本報記者紀瑞坤北京報道。
“二套房首付提至七成”、“非滬籍居民購房資格”、“嚴格限價”...本周以來，關於上海樓市新壹輪調控的各種可能措施的傳言甚囂塵上。
21世紀經濟報道記者了解到，包括上海市住建委、金融局在內的多個部門正在密集調研樓市。今年6月和3月，上海市發改委牽頭，上海市住建委、財政局等部門參與，還召集業內專家，通過內部論壇討論2016樓市形勢，征求意見。
在3月8日最新召開的研討會上，住建委部分領導表示，將加強購房資格審核，進壹步監管“首付貸”金融產品，收緊“3·30新政”實施的可能性較大。
事實上，據21世紀經濟報道記者了解，上海已經通過放松樓市供應、收緊高端樓盤預售許可、規範交易市場等措施穩定樓市。
“上海樓市新政在執行層面已經出臺，但政策多針對開發商層面和市場整體調控，市場敏感度不高。”同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴21世紀經濟報道。
深入調查
“目前我還沒有收到任何關於新上海樓市調控升級的文件。”3月23日，上海市住建委房地產政策咨詢中心相關人士在電話中告訴21世紀經濟報道記者。
不過，21世紀經濟報道記者從房產咨詢機構和開發商處了解到，上海市住建委、金融局等部門正在緊鑼密鼓地調研樓市和儲備政策。
2016 65438+10月12，上海市住建委召集業內專家召開2015年樓市總結及2016年市場預測行業座談會。
壹位參加上述論壇的人士告訴21世紀經濟報道記者，決策層還強調，將通過嚴格執行限購、規範交易市場等措施，防止2016年上海房價過快上漲。
3月8日，上海市發改委、銀監局、住建委、人民銀行上海總部也召集房地產行業專家召開了上海樓市形勢與建議研討會。
據21世紀經濟報道記者了解，兩次研討會都專門談到上海房價過快上漲的風險，並征求各方意見。
在3月8日舉行的內部交流會上，上海市住建委壹位科級領導表示，市場供求矛盾是導致上海房價持續上漲的重要因素之壹。
據其介紹，近年來平均土地供應規劃建築面積600萬平方米，而市場銷售800萬平方米，市場每年有200萬平方米的供應缺口。
同策研究院數據顯示，截至2016年3月21日，上海商品房庫存已降至849.78萬平方米。按照3個月流動性存銷比計算，市場去流通周期已縮短至6.02個月。
因此，上海市規劃和國土資源局等四部門2月24日發布新政，要求進壹步提高商品住房用地中中小套型住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%。
此外，21世紀經濟報道記者致電多家新房中介和上海地產商了解到，上海高端樓盤預售許可審批也壹直比較嚴格。
上海市住建委上述科級領導在座談會上還特別提到，2月29日至3月6日，上海商品房“零供應”未獲批準，是因為申請的都是高端物業。通過收緊高端物業預售許可的審批和備案，防止高端物業過熱帶動樓市過快上漲。
新政真假調查
雖然上海嚴格執行限價，並強調增加中小戶型來抑制過熱的樓市，但從3月份的市場反應來看，似乎並不能在短期內扭轉上海樓市的火爆。
截至3月21，上海3月商品房成交量已經達到1.36萬平方米。張宏偉預測，3月份上海商品房成交量將超過230萬平方米。按照這個預估值，2016年壹季度上海商品房成交量將超過440萬平方米。
“這在歷史上是前所未有的。”張宏偉介紹。
或者說正因為如此，2016年全國兩會之後，上海樓市調控升級的幾個政策版本都在流傳。
其中，二套房首付提高至七成的傳聞最為頻繁。據悉，此前的“3.30新政”主要調整了二套房的首付比例，由60%-70%下調至40%。傳聞中，二套房首付比例可能重回七成。
不過，研究總監嚴躍進認為，所謂的“調整”只是在玩文字遊戲。“其實二套房的首付比例本身就給了商業銀行比較大的操作空間，很可能誤傷了改善性購房需求。這只是壹些人給決策部門的建議。”
但在3月8日的內部論壇上，上海銀監局壹位處級領導也表示，對二套房實行差別化稅率政策，並建議收緊非普通住房的房貸政策。
在嚴躍進看來，可以部分提高二套房首付至70%，即針對非普通住房，避免誤傷剛需和改善性住房需求。
非滬籍限購將由2年社保升級為5年社保。很多業內人士在采訪中表達了自己的觀點，認為這壹政策實施的可能性不大。
“壹旦實施，上海將超過北京成為全國最嚴格的城市。畢竟北京五年社保對是否結婚沒有要求。”丁祖昱介紹道。
事實上，據了解，上海市決策部門在調研時也多次釋放嚴格執行限購的信號，但都強調了細節的收緊，並未就提高非戶籍人員購房資格提出任何立場。
“按照決策層的說法，很大概率會嚴格執行限購前審核，但出臺提高非戶籍人口購房門檻的政策可能性不大。畢竟會誤傷大量剛需，對抑制當前漲幅意義不大。”嚴躍進說。
值得壹提的是，打擊“首付貸”等場外配資將是上海防止房價過快上漲、降低樓市風險的重要方式。嚴躍進表示，上海樓市過熱的壹個根本原因是供求關系，解決的辦法有兩個。壹是增加供給，二是減少需求。其中，要減少非剛需和改善性需求以外的投資需求。
張宏偉還介紹，股市和樓市有壹定程度的相互影響。股市場外配資受到打擊後，資金跑向沒有出路的樓市，樓市出現首付等場外配資，這是增加樓市風險的重要因素。
上海銀監局壹位科級領導在調研中多次強調首付貸等場外配資的風險，並表示不允許P2P資金進入首付貸領域，除房貸外的其他資金不能進入樓市，將加強首付貸消費金融的業務監管。
(以上回答發布於2016-03-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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