領導的認可是肯定的。
動詞 （verb的縮寫）設備設施的運行方式
1.從節能降耗和服務標準的角度重構設備設施的運行。
所有的商業活動、政策和法規最終都是為了提高效率和增加價值。節能不降耗還是不能增效。節能控制有指標，維護控制有計劃，通過之前的客觀條件確定壹個合理的比例。節能有很多方面，比如精簡壹些確實很差的員工，提高培訓員工的綜合技能，推廣節能新產品，聘請專業技能公司。強化服務意識，提高服務標準，防止物資積壓浪費，重構設備設施維護運營模式，只要能盈利增值，都應該是可行的。
2、質的變化不應該是量的積累。
員工寧願集中精力，也不願謾罵。雇傭員工進行培訓，認真考核，杜絕公私不分的現象。不符合條件的堅決不予錄用。只有認真堅持原則。吸納優秀的人力資源。組織才能合理。工程部門現有的組織結構已經積累到很大程度。配置可能是成比例的，但並沒有起到應有的作用。
3、學會利用杠桿來擴張自己。
實力、品質、專業。杠桿化就是通過壹些合法的商業模式，雇傭壹些專業、優質的公司來維護和管理設備設施。在參與管理的同時，也提升了員工的技術能力。這就是榜樣的力量。但用工成本要合理，前提原則是雙贏互利，符合物業管理規定。
不及物動詞維護和運行管理
1，重塑“榜樣”，鍛造團隊精神。
公司綜合素質的提升也需要員工來體現，員工能力的高低會直接影響到公司的整體能力和團隊精神。樹立“榜樣”為員工的能力提升樹立目標，讓員工不斷鞭策自己，在提升自身技術技能和素質的同時，提升公司的服務水準。讓每壹個員工都有壹個相同的目的——公司利益至上，在公司發展的同時實現自身的價值。
2.建立培訓計劃
維修作業的管理是工程部門的重要職責，如何確保他們的職責得到有效落實。我們必須建立壹套完整可行的制度、規範和計劃。計劃是手段，規範是控制，制度是協議。有計劃才有章可循，壹切才有條理。找出共同的環節，研究突破的切入點，然後有針對性地確定訓練的題目和順序。培訓設置應該是壹項長期的工作。沒有學習，就沒有進步。工程部門存在的問題是缺乏計劃性。年計劃、月計劃和日計劃。公司倉促應對檢查，在最後壹刻磨槍。
3.效益、效率和價值
效益從哪裏來，從效率，從價值觀。效率不是妳花在處理問題上的時間長短。是妳處理問題的時間限制。比如妳用了很短的時間就達到了疏通客戶維修的水的效果和目的。然而過了壹天或者壹周，同樣的問題又出來了。反復報修引起客戶反感，人力物力反復投入。這是浪費。效率從哪裏入手？壹個員工的價值取決於他的責任感、服務意識和技術技能的綜合素質。優秀員工返修率低。顧客滿意度很高。相對來說，他的工資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的利益，而價值觀是效率和規範的指南。品質和專業是維護和運營的關鍵。如果我們的員工都是高素質專業的技術專家。我們面對的客戶會有什麽反應？這不是福利嗎？將壹些高科技設備設施委托給專業公司，不也是壹種增效手段嗎？在轉移風險的同時獲取更多利益。
第二部分物業管理方案
壹、項目概況1。地理位置
該項目位於sh區和jz區交界處，北臨武德路、江津西路，南臨北湖路。
2.項目主要經濟指標
二、物業管理信息
物業管理以政策法規為理論基礎，集管理與服務於壹體，建立社區服務體系。給居民帶來全方位的管理，服務項目多樣化、全方位，壹般概括為“六管三服務”，即“房屋及設施管理、環境衛生管理、公安消防管理、綠化管理、車輛交通管理及其他公共* * *管理”；常規公共服務(合同服務)、委托專項服務(非合同零星服務)和運營服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1，房屋及設施管理
1.1公共建築維修養護管理的範圍包括:公共屋頂、房屋承重和抗震結構部位、外墻、樓梯間、公共走廊、門廳、排煙道。
房屋建築的維護管理主要在以下幾個方面實施:
壹、工作的主動性
管理責任人應當與服務中心相結合，落實巡查制度和年度建築維修養護，執行建築修繕標準、相關工程建設技術規範，完善檔案記錄，保持房屋正常使用功能和完整性。
b、工作的多樣性
應根據房屋受損狀況、季節變化、租戶等情況，將日常維修服務、季節性維修服務、重點維修服務、專項維修服務等形式制度化、規範化。
c、有針對性的工作
在工作中要因地制宜，因時、因房、因戶，根據居民的不同需求和具體情況，采取有針對性的服務措施。
1.2的設施設備管理***
範圍包括:下水道、落水管、照明、燃氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
* * *設施設備管理由維護管理和運行管理兩部分組成，統壹管理。對不同的設施設備采取不同的管理方式，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理臺帳和重要設備的技術檔案，實行定期檢查、維修和保養制度，有各種運行記錄。到達設施設備齊全，功能正常，運行良好。
1.3市政設施及附屬建築物、構築物的維護和管理
範圍包括:道路、室外水管、化糞池、溝池、地上車庫等。
根據設施和附屬建築物、構築物的不同類型，規定並落實大中修工程的檢查制度、維修制度、驗收制度，積累相關技術資料。對於壹些特殊的品類，比如車庫，制定專業的管理方案並實施。通過有序工作，達到功能正常、流程順暢、達標、基本完好。
1.4智能設施和設備
