這確實是壹個很難澄清的問題，因為連法院都沒有明確的答案。
隨著人們對居住環境的要求越來越個性化，小區內鄰裏之間的侵權糾紛越來越多，負責小區管理的物業也往往糾纏不清，成為糾紛的壹部分。通常物業卷入糾紛的原因是是否履行安全保障義務遲緩，而拒絕繳納物業費是業主維護利益最常見的方式。那麽遇到這種糾紛，業主可以不交或者少交物業費嗎？近日，青島小港名城小區兩起案件三次判決的不同結果引起了大家的關註。
今天樓策千裏君就來說說這件事，從中或許可以窺見法律對此類問題的考量。
2017 1月，嘉裏曉港物業管理(青島)有限公司(以下簡稱嘉裏曉港物業)起訴曉港城二期業主李某某，要求業主支付拖欠的物業服務費。法院經審理後認定，嘉裏曉港物業在李某樓上鄰居進行供暖設施改造期間，未能及時采取有效管理措施，故嘉裏曉港物業服務存在瑕疵，故於2065438+2007年3月20日判決業主李某某支付應付物業服務費的80%。
2020年，壹份裁判文書顯示，小港城五期業主曲某某以同樣理由拒交物業費，也被嘉裏物業訴至法院。本案原審法院認為，嘉利物業對違規改裝供暖設施造成樓上居民房屋受損負有相應的管理責任，壹審判決曲某某支付應付物業服務費的50%。
同樣是業主曲某某壹案，嘉利物業不服壹審判決，提起上訴。二審法院審理後認為，嘉利物業在其管理權限內采取了制止措施和安全管理措施，樓下居民的損失可以向特定侵權人主張賠償。故壹審認定嘉利物業對業主房屋的損壞承擔責任，曲某某支付物業服務費不當的50%，改為支付應付物業服務費的100%。
三次判決，三次繳費比例，相同，三次判決都認為物業管理服務存在瑕疵，因此不應支付逾期繳納物業費的違約金，但不能支付物業服務費。區別就是繳費比例是多少。
在業主曲某某壹案中，法院認定:
2007年9月1日2065438，曲某某在辦理房屋驗收手續的當天，發現房屋屋頂漏水，物業工作人員通知樓上鄰居為裝修所致。之後，曲某某通過各種方式與物業管理公司及樓上鄰居交涉，最終起訴至法院，直至2065438+2009年2月住進新房。
嘉裏物業最遲於2065438年7月1日發現業主曲某某在挖客廳地板。8月24日得知業主正在對供暖設施進行改動，直到9月1日曲某某入住才發生漏水。此時改造工程未完成，嘉裏物業在樓上住戶家門口張貼了維修改造整改通知書，並將情況送達市北區城市管理行政執法局即墨路中隊。無證據證明嘉利物業當面制止了違法改裝的當事人，並采取了有效措施防止違法行為繼續發生。
以上事實，結合法院的三份判決書，其實可以看出法院的基本判決:無論法律法規還是物業服務合同，嘉利物業都有義務糾正和制止業主擅自改動供暖設施的行為。嘉裏物業已在私自改動供暖設施的業主家門口張貼了維修改造通知，並向執法局舉報了業主的違規裝修行為。在其管理權限內，采取了停止措施和安全管理措施。但在違法裝修的損失後果已經形成時，嘉利物業沒有及時采取措施防止損失進壹步擴大，因此其管理服務存在瑕疵。
樓下業主作為樓上業主非法挖樓、私自改裝供暖設施的直接受害者，可以向具體侵權責任人主張侵權責任，但這不能作為拒絕繳納全部物業費的理由。
至於因為物業服務的缺陷可以少交的物業費比例，目前很難有壹個清晰明確的標準。