“北京海澱學區房壹夜漲了40萬”。
昨天看到中新經緯報道的這個熱點新聞後，我趕緊找了幾個北京的中介朋友核實情況。
“不知道為什麽，學區房熱度突然上升，尤其是海澱的學區房。基本上壹套賣壹套，大家都在搶，跟不要錢壹樣。”
“北京部分學區房價格已經超過2017調控前的峰值水平，不斷有人問我學區房的事情。”
“從6月165438+10月開始，我幾乎沒有休息過。幾十個家庭看過壹套房子，看完也不用討論。而且主人開始坐地起價，壹晚上就開始跳幾十萬。”
前幾天拿到壹份貝殼數據《北京二手房清單》，上面也描述了:
北京學區房可能會迎來新壹輪的價格上漲。
因為統計顯示，在“2020年業主期望最強的十大小區”中，海澱區的上地東裏、東南小區、蜂鳥家園、萬全新新家園、新起點嘉園都是學區房，分別位列全市前五。
東南小區，去年65438+2月的房價是128700元/平米，今年下半年開始跳漲。65438+2月，房價已經到了144600元/平米，也就是15900元/平米。按照60平米計算，今年漲價近百萬，相當於
同樣，蜂鳥之家每平米漲了65438+7800萬元，另外兩家每平米漲了6000多元。
傳統淡季，為什麽海澱學區房市場漲的這麽猛，預示著北京樓市的走勢？
1
原因和理由
在前幾天的全國數據盤點中，我們看到2020年北京二手房交易規模達到8269億元，成交套數達到166萬套，僅次於上海，排名第二。
北京今年的成交市場可以說是近兩年來最好的，也可以說是2017調控以來最大的壹次成交反彈。
需求爆發，庫存加速消耗，供需失衡。
學區房，綁定了壹個城市最稀缺的教育資源，自然站在商品房價值金字塔的頂端。預計這種硬通貨會靠頂級購買力繼續升值。
其次，今年的疫情非常嚴重地改變了人們的心理預期。
之前很多高收入家庭都喜歡送孩子出國留學，在教育方面也壹直和國際接軌。
然而，今年的疫情在國外失控，英國等幾個主要留學國家也出現了新冠肺炎變異。完美的形象完全落入了這些中產階級的心中，很多人發現“國外的月亮沒那麽圓”。
於是，很多人開始加入對國內稀缺教育資源的爭奪，這也是近期海澱學區房房價快速上漲的主要動力。
第三點是學區房“多校劃片”的制約因素並沒有打擊房價，大家對學區房的投資觀念基本沒有動搖。
兩年前，人們都不敢買學區房，因為從上到下都在搞“多校劃片”。官方意圖很明顯，就是想打擊教育資源壟斷下的高房價，同時實現教育均衡。
但是現在回頭看看結果。海澱實行多校劃片，大部分小區還是可以就近入學的。即使沒有分到小區對應的名校，海澱的整體教育也是很強的，就算是最差的學校在其他區也是排在前列的。
雖然多校劃片存在賭博成分，但對於大多數家長來說，這種賭博的風險是可以接受的。
壹位讀者告訴子木，他們家剛剛賣掉了朝陽的大房子，在海澱買了壹個小的舊學區房。
家住學區房，雖然犧牲了壹定的生活質量，但是孩子的教育有保障，以後考上北外的概率還是很大的。最重要的是孩子上完學後，房子能賣個好價錢，學區房肯定比朝陽的普通房有更大的住房潛力。
這種雙投業務，不管怎麽算，都是要賠錢的。
2
信號
這兩年搞多校劃片，搞在線教育，還是不如學區房給家長帶來的安全感來得直接。
最重要的是，這些搶學區房的家庭並不是只有錢的家庭，更多的人是受過高等教育的新城市精英。他們在不缺乏優質家庭教育的同時，還在“攀比”學區的教育條件，真的很神奇。
不過我個人建議有充分條件的可以選擇投資學區房。如果他們踮起腳尖，為了學區房犧牲生活質量，那就以家庭教育為主，或者花錢請個名牌家教。
回來再說市場。
雖然2020年北京成交量大漲，市場很好，但並沒有帶來全市房價的普遍上漲。這是因為北京近兩年積累了大量庫存，尤其是大量新盤入市，抵消了二手房業主提高房價的預期。
但是現在不壹樣了，學區房信號出現了。
按照以往的樓市規律，每壹輪房價上漲都是由學區房價格跳漲帶動的，學區房起到了“先鋒和警示”的作用。
數據還顯示，北京二手房新房量壹路下滑，年底到訪量達到峰值。市場準備完成，明年小陽春房價上漲的火焰已經被點燃。
如果明年房價上漲，北京會繼續升級調控嗎？
很有可能不會。首先，是“老師不明”。這壹輪房價支撐是基於剛需，是在北京政策嚴控下實現的，沒有投機成分。
其次，政策剎車已經踩到底，認房限貸全國最嚴。政策加碼，必然傷害剛需，違背了“房住不炒”的本質。
三
警告
舉報信稱，2020年成交最好的城市上海，現在房價已經開始飆升。最近有不少讀者反映這種現象，他們的壹個朋友發來投訴，說自己關註的壹套房踩到了“天上飛的猴子”。
緊隨其後的是2020年第二卷的北京，自然不會崩盤。
其實我呼籲北京購房者已經很久了。
9個月前，我寫了壹篇文章《疫情結束前，勸妳看看北京的房子》，7個月前，我又寫了壹篇文章《妳還在等北京房價降嗎？”，兩個月前，我寫了壹個警告“註意！留給北京購房者的時間不多了。
在每壹篇文章中，我都用大量的數據和現象來演繹市場的演變。第壹次聽說現在很多上車的人房價都有壹定的漲幅。
現在是北京的“政策底+房價底”。能不能抄就看妳的能力了。這也是子木對北京樓市的最後壹次警告。