從區域分布來看，500強物業服務企業分布廣泛，管理區域遍布全國72個城市。其中，經濟實力較強的華東、華南占據半壁江山，500強企業過半；超八成企業集中在廣東、北京、上海等13省市。此外，深圳、北京、上海等13家500強企業集中了近70%的500強企業。
圖1 2019年500強企業地區分布
01加速管理規模擴張，優勢向頭部聚集。
2019年，500強企業管理項目82574個，同比增長17.29%，管理面積達到13376萬平方米，平均管理面積2675438+0500平方米，同比增長12.53%。500強企業市場份額由上年的42.56%上升到44%左右，物業服務企業管理規模集中度不斷上升。
圖2 2019年500強企業管理規模概況
頭部企業優勢積累，強者之勢延續。百強企業管理項目總數為49260個，比上年增長18.66%，占500強企業管理項目的59.66%；百強企業管理面積90.38億平方米，同比上升12.87%，占500強企業管理面積近七成(67.57%)；管理區域的市場份額從上壹年的28.7%上升到29.9%左右。
圖3 2010至2019年百強企業管理區域、項目數、市場份額變化情況。
采取多種措施促進企業發展，實體企業規模持續擴大。
依托關聯房企獲取穩定資源，管理區域分布廣泛。目前，物業管理行業的集中度仍然較低，規模擴張仍然是物業企業的主旋律。其中，物業企業與相關房地產企業的開發項目密切相關。借助相關房企的資源優勢，為物業企業的規模擴張帶來確定性。
優質並購加速行業整合，並購範圍延伸至頭部企業和專業領域。行業並購往往出現強強聯合，優質並購案例和頭部企業戰略合作增多，加速行業整合。與此同時，強企M&A目標從物業服務企業拓展到與其業務相關的智能科技、教育、電梯、保險等領域的專業公司，服務鏈條向縱深發展。
03服務邊界拓寬，非住宅物業成為布局重點。
2019年，500強中布局住宅物業的企業有477家，占比95.4%，與上年持平，依然是物業企業布局的重點。與此同時，涉足非住宅細分行業的企業增多，成為實體企業新的關註點。
圖4 2018-2019年500強企業分布各細分領域企業占比
物業管理行業服務業態全面拓展，500強業態管理項目和領域有所提升。非住宅的增速和凈增量已經超過住宅。
圖5 2018-2019年500強企業各細分領域管理面積及增長率
頭部物業服務企業向非住宅物業領域的拓展，提升了非住宅物業的占比和多元化的業務布局。2019年500強企業住宅物業管理面積占比60%，仍占據主要構成。非住宅物業占比40.0%，比上年提高3.51個百分點，其中寫字樓和工業園區管理面積占比分別為10.27%和7.18%，比上年提高約1個百分點。
圖6 2018-2019年500強企業各板塊管理面積占比
抓住非住宅物業發展機遇，延伸物企服務邊界。在機關事業單位後勤社會化改革、鼓勵社會資本參與公共服務投資運營、全面實施軍營物業管理社會化保障等政策紅利的推動下，非住宅物業領域不斷釋放市場空間。眾多企業通過打造非住宅物業子品牌、戰略合作、收購、招標等方式涉足非住宅物業領域，在政府機關、國企混改、“三供壹業”、城市服務、高速公路、軍隊物業管理領域、鄉鎮服務、市政環衛、場館、交通樞紐、景區等多個場景進行布局，開辟新的發展方向。
企業布局要面向全國，加強區域深耕。
500強公司業務布局廣泛，所管理的82，600個項目廣泛分布於中國臺灣省以外的其他33個省、自治區、直轄市和特別行政區，近1，000個鄉鎮，以及日本、馬來西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大等多個海外國家和城市。500強企業在華東地區的管理面積最大，為565438+5300萬平方米，占比近四成(38.53%)。
圖7 2019年500強企業管理面地區分布
500強企業的業務集中在重點開發區域，管理規模* * *前十位的省市管理面積達到89.68億平方米，占500強企業總管理面積的67.04%，壹定程度上說明這些區域物業服務覆蓋面廣，管理集中。
圖8 2019年500強企業布局管理面積前10名省市
同時，500強重點城市總管理面積達到41.82萬平方米，占其管理面積的31.26%。
圖9 2019年500強企業管理區域重點城市
01營業收入突破3000億，市場份額持續提升。
2019年，500強企業業務收入3407.48億元，平均681億元，同比增長20.33%，業績保持持續增長態勢。同時，500強企業營業收入占行業總收入的比重由31.23%提高到1.1.8個百分點，提高到32.41%。頭部企業創收能力強，500強企業營業收入市場份額進壹步鞏固和擴大。
