就是做向萬達廣場、永珍城這類購物中心的，招商主要是負責和品牌談判，包括、租金、租期等等。需要妳對市場上各個品牌的風格及各品牌的開店要求熟悉（比如開店的面積、工程條件、周邊品牌氛圍的要求等）。入門非常容易，情商要高，但是真正要精通，需要時間沈澱的。這幾年商業地產發展很快，購物中心很多，對品牌的爭奪很激烈。比妳做二手中介肯定有前途的，但是壓力也會大。希望對妳有幫助，如果妳是壹個外向，廣交朋友的人，就適合。
求高手進，商業地產招商專員前期做什麽？產業園,怎麽聽起來像工業園的感覺。
歸納總結為招商二大絕招：壹是知己，二是知彼。
知己
個人認為是成為壹個好的招商人的基本功和入門之道，其中包括了三點：通變勤（對了，通便要勤）
1、通，自我的包裝——如知識面、形象、舉止、社交禮儀、談吐、修養等起碼的要素應當具備；
2、變，基本功的鍛煉——思維能力的鍛煉，壹家之談覺得最重要的是反應和應變能力，這是招商人最重要的第壹素質能力，其次還要具有良好的分析能力和心理狀態；
……
3、勤，資源的積累——招商最大的技巧和竅門其實就在這裏，熟悉妳的客戶資源和行業的特性，說得容易做起來難，要求靠腿、手、嘴、腦層層推進廣泛的收集和整理資訊，沒有捷徑、沒有去蕪留精，全靠厚積而薄發，成為“有心人”，這是招商人最重要的第二素質能力
什麽是招商？什麽是商業地產招商？商業地產招商的問題和特點
商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（壹般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對壹般商業地產專案來說，都是從業態組合開始壹直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，壹般來說現在的專案沒有半年時間是很難招滿的。從第壹次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對專案不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要壹針壹線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是壹家壹家來談，要很有耐心。
關於商業地產招商存在的問題。
第壹是招商難，難在哪裏；第二是招什麽商家進店以及如何確定租金和簽定租約。
從商家不願意進場的心態來看，壹種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它專案可以洽談，但是對這個專案又吃不準（當然這有可能是專案自身造成的原因）；第三種就是覺得專案還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得專案挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。
出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是專案沒有針對性，對商家的把握沒有那麽準，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性壹些，成功率也會更高壹些。招什麽樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每壹種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少專案仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產專案都有完整的商業和品牌規劃。招什麽商家進店決定著購物中心以後賣什麽，怎麽賣，賣給誰的問題。
確定租金的難點在哪裏？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有壹個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多專案對租金的看法和起步時已經不太壹樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標準上並不是十分準確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多專案的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。
招商有三個階段，壹個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招壹些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大壹些的主力店之外，壹般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高壹些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。
第二關於租約的問題。有的專案被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題占了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多壹點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外壹點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。
