《中國新聞周刊》為此致電南京市房地產市場交易中心了解到，外地戶籍只要在南京連續繳納6個月社保，就可以開具購房證明，而且社保是可以補繳的，征收方式也不區分。
不過，該中心工作人員也表示，目前並沒有針對這壹政策的“官方公告”或具體文件。
南京住建局的壹位工作人員告訴中國《新聞周刊》，最近他們也接到了很多關於交社保買房的詢問，但由於具體政策還沒出來，他們也不清楚。“我們還是要去市服務中心大廳和房地產市場交易中心窗口，出具購房證明就可以買。”
壹位業內人士向《中國《新聞周刊》》表示，南玻此舉意在試探市場反應，“同時給自己留有余地”。
今年以來，隨著房地產市場整體低迷，各地密集出臺穩定樓市的措施，從住房補貼、寬公積金、土地拍賣延期支付到補貼契稅。
作為長三角中心城市之壹，南京的樓市壹直以“穩定”著稱，但這次允許外地購房者繳納社保買房，確實釋放了樓市松綁的信號。
此前出臺了很多調控政策。
長三角地區壹直是中國最重要的房地產市場之壹。58安居客房地產研究院數據顯示，2021年，全國新建商品住宅銷量為1565萬平方米，而長三角41城市總銷量達到3.47億平方米，占全國的22.2%。
作為長三角“最強二線城市”，南京的樓市不言而喻。
據中國《新聞周刊》不完全統計，自今年4月以來的兩個多月內，南京已發布樓市調控政策十余次。
比如，在調整限購方面，允許在四個限購區(鼓樓、玄武、前淮、建鄴)工作的南京本地居民，可以在原有限購數量的基礎上再購買壹套二手房。同時，對於四區以外的區域，將大規模放開購買新房和二手房。
限售政策也進壹步放開，使產權證三年後可以上市交易，調整為自合同備案之日起三年後可以上市交易。
此外，首付比例和公積金額度也放開了。其中，名下有多套房，已結清房貸，新購首付僅50%，利率可按首套執行；首次使用住房公積金貸款購買二套房，住房公積金最高可貸額度調整為夫妻雙方各50萬元/人、654.38+0萬元/戶。
對於外地購房者的限制，其實4月27日南京已經做出調整，將“三年內連續在南京繳納社保或個稅兩年及以上”的購房門檻降低為“1年內累計在南京繳納6個月社保或個稅”，但明確規定社保不能補繳，離婚房屋仍追溯兩年內家庭購房記錄。
這壹次，南京再次放出消息，允許外地購房者通過繳納社保的方式在部分區域購房。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這表明南京進壹步放寬購房政策，有助於降低外地人購房門檻，積極釋放購房需求。
“這也說明南京密集出臺的樓市調控政策並沒有明顯提振市場。”嚴躍進進壹步解釋道。
從“壹房難求”到無人問津。
同策研究院數據顯示，今年3月和4月，南京商品房成交面積分別為69萬平方米和62萬平方米，同比下降59.49%和63.33%，降幅較大，且有擴大趨勢。
南京市房地產學會副會長李在接受中國記者采訪時表示，南京的房地產經過這麽多年的發展，已經比較穩定，漲跌基本與大多數壹線和強二線城市保持同頻。但從去年8月份開始，南京樓市成交量開始下滑，整體處於下降趨勢，並因疫情而加劇。
李認為，購房者的信心與樓市有著直接的聯系。要穩定樓市發展，首先要提振市場信心。
與此同時，上海作為長三角城市群的龍頭，因疫情停工近兩個月，也波及到了周邊城市。
“江蘇房企總部或區域總部至少有壹半在上海。”李告訴《中國》,由於滬上部分房企倒閉，部分項目無法正常運營，甚至部分交易鏈條受阻。
他說，剛開始只有南京郊區盤賣不出去，現在已經蔓延到江北核心區，南京最受歡迎的“辣雞”盤，整個市場特別冷清。
疫情的多點擴散也在壹定程度上讓南京錯失了“金三銀四紅五”修復市場的最佳時機。
在南京從事房產中介的店長李周告訴中國《新聞周刊》，去年南京某熱門樓盤出現了“萬人搖號”的壹幕。即使開發商要求首付80%，還是“壹房難求”，但現在同壹樓盤首付降到了30%，卻無人問津。
可以說，去年南京樓市的火爆與今年的冷清形成了鮮明的對比。
李周說，外地購房者可以交社保買房的消息出來後，找他咨詢的人多了起來，但並沒有出現預想中的“爆棚”場面。
“即使有客戶認為房子還有投資保值的屬性，現在也不會輕易出售。”在李周看來，新信號在短期內不會對房地產市場產生太大影響。
