萬科跨界養豬，第壹期先養25萬頭；恒大造車，全面對標特斯拉。從糧油到礦泉水，從教育到 汽車 ，自2010年起，房企們紛紛思變，提出“多元化”轉型。
10年間，多元化業務發展如何，是收縮還是擴張？南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研80家房企，其中78家公開了各業務占比，69家主營業務占比超過80%，其中57家主營業務占比更是超過90%。
盡管有房企喊出，多元業務已經“開枝散葉”，但是切換賽道，前路艱難。從趨勢來看，僅33家房企的主營業務占比較去年同期出現下降，還有43家房企的主營業務占比同比出現上升。房地產開發及銷售仍然是推動企業發展的核心動力。
通過房企半年報的信息梳理發現，做大做強主業與多元化的協同發展，將成為房企未來增強自身綜合競爭力的重要手段。
賺錢還要靠賣房！
57家房企主營業務占比超90%
2016年恒大地產集團有限公司更名為“中國恒大集團”，之後房地產業掀起了壹波改名浪潮。房企紛紛“去地產”化，加快了轉型的步伐。然而，切換賽道，前路艱難。
上市房企的主營業務，主要指的是房地產開發及銷售業務。、
南都大數據研究院統計的78家房企，57家主營業務占比超過90%，12家主營業務占比在80%-90%，9家主營業務占比低於80%。
瑞安房地產房地產開發及銷售業務占比最低，僅為14%，而去年同期這壹占比為81%。瑞安房地產以上海為後盾，壹直專註商業物業。截至2020年6月30日，上半年集團收入下跌82%至14.50 億元，其中物業銷售下跌 97%至1.61億元，物業投資收下跌至10.03億元，建築業務下跌至1.16億，其他收入下跌至1.27億。可以看出，受疫情影響，瑞安整體營收下跌之下，房地產開發及銷售部份的下跌幅度是是最大的。
研究員認為，從單壹地產到多元化，再到聚焦主業，盡管 探索 多元化業務成為業界***識，但就“賺錢能力”來看，房地產開發及銷售仍然是房企發展的核心動力。
多元業務“開枝散葉”
33家主營業務占比下降
從趨勢來看，33家房企的主營業務占比較去年同期出現下降，說明部分房企的多元化布局初顯成效。值得關註的是，龍頭房企在多元化業務布局上均顯成效。比如碧桂園、萬科、融創、綠地、龍湖、華潤主營業務占比分別下降0.1%、0.37%、1.1%、0.16%、0.23%、11.91%。
以華潤為例，上半年房地產開發營收359.7億元，較去年同期下降1.7%。投資物業包括購物中心租金收入39.1億元，較去年同期下降8.9%；寫字樓租金收入7.3億元，同比增長5.8%；酒店業務營業額人民幣3.5億元，較去年同期下降51.2%。
華潤半年報指出，“城市綜合投資開發運營商”定位，積極推進協同主業的創新業務，不斷提升片區統籌開 發能力，為未來可持續增長培育新的業務模式和利潤增長點。其中物業服務上半年分拆上市。以購物中心為代表的投資物業是集團重點發展的業務板塊，未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的持續高峰期。
還有雅居樂，在中期業績發布會上，董事局主席兼總裁陳卓林就表態，“深信多元化已經開花結果了”；而發布會結束不久，完成全年目標46%的雅居樂，也正式對外發布戰略格局，將從以“地產為主，多元業務並行”，升級為聚焦地產主業，關聯業務協同發展，構建以大地產為核心的“135”同心多元戰略格局。“135”同心多元戰略升級。
按照陳卓林的預期，未來幾年，雅居樂多元化業務的利潤貢獻比重將達壹半。
還有主動調整發展戰略的碧桂園，確立了“為全世界創造美好生活產品的高 科技 綜合性企業”全新發展目標，鞏固以新型城鎮化為核心的房地產開發業務的同時，積極延展經營邊界，布局機器人和現代農業兩大發展方向。比如，全球首個超萬畝無人化農場展示最新成果，先進的無人化作業正在中國大糧倉大顯身手。
中小房企做大主業
43家主營業務占比同比上升
此外，43家房企的主營業務占比同比出現上升，其中，上漲幅度最高為三盛。2家與去年基本持平。
值得關註的是，在同比上漲的企業榜單裏，龍頭房企的影子占比很少。銷售規模達2000億元以上的房企僅有新城、中海、招商、世茂、綠城，以及2020年沖擊2000億的金科、中南。
以中海為例，截至上半年，物業發展收入為863.5億元，同比上升11.2%，投資物業租金收入為19.2億元，同比上升6.2%，酒店和其他商業物業的收入1.1億元，同比下降42%。綜合影響了上半年主營業務占比同比略漲0.17%。但是中海在半年報中也提到，積極擁抱變化，創新業務模式，加快培育新增長點包括養老、教育、物流等新業務。上半年新設成立供應鏈管理公司，旨在整合物資集采優勢資源，打造面向全行業的B2B建材交易與綜合服務平臺；新設成立 科技 公司，將圍繞住宅開發與商業運營的數字化管理、智能小區、智慧家 居、智慧商業樓宇等不動產開發運營場景提供 科技 產品與服務，投資上下遊科 技企業，建立 科技 生態圈。
還有正式更名的世茂，上半年收入為645.53億元，同比增加14.1%。95.2%的收入來自物業銷售，4.8%的收入來自酒店經營、 商業運營、物業管理及其他業務。主營業務占比同比上升，主要是物業銷售從去年532億元上升到614億元，而酒店收入卻從996億元大幅下跌到453億元。2020年啟動“大飛機戰略”的多元業務發展模式，以物業開發為核心主體；以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實雙翼；以高 科技 、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展關鍵尾翼。
當然，主營業務占比上升，綜合考慮疫情期間物業投資業務如酒店、購物中心板塊受影響頗大，也間接導致了這壹數據的略微浮動。
行業觀察：
多元化新賽道，業務貢獻有望持續增長
多元化，已經不是個新鮮詞。從早期的糧油、礦泉水、教育、物流等，到目前的 汽車 、養豬、免稅店等行業，從長租公寓、養老服務，到綠色金融、機器人，房企紛紛打造第二增長點。
房企布局多元化主要分兩類，壹是圍繞主業的多元化，比如物業服務、長租公寓、特色小鎮、文旅地產、物流地產、養老地產等，作為房企地產開發的延伸，順勢而為即可布局，並且具備穩定收益，因此參與度比較高。
二是，風口在哪兒，投資在哪裏。比如恒大跨界新能源 汽車 ，碧桂園跨界農業和機器人，萬科成立食品事業部。當然，還有壹小部分房企，在拿地難融資難的背景下，基本轉型不再以物業銷售為主業。
從單壹地產，到多元化，再到聚焦主業，房企經過了跌跌撞撞的十年 探索 ，已逐步摸索出了適合自己的特色多元化業務。跨界的熱度開始下降，比如萬科，近期明確地提出了要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”。
從成果來看，很多房企的多元化布局已經“開枝散葉”，最突出的表現是物業公司紛紛分拆上市，在疫情期間建立了良好的口碑和新增贏利點。但也不得不承認，在絕大部分房企的轉型傳略中，多元業務的收入貢獻比還是非常低的。
隨著市場競爭愈加激烈，做大做強主業與多元化的協同發展，將成為房企增強自身綜合競爭力的重要手段。可以預見，未來大部分企業多元化業務在營收端的貢獻占比還將持續保持增長。
策劃：林廣
牽頭人：王艷玲
研究員：王艷玲 林廣 伊曉霞 邱永芬 李美鈺 黃露
南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組出品