文：胡嘉琦 朱耘
ID：BMR2004
奧園美谷正走在剝離地產，發展“美麗事業”的路上。
6月22日，奧園美谷 科技 股份有限公司(以下簡稱“奧園美谷”，000615.SZ)發布公告稱，擬通過在北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式出售公司持有的京漢置業集團有限責任公司100%股權、北京養嘉 健康 管理有限公司100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司35%股權，並由交易對方以現金方式購買。奧園美谷擬以10.2億元作為本次交易標的轉讓的掛牌底價。
數據顯示，2020年，奧園美谷實現營業收入19.87億元，同比下降37%；凈虧損1.3億元，同比下降1215%。其中，房地產及相關業務收入占比約70%，化纖新材料占比約20%，醫美業務並未產生收入。從上述數據可知，支撐奧園美谷收入的仍是房產業務。
在聚焦醫美剝離地產的戰略下，奧園美谷仍需要面對業績的壓力。在徹底出清房地產業務後，奧園美谷的醫美業務能否快速形成收益？又能否撐起公司的正常運轉？
另據Wind股票顯示，奧園美谷疑似2項財務指標異常，分別為：2020年公司經營現金流為負3.83億元；2021年第壹季度，測算企業財務危機的Z值方面，奧園美谷的Z值為1.717。
Z值分析法是壹種衡量企業破產風險的方法，該方法預測企業的Z值小於1.20時將破產，Z值介於1.20和2.90之間為“灰色區域”，Z大於2.90則企業沒有破產風險。
圖源：Wind股票
就在奧園美谷全面轉型之際，原控股股東京漢控股集團有限公司（簡稱“京漢控股”）正在減持股份。
出清地產，押註醫美
近年來，隨著中國醫美發展進入“快車道”，多家房地產企業紛紛轉型做醫美，奧園美谷就是其中之壹。
6月22日，奧園美谷發布公告稱，擬通過在北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式出售公司持有的京漢置業集團有限責任公司100%股權、北京養嘉 健康 管理有限公司100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司35%股權。
對於奧園剝離地產的行為，在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，如果奧園美谷確實能成功剝離地產，把持有的股份出售，則能夠減少負債，同時也能降低公司因為負債出現破產或者違約的可能性， 解決財務困難的問題，但是也需要看後面的結果。
而在6月15日，奧園美谷也曾發布公告稱，為了提升自身可持續發展能力，有效解決與控股股東存在的同業競爭問題，奧園美谷維護股東利益，並實現聚焦美麗 健康 產業的戰略轉型，公司擬出售持有的地產業務板塊的全部或部分股權。
公開資料顯示，截至目前，奧園美谷主營業務為房地產、化纖新材料和醫美業務。本次交易完成後，奧園美谷主營業務將由房地產業務、醫療美容業務及化纖新材料業務轉變為以醫療美容業務及化纖新材料業務為主，其主營業務收入結構將發生重大變化。
中國房地產數據研究院院長陳晟認為，奧園美谷完全拋棄產業空間而轉型醫美需要慎重，還是需要考慮將醫美產業和地產空間相結合，應註意是產業空間的發展而並非發展產業本身，通過產業空間對產業帶來幫助，才能更加健全和安全。
轉型路上
專業醫美平臺更美APP發布《2020醫美行業白皮書》顯示，盡管遭遇疫情沖擊，中國純醫美市場規模達1975億元，占比全球17%，有望成為世界醫美第壹大國。
CVSource數據顯示，2021年前5個月，投向醫美賽道的資金已超5億元。2020年醫美賽道全年的融資規模8億元。
雖然醫美行業前途可期，但是作為此前主營業務為地產的奧園美谷，在該領域資歷尚淺，壓力重重。
奧園美谷總裁胡冉在中金公司2021下半年投資策略會上發表主旨演講時表示，醫美中遊是奧園美谷切入醫美的戰略起點，也是布局的關鍵。這壹領域分散度高，盈利能力不壹。對此，奧園美谷堅定選取確定性強的“大店模式”，通過並購優質的區域龍頭醫美醫院，實現規模效應，降低儀器、耗材、藥品的采購成本；同時，延長上下遊產業鏈，形成品牌與資源優勢，提升市場集中度。未來，奧園美谷還將 探索 醫美機構標準化連鎖的“1+N模式”，建立頭部器械耗材+垂直輕醫美品牌連鎖集合店。
