物業管理權的轉讓往往在整個程序上是合法的，成立業委會也是合法的，在小區裏備案；簽訂的物業服務合同合法；招標過程是合法的，是通過正規的招標公司進行的。最終以失敗告終。從物業管理公司本身考慮，原因有二。壹是對原物業管理公司的情況和背景了解不透徹；二是沒有做好市場分析，沒有充分認識到物業管理市場新舊物業管理公司交接還不規範，進入新開發的市場過於樂觀，沒有考慮到市場的復雜性。在外界看來，我個人認為有政府管理不到位的原因，也有業委會定位不準確、不到位的原因。出現問題後，管理制度滯後，沒有執行依據。
壹、物業管理移交文件
物業管理企業應當自合同終止之日起10日內，與業主委員會辦理下列交接事宜:
1，竣工驗收資料。包括竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等資料。
2.技術數據。包括設施設備的安裝、使用和維護。
3、物業質量保修文件和物業使用文件。
4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等技術資料。
5.物業使用、維護和管理所必需的其他材料。比如物業的規劃建設。
6.節約專項維修資金。
7.物業管理辦公用房、保潔用房和倉儲用房。
8.在職期間用物業服務費購買的資產和物品。
在征得業主委員會同意後，物業管理企業也可以向業主大會重新選聘的物業管理企業辦理交接。物業管理企業之間的交接要做好，並由業主委員會監督確認。
二、註意事項
(壹)文件和法規中存在的相關問題
1.交接的具體內容需要細化。《物業管理條例》雖然規定了交接的內容，但比較籠統，需要制定相關細則進壹步規範，包括新物業管理公司今後順利開展管理服務所需的資料(如物業記錄、設備、客戶資料等)。
2、後題，可參考系統過於籠統。對於如何處理糾紛，遵循什麽規則進行經濟索賠，沒有具體的規定。
3.歷史遺留問題難以解決。開發商社會責任感不強，發展短視，過於註重經濟效益，忽視房屋質量和未來使用，往往導致業主後期居住時，為物業管理服務產生壹系列矛盾糾紛。新舊公司交接的時候，因為雙方都考慮到自己的利益，矛盾會更加激化。
4.收費的問題不好談。原公司無法詳細公布支付情況，該支付的未支付，該公告未發布，導致收支混亂，沒有監督機構對支出進行監督。公說公有理，婆說婆有理。交接的時候容易混亂，不能順利交接。即使接手了，也容易出問題，不能很好的為業主提供服務。
雖然新舊物業管理公司交接存在開發商遺留、政策法規滯後、物業管理行為不規範等各種問題，但也有不少成功交接的案例，如萬邦大廈業主委員會新聘請的光大物業管理有限公司成功接管小區。業委會成員很專業，還聘請了物業管理專家和法律顧問操縱此事；在政府的幫助下，政府從業委會備案、招投標過程、新老經營權交接都非常重視這件事，給了很大的劫持；對新聘請的物業管理公司前期調查到位，提前調查了小區的各種情況，如欠款、設備、原公司提供的服務質量和標準、業委會成員結構等。最關鍵的壹點，業主欠原物業管理公司的管理費少了。
(二)作為新物業公司的註意事項
應該說，新的物業管理公司的進入壓力要比原物業管理公司的退出壓力小得多，因為它沒有歷史“遺留”問題，壹般暫時不能接管物業也不會造成太大損失。然而，面對新的市場利潤的誘惑，新的物業管理公司仍然渴望如期接管物業。但由於上述原因，新的物業管理公司進入小區進行管理時，往往會遭到原物業管理公司的抵制。如果新的物業管理公司不理智冷靜，就會引發暴力沖突。現實生活中，新舊物業管理公司同時管理物業小區，針鋒相對的情況不止壹次發生。
這就要求新的物業管理公司註意以下幾點:
1.應積極加強與業主委員會和原物業管理公司的溝通協商，爭取達成雙方都能接受的解決方案和交接方案。
2.不要和原物業管理公司正面沖突，因為新的物業管理公司和業主委員會簽訂的是物業服務合同，和原物業管理公司沒有直接的法律關系。新的物業管理公司應當基於物業服務合同的約定直接向業主委員會主張權利，而不是向原物業管理公司主張權利。
3.積極配合和參與業主委員會與原物業管理公司之間的物業驗收和資料移交工作，及時發現問題並解決，杜絕日後可能出現的糾紛。按照法律法規要求，做好與業主委員會的承接驗收和資料移交工作，做好簽字記錄。
4.由於新的物業管理公司所承擔的法律責任是基於物業服務合同的生效時間，而不是基於原物業管理公司退出並完成交接工作的事實。因此，如果新的物業服務合同生效，業主委員會無法移交物業，可以免除新的物業管理公司提供服務不到位的責任。如果物業已經移交，新的物業管理公司應該承擔服務不到位的法律責任。如果服務不到位確實是原物業管理公司“遺留”造成的，新物業管理公司在對業主承擔相應賠償責任後，可以向原物業管理公司追償。新的物業管理公司應該意識到這壹點，盡量提前做好物業管理的相關準備。
此外，政府相關部門在解決物業管理移交糾紛中發揮著重要作用。由於《規定》只是提出了壹些原則性的規定，各地房地產主管部門應當對新老物業管理公司的交接制定更加詳細的具體實施辦法，應當明確規定物業管理交接的程序和法律責任。比如，明確規定物業管理移交的時限和程序，明確規定業主委員會濫用權利或作出違法決定的法律責任，明確物業管理公司拒絕退出物業小區、無合法理由不移交相關物業管理資料或移交資料不全的法律責任，明確原物業管理公司已投入小區建設的資產處置辦法。
第三，存在問題
1.接管期間業主委員會不作為，物業公司可以起訴嗎？
如果物業管理公司已經遭受了很大的經濟損失，新的物業管理公司可以起訴合同對方嗎？
不是不能考慮起訴業主委員會，但首先業主委員會不是獨立的經濟實體或法人。根據人民法院相關司法解釋，業主違約時，業主委員會只能作為被告應訴。在實際操作過程中不現實，實施難度大。作為壹個新的物業管理公司，做了大量的投入，但是很遺憾很難走正常的法律途徑獲得賠償。
2.物業管理公司應該在哪些方面調整經營思路？
首先要加強團隊建設和風險規避意識，不能盲目的去市場競爭。我們應該充分調查和分析行業的現狀，然後采取相應的經濟行動。其次，要更加註重經濟行為的可行性和合理的細節，因為物業管理行業不是低風險行業，尤其是在現階段競爭不規範、規則不完備的情況下，存在很大的經營風險。