新浪商業地產招商中心可以做什麽？核心業務模式可分為三大部分：
1）線上服務：通過百度品牌專區，新浪首頁、中國房地產電商服務網站EJU平臺三大專業網站在線上釋出品牌商家拓展需求和商業專案招商資訊；
具體包括：新浪首頁資訊釋出；百度品牌專區宣傳推廣；EJU房產電商門戶宣傳推廣 ；新浪商業地產首頁推薦；樂商E訊EDM投放直達；《樂商》、《商業地產觀察》雜誌報道。
2）線中服務：通過商業地產專業資料庫提供消費市場調研資訊 、商業地產專案診斷提供商業競爭環境分析、通過中國樂商會商家資源庫匯入樂商會品牌商家 、400專業呼叫中心提供專業咨詢服務、新浪招商中心專案庫匯入海量商業專案資訊 ；
具體包括：開通新浪招商中心電子招商渠道；CRIC專業商業地產資料庫支援 ；克而瑞專業商業專案診斷服務；400電話提供專業招商咨詢服務；資料庫營銷，手機簡訊群發。
3）線下服務：線上下進行需求對接，促成開發商和品牌商家洽談簽約。
具體包括：中國商業地產找招會 ；商家品鑒團（暨專案品鑒會）；DFOM商用不動產年會 ；大師沙龍 ；總裁沙龍。
商業地產招商流程, 商業地產招商策略1、商業專案部進行市場調研和目標客戶分析; 2、確定招商物件； 3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營； 4、制定招商優惠策略； 5、商業專案部進行客戶招商月計劃實施； 6、招商主管制定客戶招商周計劃； 7、客戶管理員對客戶資訊歸檔完善、招商資料準備就緒； 8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽； 9、商業專案部進行客戶分類、確定重點； 10、商業專案部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表 11、商業專案部負責客戶與開發商的溝通談判； 12、開發商、客戶雙方確定合作物件、簽定招商意向書、交納定金； 13、商業專案部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可； 14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；
商業地產招商策劃
商業地產招商策劃尚格名稱招商定位
壹、 株洲概況
1、 市區概況
株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、雲貴，有聯絡華東、華南、西南的經濟紐帶城市之譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路幹線和106、320國道以及正在建設的京珠高速公路和國家將要建設的上瑞高速公路交匯於市區。
株洲市現轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區以及國家級高新技術產業開發區，總面積11400平方公裏，其中市區面積450平方公裏。總人口370萬，其中市區人口70萬。機械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工業。株洲，在國內領先的產品有50余種，產量居全國第壹的有11項，出口量占全國第壹的有9項，多年來，出口創匯壹直居湖南省首位，是中國33個外貿綜合出口商品基地之壹。株洲市具有較強的綜合經濟實力。006年全市生產總值突破600億元大關，達605.3億。人均GDP為16526元。
2、 天元區概況
株洲高新技術產業開發區是1992年經國務院批準的國家級高新技術產業開發區，位於株洲市湘江西岸，規劃區總面積35平方公裏。建區十多年，株洲高新區的變化日新月異，已發展成為壹個規劃布局科學合理、基礎設施完善配套、高新技術產業發展迅速、社會事業管理有序的現代化高科技新城區。2004年，被評為“湖南省十大投資環境誠信安全區”，2005年，被評為“湖南省十大和諧行政示範區”。截至2005年底，全區擁有各類企業898家，其中高新技術企業129家（已成功申報國家“863”專案17項），三資企業68家，上市公司8家，已形成新材料、光機電壹體化、電子資訊、生物醫藥四大新型高科技產業。2005年完成地區生產總值97億元，完成工業總產值238億元，完成財政收入6.97億元，在國家53個高新區中排名35位。
3、 06年經濟概況及消費點
株州市全年社會消費品零售總額突破200億元大關，達208.5億元，增長15.1%。扣除價格上漲因素，實際增長13%。城市和農村分別實現社會消費品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長16.4%和13%。餐飲業、批發零售貿易業增勢強勁，分別實現營業收入25.1億元和179.9億元，分別增長16.9%和15.0%。
二、 專案概況
尚格名城位於株州市體育中心東南側，南臨株洲大道，北依湘江，對望石峰公園，西靠廬山路。路經車次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建築面積近120萬平米，總居住人口可達3萬余人。商業面積18.54平米，普通商業面積10.54平米，綜合商業面積4萬平米，酒店辦公面積4萬平米，幼兒園面積6000平米，會館面積1萬平米，小學面積2.1萬平米。