範圍包括:樓宇對講系統、用戶寬帶數據網絡系統、室內紅外報警系統、外圍紅外報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的組成和分系統設備的組成，從管理前期幹預人員的培訓入手，建立適合jt智能系統的、可操作性強的管理體系。做好智能化系統設備的檔案管理、運行管理、維護管理、質量檢測和設備維護管理工作，以科技為先導，智能化指揮中心統壹指揮、全方位服務，充分利用現有資源，完善智能化系統功能，通過嚴格管理確保智能化系統正常運行。
2.環境衛生管理
在jt，我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻率”的環境衛生維護、環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即健康管理和環境管理。
2.1健康管理
就是房屋公共部位的清掃、衛生、垃圾收集、清除。衛生設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾逐日清理，按計劃進行消毒、滅鼠、滅蟲。通過社區清潔和區域管理的過程控制，確保為居民帶來高品位的服務標準和高品質的居住場所。
2.2環境管理
Jt的環境管理禮貌幹凈，環境質量好，資源利用合理，生態良性循環的基礎設施健全，生活舒適方便，構成了環境意識，將日常管理和保護有機結合起來，提高居民的生活質量。
3.綠化管理
綠化的作用是美化環境。通過我們的管理，可以達到綠草茵茵的效果；配有專業的管理養護人員，將區域責任與巡查相結合，對小區綠化進行科學合理的養護管理。綠化管理的主要信息是花草樹木和草坪的養護。
4、治安消防管理
治安和消防管理是jt的重點管理工作之壹。貫徹“預防為主，防(消)結合”的方針，綜合治理本物業區域的治安和消防工作。
5.車輛交通管理
管理各種交通工具(汽車、摩托車、自行車等。)進出小區，開車停車，確保車輛安全，交通暢通，組織有序，停車有序，營造轄區環境優美。
6、公共* * *管理
6.1家居裝修管理
在jt物業區，業主和租客的裝修都是全程監督的。確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計要求和圖紙要求。裝修材料和施工工藝符合消防管理規定要求，使用安全。保證房屋的結構安全和小區的整體美觀，讓業主有壹個舒適安寧的居住環境。
6.2做好維修資金和準備金的核銷和管理工作。
6.3協助政府進行社會管理，如人口統計、計劃生育、預防犯罪等。在財產管轄範圍內。
7.常規公共服務
也就是說，物業管理部門履行物業管理合同，給全體業主和居民帶來的是常規服務，區域內所有業主和居民都可以享受。它貫穿於物業管理的始終。如:清潔衛生服務、治安服務、小區環境維護服務等。我們將為業主和租戶提供專業、細致、優質的服務。
8.委托特殊服務
是針對部分住戶的服務，比如14小時為高層住戶開通電梯，24小時高層供水，維修水泵等。我們以專業的維護工作為業主和住戶帶來舒適便捷的居住環境。
9、經營多種服務
即給業主和住戶帶來方便、高效、經濟的便民服務。在jt營造溫馨和諧的社區環境，努力讓居民的生活更加方便快捷。真正從居民的日常生活細節去思考，用點點滴滴的積累和平凡的瑣事來體現物業管理對業主的親情和整體服務水平。讓每壹位業主和住戶都能體驗到住在jt這個溫暖大家庭的快樂。我們將以業主和租戶為中心，有步驟地開展各種免費和有償服務，並不斷聽取業主和租戶的意見，開辟新的服務項目。
第三條物業管理方案
為加強內部管理，合理利用資源，節約開支，體現對業主和其他員工公平的原則，公司現就現有員工宿舍的管理通知並規定以下註意事項:1。宿舍必須保持整潔，不準亂堆亂放。
二、不在宿舍大聲喧嘩，嚴禁在宿舍喝酒猜拳、賭博。
三、節約水電，不得浪費。
四、不準帶他人在宿舍留宿，如因特殊情況有親友留宿，應通知管理處負責人或協管組長，以便征得同意後方可留宿。
五、員工因工作需要，經管理處允許，住在管理處指定的宿舍內不收房屋管理費、水電費；在條件允許且不產生負面影響的情況下，經公司管理處批準的個人管理人員可以住單身宿舍的，必須由公司統壹安裝獨立的水電表，水電費用按水電表讀數收取。和家人住宿舍的(不建議住區內)，暫按各管理處實際居住情況收取30-50元不等的管理費。為了合理利用資源和節約水電，體現公平。
本規定自xx年xx月xx日起實施。
員工宿舍管理系統2017-10-2716:31 | # 2樓
宿舍是員工集體休息的地方。為創造整潔、文明、安全的環境，特制定如下規定:
壹、自覺維護宿舍的良好秩序和衛生環境，努力提高自身素質，遵守員工行為規範。
第二，保持個人物品的整潔，勤換被褥和個人衣物，勤收拾桌面床上的物品，勤洗澡、刮胡子、理發。
第三，不要在室內大聲喧嘩，不要大聲播放廣播和音樂，不要在宿舍喝酒。
四、不準在室內使用公共設備或自帶設備播放視頻，不準傳閱不健康的書刊。
五、不準在宿舍和社區任何地方從事賭博和賭博活動。
六、外人不準進入員工宿舍及其他娛樂場所，包括員工探親訪友，不準在宿舍留宿、過夜。
七、課後嚴禁穿背心、短褲、拖鞋出入宿舍外的公共場所。
八、註意安全，做好防火、防盜、防事故工作，出入後關好門，不將外人單獨留在宿舍，禁止使用電爐、電暖器等任何私人通訊電器，禁止無關人員進入員工工作範圍內的工作場所。
九、節約水電，人人自覺從我做起，杜絕長明燈、長流水，愛護公物，損壞者追究責任，照價賠償。
十、實行輪流值班制，值班人員應認真履行職責，並全面負責當天的安全衛生工作。