圖10 2019年500強企業營業收入概況
2019年，百強企業實現營業收入216043億元，平均216000萬元，同比增長21.25%，經營業績穩步增長；占500強企業營業收入的63.40%，比上年提高0.48個百分點；營業收入市場份額達到20.55%，比上年提高0.90個百分點，市場份額持續提升。
圖112010-2019百強企業營業收入及市場占有率
02服務滲透和拓展，構建多元化社區消費場景
2019年，500強企業基礎物業服務收入達到2660.53億元，平均5.32億元，同比增長17.86%，占總營業收入的78.08%，仍是企業的主要收入來源。多元經營服務收入746.94億元，平均654.38+0.49億元，同比增長30.03%，占營業總收入的265.438+0.92%，比上年提高65.438+0.64個百分點，多元經營服務收入持續增長。
圖12 2018-2019 500強企業業務收入構成及多種經營收入占比變化情況。
2019年百強企業基礎物業服務收入164258億元，同比增長18.98%，占營業總收入的76.03%；多種經營服務收入51.785億元，比上年增長29.05%，占營業總收入的23.97%，比上年提高1.45個百分點，超過500強企業。
圖13 2017-2019百強企業營業收入構成變化
2019年，小區物業規模持續擴大，物業費水平提高。基礎物業服務收入達到121814億元，凈增143438+03.33%，非住宅物業基礎物業費增長13.33%。
圖14 2018-2019不同業態500強企業基礎物業服務收入及增長率
2065438+2009年，500強企業住宅物業基礎物業服務收入占基礎物業服務總收入的45.79%，仍是基礎物業服務的主要收入構成。非住宅物業基礎物業服務收入占比54.21%，比上年提高1.83個百分點。住宅地產以40%的面積創造了50%以上的收入。住宅物業收入貢獻仍然最大，非住宅物業單位面積價值更高。
圖15 2019年500強企業面積和收入占比
註重發展多元化經營服務，圍繞社區生活的增值服務大幅增加。2019年，500強企業多種經營服務收入超過700億元，增速30.03%。其中，社區服務收入為3654.38+0億元，增長66.81%，凈增65.438+0.263654.38+0億元，占多種經營服務收入的比重為42.22%，比上年提高9.31個百分點。
圖16 2018-2019多元化經營服務各業務板塊收入及增長率
打造壹站式服務平臺，整合線上線下優質資源，精準匹配業主消費需求，提供平臺產品和服務，提升企業品牌影響力，增強業主粘性，社區發展空間廣闊。
表1 500強企業社區服務平臺及註冊用戶概況
註:註冊人數最多2019 12 31。
盈利能力持續提升，多元化經營服務盈利空間廣闊。
2019年，500強企業毛利和凈利潤分別為51164萬元和299.88億元，平均分別為102萬元和59976900元，同比分別增長19.32%和32.57%。毛利率小幅下降0.13個百分點至15.02%，凈利率8.80%，比上年上升0.81個百分點。
圖17 2018-2019 500強企業毛利、凈利潤、毛利率、凈利率分布
500強企業多元化經營服務凈利潤2010816億元，同比增長59.52%，占凈利潤總額的36.07%，比上年提高6.09個百分點。此外，多元商業服務以265，438+0.92%的營收貢獻了36.07%的凈利潤，多元商業服務盈利能力較強，成為企業新的利潤增長點。
圖18 2019年500強企業收入和凈利潤結構對比分布
多渠道改善成本結構，經營管理成效顯現。
(1)人工成本壓力還是很大的。
2019年，500強企業營業成本達到2895.84億元，平均為5.79億元，比上年增長20.51%，營業成本率為84.98%，比上年微增0.12個百分點。
圖19 2018-2019 500強企業平均營業成本及營業成本率
人工成本占壹半以上，仍然是企業的主要成本。2019年，500強企業人工成本達到152876億元，同比上升18.01%，占營業總成本的52.79%，比上年下降1.12個百分點。
圖20 2018-2019年500強企業營業成本分布
(2)項目外包和智能投資的重要性凸顯，有助於企業提高運營效率。
2019年，500強企業* * *中有402家將部分基礎物業服務委托給專業外包企業進行管理，比上年增加13家，外包項目總數達到87874個，占比106.42%。
圖21 2018-2019 500強企業項目外包分布
對高科技和數字化建設的投資是上市企業籌資的第二大目的。物業服務企業積極擁抱物聯網、大數據等智能技術，提升物業服務質量，幫助企業降本增效，賦能企業發展。