與此同時，由於近期南京的限購限售政策有所松動，市場上的二手房庫存有所增加。李周認為，在未來很長壹段時間內，這將是壹個買方市場。“對於大多數業主來說，如果他們想快速賣掉房子，可能只有壹個辦法，那就是降價。”
地球很少是冷的。
在市場不景氣的同時，南京圖派也遇冷。
今年4月22日，南京首輪土拍，20宗地塊中有8宗以底價成交，6宗流拍，僅有3宗觸及最高價。
第壹次土地拍賣以前所未有的慘淡收場，拿地的房企多為央企國企，民企的身影已經越來越少見。輿論認為，在當前的市場環境下，民營企業的生存和資金壓力更加艱巨，拿地難度更大。
2021年，南京土地出讓收入達到210億元，土地財政依存度(土地出讓收入/壹般公共預算收入)超過100%。
有分析指出，土地出讓金仍是地方財政非常重要的壹部分，尤其是在多輪疫情沖擊下，經濟下行壓力加大，土地交易低迷直接影響地方財政收入。
“南京今年的賣地目標估計和去年差不多，但今年第壹輪土地拍賣只有191.75億元，年化完成率也只有預期的20%左右。”李認為，這將給第二輪土拍帶來很大壓力。
第壹輪地方拍賣結果出來後，不少業內人士曾預測，在第二次地方拍賣之前，南京可能會出臺新的救市政策，進壹步刺激市場。
事實上，樓市新信號釋放的同時，也是南京第二批集中供地的階段。
據悉，南京將於7月12日舉行第二次土地拍賣，預計出讓商品住宅地塊44宗，總出讓面積1969900平方米，總建築面積452.36萬平方米，總起拍價755.8億元。
在這44宗商品住宅地塊中，13地塊實行“差別化定價”，即不設粗限價，但其余31地塊將繼續執行粗限價政策。不過幾個區的限價都上調了。
如南部新城的宅地限價為4.75萬元至4.8萬元/平方米，而該區域最高毛坯限價為4.53萬元/平方米，上漲約3000元/平方米；河西南部毛坯限價48000元/平方米，比之前漲了1.650元/平方米；而河西中部的宅地毛坯限價高達5.5萬元/平方米，刷新了南京毛坯限價紀錄。
嚴躍進認為，這些住宅用地限價的上漲，意味著南京目前的供地政策比以前更加開放。
他表示:“南京進壹步放松樓市政策，對房企會有壹些影響，就是房企拿地會和後續市場的預期掛鉤。如果有提振住房銷售市場的空間，那麽後續拿地的積極性自然會提高，有助於市場信心從銷售端傳導到供應端。”
觸底反彈並不容易。
在江蘇蘭亭企業咨詢管理有限公司負責人、南京資深地產商王大國看來，南京樓市發展仍面臨人口和區位兩大短板。
人口是壹個看似長期的基本力量，可以影響樓市和房價。王大國認為，南京要想扭轉樓市低迷的局面，需要重視人口紅利。
但近年來，南京的人口控制壹直很嚴格。
第七次全國人口普查數據顯示，2020年10月南京常住人口達到9311，與第六次人口普查相比僅為131.6700。雖然人口增幅不小，但與其他強二線城市相比有些遜色。
在此期間，Xi增加了44851萬人，成都增加了581.89萬人，廣州增加了597.58萬人。
有分析認為，南京的地理位置也在壹定程度上限制了其發展。
南京，別稱“惠晶”，位於江蘇、安徽交界處，三面被安徽包圍。因此，南京都市圈是壹個省際城市群，涵蓋江蘇省的南京、鎮江、揚州、淮安、溧陽、金壇，安徽省的馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城。
王大國認為，這既為南京帶來新的發展機遇，也在壹定程度上限制了其發展。
“中國的行政體制對經濟發展影響很大。安徽城市不可能處處迎合南京，滁州、馬鞍山、蕪湖等連通城市發展不如南京。就目前而言，更多的是通過南京帶動周邊城市的發展。”王大國認為，難以與周邊城市形成協同發展的局面，這也限制了南京樓市更好的發展。
因此，他建議南京在給樓市松綁的同時，出臺更多的人才購買政策，吸引更多的優質人才落戶南京，進壹步提升城市競爭力。同時，加強對低收入家庭的住房保障，減少對樓市高端產品的過度幹預。
“應該讓城市房地產市場的分化成為常態，同時讓低收入人群居住，讓高收入人群在市場化中根據自身需求匹配合適的產品。”王大國說。
他認為，南京科教文衛發達，交通樞紐突出，制造業產業鏈完整，中產階級群體龐大。只要限購政策能進壹步松綁，樓市就會逐漸回暖。
李也認為，南京房地產市場已經有政策托底，不可能再次暴跌。“但目前的形勢依然很嚴峻。”等樓市真正見底之後，可能就不太容易回升了。
(應采訪對象要求，本文李周為化名)