最近，家住鄭州市金水區苗苗花園的韓先生很苦惱:自己住了十幾年的房子，有了戶口本，但因為小區所在的土地是集體土地，辦不了產權證，無法交易。類似的情況在韓先生的小區還有很多。另外，有些小區因為土地性質或者土地信息不全，無法完成不動產登記。□東方今報猛獁記者張恒/文申祥/圖
案例壹:占用集體土地，有房但無法交易。
2001年，韓先生以商品房的價格購買了鄭州市文化路與北三環交叉口附近花園的壹套準現房，當時的價格約為每平方米1400元。交房不久，韓先生取得了商品房的產權證，但開發商沒有給土地使用證。為此，這個100多戶的小區成立了業主委員會，將開發商告上法庭。
但勝訴後，開發商並未按照判決支付土地出讓金。“開發商作弊，當時的房產交易是以房產證為準的，所以土地證就擱置了。”韓先生說，去年鄭州的房價壹直在漲，他的1.20平米的多層房子也從剛買時的1450每平米漲到了現在的14500。
因為小區建了很久，韓先生的壹些鄰居開始陸續賣房，用收益在壹些新小區買房。4月初，韓先生也想賣房子。房子在中介掛了之後，價格也和買家談好了。但是4月初中介打電話來說房子賣不出去，因為小區土地性質是集體土地，沒有不動產權證。
讓韓先生無法理解的是，他2001按市場價購買的商品房，已經繳納了各種稅費。現在，這些占地十幾畝的100多的小區，為什麽變成了有房卻無法交易和抵押的“小產權房”？
案例二:由於土地的性質，辦完戶口就拿不到錢了。
房子也無法完成交易，楊女士位於航海東路與朝鳳路交叉口的北亞太花園小區。2013楊女士在亞太花園買了壹套房子，每平米7000多。2065438+2006年7月，小區附近房價漲到壹萬元左右，楊女士想把房子賣了，換個大點的。
2016年8月4日，她與買方簽訂了買賣合同，之後辦理了後續手續。房管局交了各種費用，房子過戶給買方後，正好趕上不動產登記改革，房子交易最後卡在了房產證發放的過程中。這壹拖就是八個月，因為貸款的錢在銀行取不出來。現在楊女士無房，也拿不出賣房的錢。
最讓她無語的是，這8個月來，經開區的房價漲了40%。原來每平方米654.38+0萬元賣的房子，現在漲到了654.38+0.4萬元。她沒有錢買新房子，因為她沒有錢賣房子。賣的錢少不算，以後買房要多交錢。楊女士算了壹筆賬。她本來可以用甩賣價買壹套三居室，現在只能買兩居室。
問題是，雖然之前聽說經開區房產部門來丈量過住宅用地，但幾個月過去了，依然沒有聽到房產部門的任何解決方案。即使她買了兩房，也要在房價再次大幅上漲之前，拿到買房的錢。楊女士說，她也去國土部門問過，在經開區賣房有類似經歷的不在少數。因為經開區很多住宅區的土地性質都是工業用地，土地性質沒有改變，所以能轉讓的房子很少。
“如果小區土地有問題，2008年亞太花園是怎麽拿到房產證的？”楊女士說，現在亞太花園所有的房子都不能轉讓，有房產證的也不能轉讓。“當時我們敢買，是因為有房產證。現在正在實施不動產權利登記，說我的房子不能交易。我該找誰談？”
類似的“問題小區”在鄭州還有很多。
目前在鄭州，有很多小區有房卻無法進行不動產權利登記。此前有媒體報道稱，經開區包括東部的金典、遠大理想城(部分樓盤有問題)、好望角、田明花園、專家花園、悉尼陽光、經開區六街76號院、經開區管委會家屬院、青青美麗屋、綠色假日、綠色度假別墅、東方桃源、董軍藍灣、洪光和園、上東美立方15小區。
中原區很多小區因為土地被查封或者沒有土地信息，無法完成不動產登記。在金水區，除了土地強占等問題區域外，苗苗花園、秦公路7號都不能進行不動產登記，因為該區域的土地是集體土地。
近日，鄭州市國土局給鄭州市房管局的壹份關於停止部分小區房屋交易的函顯示，鄭州市金水區苗苗花園等27個小區因占用國有農用地和集體土地，根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》的相關規定，停止這些小區的房屋交易。
回應會出臺相應的政策。可以註冊壹些“問題社區”。
鄭州房產部門相關負責人在接受采訪時表示，這27個小區只是初步統計，還需要進壹步確認。待確認後，相關部門將依據相關法律法規進壹步處理。
據了解，因占用工業用地，不動產登記部門將根據省國土資源廳2016年底發布的《關於做好不動產登記工作的指導意見》對“無土地信息”、“房屋規劃用途與土地用途不符”等房屋無法辦理過戶、抵押登記的情況給予相應解決。比如房屋所在的土地只要取得了大土地證，沒有查封、沒有抵押、沒有改變用途、沒有跨宗地界址，就不影響不動產登記。未取得大土地證的房屋，以及存在土地被查封、抵押、房屋用途不壹致、房屋權屬不壹致等問題的房屋，在鄭州市政府出臺相關政策前，暫不能辦理不動產登記。
人民不應該承擔正確歷史的債務。
有人認為問題小區在不動產登記之前就已經被隱藏了。
業內人士表示，是否為國有建設用地是區分“小產權房”的重要參考標準。因為土地問題，有“資本”卻沒有“證書”，但有壹個事實必須正視，那就是業主在買房時已經支付了房款並取得了房產證，有的房子甚至已經多次交易。現在由於開發商的問題或者政府監管不力，無法進行不動產登記。有關部門要重視渴望不動產權利登記的業主的聲音，盡快通過協商拿出具體的處理意見。否則這些業主會把矛盾轉向不動產登記改革。
有壹種聲音認為，問題小區要想徹底完成不動產登記，就涉及到土地性質的變更，這部分涉及到土地性質的變更和土地出讓金的繳納。壹些老小區開發商已經不存在或者已經改變了身份。也許只能由車主來承擔。但也有業內人士認為，既然在買房時，沒有人因為土地問題少交了壹間房，而且既然業主已經支付了全部購房款，並且已經實際占有使用房屋，取得了產權證，那麽開發商未交土地出讓金的歷史債務就不應該由老百姓來承擔。