圖22部分500強企業智能化建設投資及比例
(3)多渠道助推企業發展，提高運營管理質量和效率。
2019年，500強企業人均管理面積與上年基本持平，為5324.82平方米。人均產量、單位面積創收能力和人均凈利潤分別為13.56萬元、25.48元和1.1.9萬元，比上年分別增長6.57%、6.94%和17.41%，有顯著提高。
圖23 2018-2019年500強企業運營效率指標分布
頭部企業運營效率提升更明顯。2019年，百強企業人均經營面積、人均產量、人均凈利潤分別為64.9645438+0平方米、65.438+055300元、65.438+05900元，均高於500強企業。
圖24 2010-2019年百強企業運營效率指標分布
01直接或間接提供了三百多萬個就業崗位。
勞動強度仍然很高。
2019年500強企業員工人數251.2萬人，同比增長1.2%，外包員工人數96.07萬人，同比增長8.42%。500強企業直接或間接提供了347.27萬個就業崗位。
圖25 2019年500強企業員工及外包人員分布
行業勞動強度仍然較高，基礎崗位人數占近90%。500強企業管理人員34.63萬人，同比增長13.75%，占職工總數的13.78%；經營者人數達到2165700人，比上年增長12.78%，占從業人員的86.22%。
圖26 2019年500強企業員工崗位構成
物業服務企業通過適度外包，可以在壹定程度上降本增效。同時，將基礎物業服務外包，更有利於為業主提供專業化、精細化的物業服務。2065438+2009年，500強企業外包投資人數為960700人，占壹線員工總數的30.73%。
圖27 2019年500強企業外包人員分布
本科生、研究生、博士生比例仍不足10%，高素質人才依然稀缺。
2019年，500強企業員工中，高學歷員工相對較少，本科生、碩士生、博士生合計比例仍不足10%。
圖28 2018-2019 500強企業員工學歷情況。
薪資水平差別很大，頭部企業待遇更好。
不同崗位的年人均薪酬相差很大，百強企業的年人均薪酬普遍高於500強企業。
表2 2019年100強和500強企業各崗位職工年人均工資水平
01快速反應堅持防疫，品牌服務深入人心。
為做好疫情防控工作，多家物業服務公司快速反應，迅速啟動應急預案，成立防疫小組，編制疫情防控指南，開展防疫培訓，嚴控外來人員，加強人員管理，增加公共區域消毒頻次。眾多物業加班加點，堅守崗位，安撫業主情緒，采取防禦措施，全面展開疫情防控戰。
圖29物業服務企業在疫情防控期間所做的工作
02註重服務質量，業主平均滿意度92.18。
2019年500強企業委托第三方或自行進行全方位業主調查。業主滿意度平均為92.18，業主滿意度保持在較高水平。
圖30 500強企業調查指標及業主滿意度
物業費水平差異很大，收繳率居高不下。
2065438+2009年，500強企業平均物業費為3.09元/(平方米·月)。住宅物業費水平為2.11元/(m2/月)，非住宅物業費水平為4.98元/(m2/月)。非住宅物業費水平普遍高於住宅物業，相對容易漲價，未來發展空間較大。同時，壹線城市物業費平均水平遠高於二線和三四線城市，二線城市物業費平均水平也明顯高於三四線城市。
圖31 2019年不同業態500強企業平均物業服務費分布
物資企業通過打造優質服務，贏得業主信任，推動高收繳率。物業服務企業以業主需求為中心，為業主提供優質的物業服務，重視品牌建設。優質的物業服務不僅提高了業主的滿意度，也提高了物業費的收繳率。2019年，500強企業物業費平均收繳率為94.93%。
圖32 2019年500強企業不同物業類型物業收繳率
不同區域的物業服務水平不同，多業態布局豐富。
從收費方式來看，物業服務企業的物業服務費收費方式仍以合同制為主，占87.92%，收費制占12.08%。
圖33 500強企業物業費收費方式占比
從業主委員會的成立情況來看，已成立業主委員會的樣本項目比例為14.57%；沒有業主委員會的項目和業主委員會正在籌備的項目分別占83.60%和1.83%。
圖34 500強企業項目管理委員會成立
500強企業積極發揮龍頭企業帶動作用，在疫情防控、穩定就業、促進就業、精準扶貧、稅收繳納、愛心捐贈等方面發揮重要作用，肩負著重要的社會責任和使命。
圖35 500強企業在承擔社會責任中的作用
物業管理行業發展的機遇期
在政策利好、技術叠代和人們普遍追求美好生活的背景下，物業管理行業迎來了發展的機遇期。預計物業服務企業將在行業地位、管理業態布局、多元化服務、資本市場、技術應用、品牌服務等領域取得重大突破，行業龍頭將逐步顯現。