此前，大興的瑞福園也在今年5438年6月+10月開始面向非京籍居民選房。參與搖號的有2231戶，房源只有301，是房源的7倍多。但是只選了50套房子，棄選率超過97%。
共有產權房市場遇冷又多了兩個案例，也讓這個新興的產權房再次引起極大關註。普通產權房，從最初的市場寵兒到現在頻頻被打入“冷宮”，背後的原因是什麽？這種房子以後真的吃不消嗎？
01
近兩年，北京共有產權房市場熱度降低是有目共睹的。
首先是購房比例下降:
2065438+2007年9月30日，北京首個共有產權住房項目朝陽金都嘉園，427套房源，16000戶。根據後來核定的12000戶，戶數與房屋數之比約為281: 1。
2017，17年10月27日開始申請第壹個真正的共有產權住房項目，僅5萬家庭申請969套房源。按照後來通過審核的15000戶家庭計算，家庭與住房的比例只有15.4: 1。
順義區金港嘉園項目，2018年7月7日截止，購買比例僅為19.5: 1。此前，密雲區悅心匯項目和順義區雅築嘉園項目的購房比例分別為14.4: 1和31。
從大範圍的時間來看，人們對共有產權房的熱情確實不如當初。事實上，不僅是購房，連共有產權房在選房過程中也遇冷:
2018 3月1海澱區首個共有產權住房項目中鐵碧桂園正式開盤，棄購70%！
2018年7月18日，平谷區保利桃園顧薌項目開始選房。三天後選擇最後壹套房源的買家人數為1760，所以這個項目的棄標率約為72%。
作為大興區首個大規模房源供應，產權比例高達80%的四季盛景花園，去年2月25日65438選房，售出28套，剩余2196套，棄購率逼近99%。
02
市場對共有產權房的熱情已經消退。我們簡單梳理壹下原因，包括以下幾個方面:
第壹大原因是共有產權房的過戶規則變了。
就北京而言，已經明令禁止改變屬性。無法改變房屋的共有產權，意味著房屋的所有者永遠不會擁有完整的產權，共有產權房屋也就完全失去了在市場上自由流通的權利。
這要從2065438+2007年9月30日正式實施的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》說起。它刪除了非常重要的壹句話:“五年後，房主可以按市場價回購剩余的產權，將其變為商品房，回歸市場公開流通。”
這壹規定意味著共有產權房只能在共有產權制度內轉讓，政府優先回購。在流動性的制約下，升值空間明顯受限，投資屬性也銳減。就住宅物業而言，在目前的價格下，它的吸引力不夠。
其次，審核條件更加嚴格也是共有產權房購買數量大幅下降的原因之壹。
就社保而言，對於“新北京人”來說，需要先在北京連續繳納60個月社保，然後滿足項目所在地對社保年限的要求。此外，“非京籍”認購人資格更為嚴格。其中，延慶、海澱、密雲區表現出明顯的人才優先導向，對其所在企業、個人學歷、職稱等做出規定。
第三，房子周圍的配套設施沒有滿足選房者的需求。雖然是共有產權房，但其市場需求還是受到房屋配套、位置等因素的影響。
就昌平區的三個共有產權房，綠海家園、鐘君四季家園、萬科崔飛家園來說，都是毛坯房交付，價格在1.8萬元-21.0萬元/平米左右。地理位置上，前兩個都在六環外，六環內唯壹的翡翠家園周邊幾乎沒有公交。買這種類型的房子主要是為了居住。如果交通不便，就會制約其市場需求。這也是這三個共有產權房項目70%的家庭第壹時間棄選的原因。
而首個共有產權房項目“朝陽錦都家園”則不同，因為位於五環內，靠近黃區地鐵站，周邊配套比較完善，所以被購房者搶購壹空。
綜合來看，房子的性價比、通勤距離等因素決定了實際居住體驗和價格是否在自己的承受範圍內，這也是用戶決定選擇共有產權房的主要原因。
最後，市場上共有產權房逐年增多，壹定程度上改變了需求。
2018作為北京市“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應體系中的重點項目，共有產權房在土地供應、政策扶持等方面均有較大傾斜。
據中原地產研究中心統計，2017年，北京完成出讓規劃用地建築面積，共有產權房300.77萬平方米，約占31%。截止2065438+2008年7月中旬，共有產權房土地出讓完成619700平方米。
2017年市場合產房源總量剛剛超過4000套，2018年飆升至3萬套，預計今年還會增加，部分小區房源突然“過剩”。比如順義區供應量最大，相當於延慶、大興、密雲三區供應量的總和。個別地區大量這樣的房子，自然形成了買方市場，同時也助長了人們對買房的觀望情緒。
03
值得註意的是，在看似冷清的共有產權住房市場上，仍然存在著真實的購買需求，而不是非買不可。除了認購條件有限，還受到房子價格的阻礙。
如位於順義區後沙峪鎮的於波雅苑，住宅2952套，含裝修總成本，銷售均價23000元/平。購房者產權比例為55%。從價格、地段、周邊開發來看，項目比較理想，但現實是轉化率不到60%。這些房子真的沒有存在的必要嗎？
當然不是，對於很多剛需的人來說，產權和戶型其實都是小事，有房才是根本。但這個價格，換算成擁有比例，再和周邊商品房價格對比，會發現差別不大。
以大興區的瀛海瑞福花園為例。產權房價格2.9萬/平米，個人產權比例60%。如果換算成65，438+000%產權，其價格為4.8萬，接近5萬。而限競房只有5.2萬，分別是瀛海府和萬和翡麗。看周邊二手房，星海花園目前均價4.3萬左右，陳子花園目前均價4.8萬左右。
如果價格不占優勢，產權受到重重限制，有條件的人當然更願意買商品房。
最後說說共有產權房的未來。
從金融屬性來看，共有產權房出現的原因是為了抑制炒房。從目前的情況來看，這壹點確實得到了認真落實。
從居住的角度來說，只需要承擔按比例折算的價格就可以買房，滿足了大城市低價買房的需求。如果只是用於自住，共有產權房是個不錯的選擇。
雖然在這個過程中，共有產權房暴露出了很多硬傷，但也在根據實際情況進行調整，比如修改非京籍比例，讓房源分配更符合當地實際供需情況。在這個不斷探索的過程中，公眾也看到了房子回歸居住屬性的現實可操作性。
所以本著不炒房的原則，我相信主管部門會繼續執行這壹政策，並且會在實際執行過程中不斷調整完善。更多的人也希望借此完成自己的買房夢。