6月8日，奧園美谷子公司廣州奧美產業投資有限公司（以下簡稱“廣州奧美”）擬向銀行申請4.18億元的並購貸款，而該筆貸款主要是用於杭州連天美醫療美容醫院（以下簡稱“連天美”）的並購款項。
據奧園美谷3月18日發布公告，公司擬出資6.97億元收購盛妝醫美持有的浙江連天美55%股權，交易完成後，連天美將成為公司控股子公司。
連天美總部位於杭州，是中國最早壹批醫療美容企業之壹，也是浙江省首家民營醫療美容醫院的創辦者，下屬醫院設有整形美容科、微整形科、皮膚美容科、口腔美容科等主要業務科室。
在醫美上遊端，奧園美谷全資子公司廣州奧美與廣州暨南大學醫藥生物技術研究開發中心、廣州市暨源生物 科技 有限公司簽署《戰略合作協議》，進入膠原蛋白市場，布局上遊產品耗材市場。
隨後，廣州奧美與韓國KD Medical公司簽署戰略合作協議***同組建合資公司，在中國區域獨家代理賽諾秀激光儀器，開拓醫療級產後修復新興細分市場；同步推動KD. Medical公司擁有的註射類醫療美容產品在中國境內銷售牌照。
民生證券報告顯示，KD.Medical 成立於 2016年4月，是壹家專註於醫療美容相關領域研究以及產品銷售為壹體的生物 科技 型公司，囊括總計醫美 科技 端四大類中的所有類目(溶脂產品、射頻類醫療類美容儀器、水光針、註射用單/雙相交聯透明質酸鈉填充劑)，細分領域的 7個品種，主要產品為AIR FEELING(註射用溶脂產品)、AIR UP(面部溶脂)、AIR V UP S(身體除面部外其他位置溶脂針)、AIR SONIC (射頻類醫療美容儀器)、AIR CELLING (動能素水光針)、RHEA LUCLANE(註射用三文魚細胞提取液，PDRN嬰兒針)、SHINNEUS(含利多卡因註射用單相交聯透明質酸鈉填充劑)等，其中多款產品已獲取 KFDA 出口手續。
在醫美下遊端，奧園美谷通過與頭部MCN機構合作實現下遊卡位，在為醫美醫院引流的同時，刺激更多消費者對上遊產品的需求。
對於合作的進展情況，奧園美谷表示，無論是上遊暨源生物、肌源醫藥、KDM、廣納院的深層次戰略整合及並購，還是中遊醫美服務機構收購，以及下遊醫美細分領域頭部MCN等劇場式情景化布局，奧園美谷正在按照戰略布局逐步推進落地。
對於外部環境而言，奧園美谷需要面臨醫美行業內發展多年的成熟競爭者，還要面臨新進入者的挑戰。
2021年5月以來，主業為地產的蘇寧環球、主業為醫療IT領域的麥迪 科技 以及振東制藥、特壹藥業等企業均表示要進軍醫美領域。
在獨立經濟學家王赤坤看來，醫美是市場需求催生的壹個細分新興行業，這個賽道方興未艾，屬於成長階段，行業消費快速增長，行業市場處於增量市場，行業門檻初步建立，行業競爭不是非常激烈，市場處於賣方市場，擁有定價權，行業毛利也很高。醫美行業在競爭格局尚不激烈的情況下，整體處於藍海市場，屢屢成為資本的寵兒。
股價漲了472.17%
原控股股東減持
Wind股票數據顯示，截止2021年6月23日，近250日內，奧園美谷股價上漲了472.17%，而在股價上漲之際，公司原控股股東京漢控股卻出現減持套現的情況。
王赤坤認為，資本吹捧和加持下，醫美行業存在過熱的問題，其估值也被高估，按照以往的經驗，所有被資本熱追的板塊都有壹個回調的過程，這個回調的過程就是擠泡沫的過程。
5月19日，奧園美谷的原控股股東京漢控股集團有限公司（簡稱“京漢控股”）的壹致行動人建水泰融企業管理有限公司、北京合力萬通信息咨詢中心（有限合夥）、段亞娟計劃在2021年6月10日至2021年11月13日，以集中競價方式減持合計不超過約1562萬股（占公司總股本的2%）。