三、 市場定位
據調查天元區2006年，全區社會消費品零售總額12.75億
元，住宿餐飲業億元，批發零售貿易業為消費支柱，分別為3.61億元，8.92億元，並且天元區人均生產總值為26411元，消費能力強，。
壹期以滿足社群住戶各種需求的生活配套為主，形成壹個小型
社群商業，包含業態有餐飲、超市、便利店、菸酒店、洗衣店、茶樓、運動健身等。
後期隨著住宅的滾動開發，形成以娛樂、休閑、購物為特色的賣場區域，如特色女人區，兒童區，酒吧運動區等專業性賣場，在專區內合理的引入滿足各社群的生活配套商家。
壹期具體商業定位：
4號樓：家裝公司及家居行業。
11、12號樓壹層及負壹層：生活配套區
12、13號壹層及負壹層：購物區
11、12、13號樓2層：大型餐飲、網咖、健身等面積在500平米以上的商業機構
15號樓：精品商業區
四、 商業定位SWOT分析
1、 優勢分析
1、初期招商難度較易，商家對賣場調劑那及相關政策要求不高。
2、資金投入小，只需花費少量的媒體廣告及資料制作費用。
3、市場容量大，依托尚格住宅群顯性消費者人口規模達3萬人以上，隨著周邊房地產專案的不斷開發，入住人口將不斷增加，隱形消費人口達10萬人以上。
4、周邊沒有成型的商圈，我商圈能夠形成很強的市場聚集效應，營造出與當前社群商業原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現代消費經營理念及消費場所，在新舊的消費觀念轉換上，本專案更倍受現代消費者的關註。
5、現在市場上的多數商戶為追隨性經營，追隨的物件多數為品牌商戶和有感召力的商戶。
2、 劣勢分析
1、 專案開發周期較長，許多經營戶和投資商抱著持幣觀望的態度。
2、 交通劣勢，現經過本專案的公交線路僅59路，18路，45路，商業輻射範圍小。
3、 現株洲消費者三大消費地點分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新壹佳商圈。本商圈在商業氛圍，商家品牌、規模，交通方面都存在劣勢。
4、 株洲商業空營業用房空置高，06年商業營業用房空置面積7.4萬平方米，同比增長16.3%，商業地產呈現供過於求的狀態。
3、 市場威脅
1、湘銀房地產在距離本商圈1000米處，正在建設壹個臨街商業中心。
2、廬山春天及廬山戀，城市風景的工程的逼近，預計在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時交付使用。
五、 招商原則
實行“二個重點四個優先”的基本原則
1、二個重點
1、重點引進在市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。
2、對名家、名企、名品重點招商
2、四個優先
1、廠家優先：廠家直接合作優先答約；
2、名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進；
3、獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進；
4、特色專案優先：擁有特色經營專案的商業機構優先引進。
5、租賃面積到500平米以上優先引進
六、 重點招商物件
1、 服裝內以品牌生產廠家為主；
2、 市、省內較知名的商業機構，如運動時空，陽光足浴等；
3、 有豐富營銷經驗的地區級品牌代理商：
七、 招商政策
1、 租金不實行遞增，以最後壹年租金為標準租金，前幾年的租金實行
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商業地產招商 如何返祖根據地段的好壞可以編制返租的協議，樓主的問題應該是指把商業零售（開發商將商業的房產銷售給小業主），切記壹定要統壹管理，可以給三年內不低於8%的回報承諾。壹般做法如下：
壹、主力店：壹定在首層，雖然它的租金不是最高，但是可以吸引人潮、提升知名度、增加提袋率及消費額。例如：蘋果旗艦店、ZARA、UNI 優力庫等。。。
二、看地段及區位做好產品定位：是引進國際壹流品牌還是二流品牌。或是：小商品批發市場、可以做中檔市場的消費群體。
三、結合餐飲及超市等商業配套。
上述是商業業態分析，建議妳找家專業商業地產策劃公司做全盤的規劃及商業運營，他們有商戶資源，可以進行招商的工作，並可以協調開發商與租戶、業主（出租房）做很好的紐帶。也提供將來商業開業後的運營管理公司顧問服務，從前期、建造、經營、商業物業管理等全面專業服務~~
怎麽返租：在交付後進入裝修期，選好黃道吉日開業，統壹經營的模式讓商家在第壹年（養商期）平穩過渡，運營公司需在節日或策劃宣傳活動，第二年（成長期），第三年（發展期）。具體商業經營模式市場上有很多成功的案例，如：北京西單大悅城、首地大峽谷、深圳的華潤永珍城等。
等商戶開始賺錢時，可以調整品牌及業態，這時候進行返租，不同意的商戶退出，重新更換商戶及與小業主談續約之事。
返租有兩種情況，壹是向小業主續約，二是與商戶續約或是更換商戶。
商業地產招商提成制度1、薪酬：底薪+傭金；
2、招商業績是指租賃雙方簽訂《租賃合同》，承租方繳納所承租物業的應繳費用；
3、傭金均為稅後計算，稅費由公司負責；
4、傭金分為公傭和私傭。
1、底薪（轉正後的底薪，幷包含所有補貼）
