1.房地產開發商正在向規模化、品牌化方向發展。房地產過熱時期，房地產行業的利潤率比較高，吸引了太多的商家進入。然而，壹些房地產公司規模較小，房地產開發規模太小，配套設施不齊全。經過幾年的調整，房地產行業的盈利能力呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈。在這種情況下，規模優勢和品牌優勢日益成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將開發成熟的品牌管理系統，實現高效、科學的管理，構建優質的服務體系作為提高競爭力的重要手段。
②房地產供應將向多元化方向發展。隨著住房制度的改革，中國城市住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供應不僅包括中高收入群體的商品房，還包括中低收入群體的經濟適用房，以及貧困住房和廉租房。房地產供應的多元化將大大改善中國城市家庭的居住條件。
(3)商品房價格將穩中有降。近年來，商品房市場供大於求。根據供求規律，應該降低商品房價格來刺激需求。商品房價格居高不下，供求規律在中國房地產市場失靈的主要原因是中國房地產市場是壹個不發達的市場，其需求主體不是個人消費者，而是群體。從65438年到0998年，中國開始在全國範圍內進行福利分房制度改革，制定了停止福利分房的時間表，逐步將個人住房消費推向商品房市場。商品房市場的需求主體會逐漸從群體轉向個人，需求規律在房地產市場會逐漸增強。所以在商品房大量積壓的情況下，房價要逐步降下來。
2.市場需求預測
2000年底，中國人均住房建築面積為20.4平方米，剛好處於中等收入國家人均住房水平。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30 ~ 35平方米之前，都會有旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數量增加。隨著大量危舊房改造和房地產二級市場、租賃市場的加快發展，住房市場還有很大的發展空間。最近幾個城市壹些機構的調查結果顯示，居民對現有房屋的滿意率不足20%，約48%的居民願意在兩三年內換房；67%的已購公房家庭希望通過購房改善居住條件和環境，許多居民願意投資住房。所以住房的潛在需求還是蠻大的。以城鎮人口人均增長10平方米計算，需要增加住房近40億平方米。另外，隨著城市化進程的加快，對住房的需求會增加，住房會自然淘汰(每年約10億平方米)。未來10年，中國住宅建設將繼續發展。具體來說，投資和消費將同步增長(投資增速可能放緩)。加入WTO後，中國房地產市場將逐漸從團體或機構消費向個人消費轉變。個人購房比重提高，住房質量進壹步提高，銷售環節規範化建設加快，住房消費服務領域擴大，住房個人貸款總量增加，物業管理覆蓋面擴大，住房和房地產法制建設加強。
中國入世後，商業建築將會大行其道。目前外資企業對中國經濟形勢普遍持觀望態度。很多外企在中國內地只設辦事處而不設公司，壹般只租不買，大型集團公司除外。中國入世後，關稅等條件放寬，在華投資有了保障。各種規模的外資企業都有條件和信心進入國內市場，可以為寫字樓和外銷公寓市場提供可觀的客戶群。而入世後的房地產市場由於自身的非流動性，只會擴大出口需求，不會直接增加海外供給。
②普通居民住房需求持續增長。據統計，我國城鎮居民人均住房面積只有10多平方米，我國有5億城鎮居民，潛在需求巨大。再加上家庭規模小型化的趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民購買力不足。導致房地產市場有效需求不足，這種情況有望在實行貨幣化分房後得到極大改變。
③城市人口增長的市場需求預測。目前我國城市化水平為40%，城市人口約為5654.38+0億。預計2020年，城鎮化水平達到55%，全國人口6543.8+04億，城鎮人口增加到7.7億，城鎮人口增加2.6億。按人均居住面積65.438+00平方米，即建築面積20平方米計算，* * *需要為新增人口建設住房52億平方米，年均住房建設3億平方米。
(4)生活條件改善，市場需求增加。目前城鎮居民住房人均居住面積為13.6平方米，到“十五”末將提高到22平方米，與發達國家相比差距較大。比如美國的住房人均居住面積是40平米，歐洲是45平米，德國是38平米，日本是31平米，新加坡是30平米，臺灣省省是28平米，都是使用面積。按照最保守的估計，2020年城市人口將達到7.7億，每人增加4平方米。前20年需要新建住房30.8億平方米來提高生活水平，平均每年654.38+0.8億平方米。
⑤拆遷改造導致市場需求增加。預計每年需要拆除重建65438+億平方米。未來20年，每年至少要新建5.8億平方米的住房。剔除重疊部分，未來20年中國每年的住房需求將維持在4-5億平方米。
三、房地產支持系統的發展趨勢
①房地產金融的完善和發展。房地產行業是資金密集型行業，金融幹預是房地產行業發展不可或缺的條件。房地產金融壹般可分為開發信貸和消費信貸。就國內現狀而言，這兩項房地產金融業務的發展很不平衡。開發信貸業務開展已久，業務量也比較大，有力支持了我國房地產業的發展，但消費信貸的發展還是近壹兩年的事情。隨著福利分房制度的改革，中國房地產市場的需求主體逐漸從群體轉向個人，住房消費信貸在房地產市場發展中的重要作用日益顯現。各大商業銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的居民消費信貸業務。1997年5月，中國人民銀行頒布了《住宅擔保貸款管理試行辦法》，不僅為房貸業務提供了法律依據，也在房地產金融方面取得了突破。從目前房貸業務的發展情況來看，還存在貸款時間短、貸款比例低、擔保方式單調、風險規避不足等缺陷。可以預見，隨著我國房地產市場的進壹步發展和住房制度改革的不斷推進，房地產消費信貸行業將會快速發展，可以預見在不久的將來，擔保方式可能會有較大的突破，如試行擔保、引入保險機制等。
②住房壹級市場將在房地產行業發展中發揮越來越重要的作用。現在對住房的需求往往不是無錢無房的家庭，而是有錢有房的人。這些人如果有房子就想擴大居住空間，途徑之壹就是換房，通過市場交易增加需求。預測住房實物分配被切斷後，會走向貨幣分配，個人收入會增加。全面開放壹級市場的好處，比切斷實物配送帶來的增加還多。未來，壹手房市將充滿活力，將是購房者挑剔的市場。住房是個人最大的消費品。貨比三家是非常謹慎的。因此，房地產開發商應該註重產品質量和品位的提高以及服務。
第四，“十五”期間房地產業的發展
“十五”期間是中國房地產業蓬勃發展的時期。2000年，我國城鎮居民4.58億人，人均住房建築面積19.8平方米(根據2006年《中國統計年鑒》數據計算，5438+0)。預計到2005年，全國城鎮人口將達到5.4億，按人均建築面積22平方米計算，人均住房建築面積將增加28億平方米。如果以每年4%的速度拆除重建原有舊房，五年後總面積為20%，總面積為18億平方米；在第十個五年計劃期間，總共將建造46億平方米的新住房。按照2000年城市商品房平均每平方米造價65438+萬元計算，“十五”期間城市住房建設投資將達到4.6億元。如果商品房占商品房面積的85%(1996 ~ 2000年平均)，城鎮五年需要完成商品房54億平方米；按照2000年商品房每平方米平均造價1139元計算(見《中國統計年鑒2001》)，五年內商品房建設總投資將達到6.2億元。“十五”期間，全社會固定資產投資總額約為221064億元，商品房投資占其中的28%，表明房地產業將在“十五”經濟社會發展中占據顯著地位。