光緒二十九年(1903)八月，中美在上海續簽中美貿易船約，約定奉天府、安東郡由中國開放。後來中日續簽商業合同，也提出奉天府和大東溝由中國開。但很快日俄戰爭爆發，港口開放被擱置。1905年冬，日俄合同締結，開埠再次提上日程。1906年春，盛京趙爾勛將軍根據中美中續簽協議，決定開放奉天、安東、大東溝，並成立開港總局做準備。然而，口岸的開放並不順利。理由是中國市政府認為奉天等三地屬於中國自己的開埠，中國理應劃定商埠區，擬定章程。此外，中國還堅持商埠區既然劃定了，各國領事館和外商就應該在商埠內租地、居住、建房，不能再長期在商埠區外租房。但美國堅持，根據《中美通商條約》的規定，在奉天、安東等地開放口岸時，締約各國必須共同劃定場地，商定管理條例，並聲明“美國領事仍應有權居住在商埠邊界以外的城市”，“雖然美國商人應居住在既定邊界內，但不能根據條約禁止他們在城市內進行貿易”。反復協商，都沒談攏。美國駐奉天總領事建議“暫時擱置業務”。光緒三十三年(1907)四月，開埠總局決定在省城西門外、盛京站以東(當時老道口附近)陸續購買通商場所需土地，於是繪制了詳細的口岸邊界圖，並分別向駐日總領事和駐美總領事申報。日美總領事仍然堅持自己的立場，所以港口邊界和港口封條還不確定。壹直拖到東北轉省，口岸開放總局也改成了奉天談判部。9月，北京稅務局打來電話，要求提供壹份詳細的每個港口邊界的繪圖報告。三十四年(1908)三月，東北三省巡撫徐世昌指示談判部新任大使陶大軍“協助天津、上海兩港，將外地人租用的土地壹式三份封存，將各地商埠地址分為主界、次界、預備界三類，並妥定租地小冊子，視情況辦理”。於是，談判部擬定了奉天省各口岸外地人租用土地的總則。總督審訂後，命交涉部抄錄，分送日美兩國總領事，“依約而定，互相約定。”美國總領事提出兩點:“意思還不清楚”和“經過反復討論，刪除了幾個地方”。
5月份發給駐日、美、英、德、俄等國領事，無壹發表意見。於是，外商紛紛來談判部租地，拿到租約。根據需要，協會總管理處隸屬於談判部，專門為各國商人辦理土地租賃事宜。沈陽開埠前後用了五年時間，可謂苦不堪言(徐世昌《東北三省略》)。
俄羅斯駐奉天總領事館
沈陽的商埠最初界定在北孤家子和黃廟壹帶，即東起西門和邊墻，西至日本鐵路附屬，南至現在城內的主幹道，北至黃廟以北的鐵路線。在這壹界限之內，西有北孤家子村，東有奉天公園(今市政府)，北有黃廟、關帝廟、太平寺、積善廟、廟、僧王廟、三賢廟，其中最初建有德美領事館。
不知道是因為面積小還是其他原因，後來商埠擴展到了南孤家，直到今天的石圍路。東至邊墻(約今易貝街)，西至日本鐵路附屬(約今和平街壹帶)。原來北部叫北界，新擴展到南部的叫南界。南邊還有壹條二級邊界。
美國駐奉天總領事館
陸地邊界劃定後，談判部總管理處將根據《奉天口岸土地租賃通則》第十六條向外商租賃土地。港口內有私人土地和官方土地，可永久租用或按年租用；私人土地的出租價格由外商和地主決定。官方土地，即地方政府提前購買的地段，分為三類對外出租。壹等永久租銀每畝價二百五兩，中等二百兩，下等壹百五兩；每個階層又分上中下三等，二十二個遞減。每人至少租10畝地，不超過20畝:“如果要辦公司，辦大企業，允許多租，但要提前報備。”商埠開埠後，許多外商來到這裏設廠、開店、做生意。尤其是南部邊境，發展更快，各國領事館紛紛遷往南部邊境，許多外資銀行也進入南部邊境開設分行。民國以後，沈陽商埠進壹步發展。正如20世紀20年代商埠總經理韓在他的報告中所說，商埠“自建成以來壹直很繁榮，有許多商埠和許多百貨商店。”。此時，美孚洋行、亞洲石油(俄資)、英美煙草公司、老巴多煙草公司(俄資)、金奎大煙草公司(日資)、匯豐銀行、花旗銀行、中法實業銀行、凱寧飯店、六國飯店等外資相繼入駐商埠。中國的壹些民族資本也在商業港口設立公司。
商埠有統壹的街區規劃，整齊寬闊的道路、人行道，用石頭或瀝青鋪成，種植行道樹和花壇，安裝路燈。商埠統壹供水供電，有衛生隊、消防隊、郵局、學校、園林等公共設施，管理達到現代化標準。所以沈陽很多達官貴人也來這裏建豪宅別墅。
到現在，原商埠的壹些老建築被保留下來，成為那段歷史的記憶。
如日本領事館(現沈陽招待所)、匯豐銀行(現交通銀行)、郵政總局(現省郵電管理局)、唐育林公館(現沈陽CPPCC)、萬福林公館(現民革遼寧省委)、日本正金銀行(現中國工商銀行)等。
商埠開通後，與日本的鐵路子公司相連。加起來，它的面積超過了沈陽老城的壹半。也就是說，到20世紀初，沈陽向西擴展了壹大片新城區。這個新城區的規劃、設計、設施和服務都是按照現代城市的理念來實施的。相比之下，老城區陳舊落後。所以客觀來說，新城區的出現對沈陽老城區的建設起到了示範和帶動作用。