對於原控股股東轉讓股份的原因及影響，諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，壹方面由於奧園美谷逐漸開始向醫美方向布局，但支撐其發展的壹直是房地產業務，調整布局過程中企業將面臨壹定的過渡風險，同時醫美行業的競爭壓力也不容忽略，未來發展面臨壹定的挑戰；另壹方面，股東減持也可能與自身經營需求有關，需通過減持奧園美谷股份獲取壹定的現金流。由於奧園美谷面臨壹定的債務壓力，需通過融資減輕運營壓力，此時股東減持將使奧園美谷的壓力進壹步加大。
實際上，2020年10月以前，奧園美谷還不能算是壹家醫美公司，據公告顯示，2020年10月26日，京漢股份發布公告稱，擬變更公司名稱為奧園美谷 科技 股份有限公司，證券簡稱變更為奧園美谷。
而奧園美谷背後的控股股東則是中國奧園集團有限公司（以下簡稱“奧園集團”）。
2020年5月，原控股股東京漢股份與奧園科星簽署了股權轉讓協議，京漢股份將其所持有的2.29億股轉讓給了深圳奧園科星投資有限公司（以下簡稱“奧園科星”），占京漢股份總股本的29.3%。經上述股權轉讓後，奧園科星成為京漢股份第壹大股東，實際控制人也由京漢股份董事長田漢變為奧園集團主席郭梓文。
京漢股份成立於1996年，是深交所主板上市公司，以化纖、房地產為主營業務，專註於發展新材料及綠色纖維等相關產業的研發與制造。
京漢股份在化纖新材料方面現有年產1.6萬噸粘膠長絲、7000噸玻璃紙、3.5萬噸化纖漿粕生產能力。
以京漢股份化纖技術為基礎，2021年4月，奧園美谷正式投產年產4萬噸綠纖項目。據了解，綠色纖維是醫美上遊產業鏈面膜紙的主要原材料。
機會與風險並存
在萬億“顏值經濟”下，醫美作為新的風口行業，機會與風險並存。
雖然奧園美谷決心轉型，但是面對先天的地產基因以及醫美賽道上的先驅者和後進者的競爭，在機會面前，仍存在巨大的挑戰。奧園美谷轉型醫美能獲得成功嗎，存在哪些機會與風險？
在穆勝企業管理咨詢事務所合夥人、紐約大學Stern商學院訪問學者婁珺看來，如果碰得到好的投資標的，就有可能成功。當然，這個憑運氣，也要看行業的大勢。
對於什麽是好的標的？婁珺認為，好的團隊、好的產業資源、好的戰略思路屬於好的標的範疇。
婁珺建議，在壹個產業能夠成功，還是要憑借核心競爭力，核心競爭力是來自於對行業的深耕，這個規律永遠不過時。而對於房地產企業能否在轉型後撐起業績，婁珺認為，如果有好的投資標的，有可能快速形成業績，但這種業績不是企業的基本面，看重長期價值的投資者不必太在意。
房地產企業轉型醫美，也意味著公司整體的組織架構出現了變化，對於房企轉型醫美後該如何進行組織管理，在行業風口面前，奧園美谷將如何把握機遇進行發展呢？
對此，婁珺認為，這是個大問題，先看懂行業，再定下戰略，再打造組織架構，再尋找行業內的優質人才，但這裏面的每壹步都是過濾器，都會過濾掉沒有誠意在產業裏發展的投機者。
據了解，醫美產業鏈的上遊主要為醫療器械生產商和耗材商；中遊主要是整形診所、整形醫院、美容院；下遊主要是醫美的導客平臺。終端主要是消費者。
艾媒咨詢數據顯示，在中國，醫療美容機構主要分為公立醫院和民營機構兩大類，其中民營機構包括大型連鎖醫院、中小型民營整形醫院和小型民營診所三個小類。數據顯示，2019年中國醫美店鋪數量超過140萬家，具備醫療美容資質的機構約13000家，醫美行業“黑機構”問題仍然嚴重，經估算有超過80000家屬於非法經營醫美店鋪。
由此可見，奧園美谷從醫美中遊切入的賽道也是競爭最激烈的區域，奧園美谷在並購的同時也應註意提升自身的核心競爭力。
她建議，奧園美谷可以摸索壹整套的範式，將之前比較散的業態進行標準化操作，將定價和宣傳確定下來，然後帶動周邊乃至全國其他的門店來全面提升。此外，還可以采用統壹的門診運營管理系統，這壹點可以參考口腔，從發展速度來看，醫美比口腔快，但是發展的標準化和規範化，口腔比醫美好。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜建議，醫美業務的盈利點壹方面在醫美服務的本身，另壹方面還在醫美康復和服務於醫美的金融業務等。公司轉型需要充分研究擬進入行業的發展狀況、競爭格局與未來走勢，選準著力點和進入策略，並結合自身的資源和能力來迅速形成業務規模和行業競爭力，並構築起產業護城河以發展出自身的核心競爭力。