商業公司總經理、商管部經理、策劃主管、招商主管、招商文員、運營專員、招商專員的底薪：按公司現有的編制和行政級別的薪酬體系規定的標準執行；
（聘請專案所在當地人，可根據當地的收入水平適當調整）；
2、傭金提成比例
商業公司總經理：公傭---負責的招商專案和內容，當月招商業績總額的20 %計提；
商管部經理：公傭---按照所負責的招商專案和內容，當月招商業績總額的8%計提；
策劃主管：公傭---專案當月招商業績總額的2%計提；
招商文員：按公司文職人員相應的工資標準，不享受招商業務提成獎勵方案。
四、招商人員的傭金提成規定
招商工作按先後順序大致可分為兩個階段：壹是主力店和次主力店的招商階段；二是全面駐場招商階段。根據行業標準，結合公司目前的三門峽專案實際情況，傭金提成方案如下：
1、全面駐場招商階段傭金提成標準
招商主管/招商專員：將按照專案的總量和難易程度來分解招商任務和制定標準考核基數。
（1）招商主管：
公傭---專案當月招商業績總額的3%；
私傭---按當月個人招商業績總額計算，基數為每月xxxx元；
A、當月成交金額xxxx元以下，提成比例為10%；
B、當月成交金額達xxxx元，提成比例為15%；
C、當月成交金額達xxxx元以上, 提成比例為20%；
（2）招商專員：
公傭---專案當月招商業績總額的2%÷招商專員人數；
私傭---與招商主任的私傭提成比例相同；
2、主力店和次主力店招商階段傭金提成標準：
主力店和次主力店的傭金提成標準：
1）主力店的合同成交（簽定合同，蓋章，交納定金後，實際意義上的招商工作已經完成），但因還沒正式開業，合同條款的落實工作需後續跟進，故收到定金後的當月可以實施傭金提成，但只提取應提取的傭金總額的80%，另外20%則到商家實施開業後壹個月內發放；
2）傭金的公傭部分的計提標準按以上“全面駐場招商階段傭金提成標準”中規定的個人應享受的相應比例計提；
3）傭金的私傭部分（即合同第壹談判人、招商主管、商管部經理的私傭）的計提標準按如下方式：
私傭---按當月個人招商業績總額計算，基數為每月xxxxx元
A、當月成交金額xxxxx元以下，提成比例為10%；
B、當月成交金額達xxxxx元，提成比例為15%；
C、當月成交金額達xxxxx元, 提成比例為20%；
（備註：因主力店和次主力店招商的特點，所以與全面駐場招商階段的月任務考核基數不同，平均到每月的任務基數應該要偏小許多。Xxxxx元為參考基數，可以根據專案實際情況進行調整擬定。）
五、傭金發放時間
招商人員當月成交的業績，當月月底由招商主管統計，經專案商管部經理稽核，再經財務核實，報商業公司總經理復核批準後，隨當月工資壹同發放。
六、補充說明
1、所有招商人員公傭的計算，如有新的員工加入，當月入職工作不到30天或當月離職的，該員工所屬的公傭則不予計算。
2、部門如有招商人員離職，其產生的傭金（公傭、私傭）則以公傭形式發放給招商部進行合理分配。
支援附件壹：傭金計算比例說明
1、提取傭金總標的說明：
按照目前行業內簽約商戶繳納租金管理辦法，壹般商戶租金繳納為壹次性3個月租金。依照目前招商傭金提取比例壹般為招商專案的1.5-2個月租金，因此總的標的提取為簽約成交租金的50%。
2、商業公司總經理/商管部經理/策劃主管：
三個崗位的工作職能決定，統籌兼顧推廣專案的招商進度，因此傭金提取只在總的簽約成交租金中提取，考慮工作職責以及貢獻程度，總經理提取20%，商管部經理8%，策劃主管2%。
3、招商主管/招商專員：
在總簽約租金中分別拿出3%和2%，作為獎勵分別發放給主管和專員，另外的15%作為考核系數激勵招商人員。
附件二：散鋪出租的業績基數計算辦法說明
部門每月需完成的面積=總建築面積的70%÷招商期月數
每人每月需完成的面積=每月需完成成交面積㎡÷招商人員人數（主管+專員）
每人每月需完成的金額=每人每月需完成的面積㎡×租金均價xx元/㎡
每人每月需完成的金額即每月xxxxx元的散鋪業績考核基數
附件三：主力店的業績基數計算辦法說明
部門每月需完成的面積=主力店總建築面積的70%÷招商期月數
每人每月需完成的面積=每月需完成成交面積㎡÷招商人員人數（主管+專員）
每人每月需完成的金額=每人每月需完成的面積㎡×主力店租金均價xx元/㎡
每人每月需完成的金額即每月xxxxx元的主力店業績考核基數
商業地產招商有什麽方式？商業地產招商的方式如下：
1、商業專案部進行市場調研和目標客戶分析;
2、確定招商物件；
3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；
4、制定招商優惠策略；
5、商業專案部進行客戶招商月計劃實施；
6、招商主管制定客戶招商周計劃；
7、客戶管理員對客戶資訊歸檔完善、招商資料準備就緒；
8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；
9、商業專案部進行客戶分類、確定重點；
10、商業專案部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表
11、商業專案部負責客戶與開發商的溝通談判；
12、開發商、客戶雙方確定合作物件、簽定招商意向書、交納定金；
13、商業專案部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；
14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；