#金色九月，銀色和十個探索季節#
中國樓市的逐利氛圍，利益之下的人性本質，就是最具典範性和生動性的典範。放眼全國，深圳敢說沒有壹個城市能走在前面。
深圳作為中國最成熟的經濟特區和示範城市，不僅在經濟領域成為華南當之無愧的風向標，在樓市和房價，甚至市場化、金融化、資本化方面也有著引領效應。
因此，長期被稱為中國“炒房第壹城”的深圳，是中國樓市人性最淋漓盡致的代表。壹個都沒有。
出來混，遲早要還的。天道有輪回。蒼天會饒過誰？
任何時代都有潮起潮落，循環往復，但總會有在退潮季節高位套牢的失敗者。
2021年，中國的樓市不太好。當然，這是好是壞，這是相對於炒房團和套利集團而言的。
終於到了壹年壹度的金九銀十。沒想到火熱的行情來了，神奇的事情多了去了:
第二輪全國兩次集中土地拍賣全面冷淡；
多個城市發布“限價令”，政策對樓市推動明顯，其中不乏首位度較高的省會級城市；
……
嗯，旺季開始前，提前澆了盆冷水。
不知道看到這篇文章的妳們有沒有人在中秋假期去過當地的營業部。
2021，中國樓市開盤之際，最神奇的事情在深圳上演了:
深圳龍華第壹公館全體業主集體上訪退房！總價在15萬以上！
在這篇文章裏，我想和朋友們談談深圳“豪宅集體退房”這壹神奇事件，以及事件背後的人性。
9月18日，壹份名為《龍華金茂府集體退房請願》的文件在深圳的微信群和朋友圈流傳。
整份請願書近4000字，列舉了幾個理由，詳細說明了業主退房的事實依據。
業主列舉了開發商的幾大“罪狀”:
不知道是為了湊數還是為了突出事態的嚴重性。根據網上流傳的截圖，業主在最後加上了物業問題:
小區樓道壹周不打掃壹次。
不知道吃瓜的朋友看到這壹幕是什麽感受。反正我個人覺得挺神奇的。
最低總價654.38+05萬，首付500萬起。500萬的標準是什麽？絕對的中產向上，上不封頂。我不敢說是人中龍鳳，也是出類拔萃的精英級別。
在深圳買個豪宅能買幾盞省油的燈？事情就是這樣嗎？
4000字的短文有理有據，條理清晰，語言條理分明，但為什麽都有股市儈的味道？
已經2021年了，法制社會建設到位。如果不看表現形式，是否有類似於前幾年因為房價波動而頻頻發生的售樓部砸樓抗議的味道？
講道理，給理由，找問題，提要求，文明多了，但是不允許投機，不能掩蓋預期消失的本質。
壹句話，壹個地產圈的朋友爆料了這個現象:“但是那些房價有套利空間，預期漲價的人，哪怕只有幾百元，也不可能這麽團結，集體退房。誰說有錢人講究面子和體面？目前利益暴露~”
就是這麽壹回事，沒有什麽值得重復和討論的。理解因果關系是關鍵。
其實深圳豪宅集體退房的現象，最關鍵的，還是二手房指導價政策。
毫無疑問，2021年，中國樓市調控最具殺傷力和最有力的手段就是2月8日正式實施的“二手房指導價”。
近半年來，深圳二手房指導價成為樓市調控的新殺手鐧。深圳、廣州、成都、三亞走到哪裏，都是無敵的。
真的很難給深圳的炒房團，壹個教訓，從原來的不以為然，冷嘲熱諷，甚至積極努力吧:
經過半年多的時間，現實和市場，深圳樓市的參與者終於體會到了力量。
前所未有的預期消除和流動性控制，炒房團，不自量力。
二手房指導價，最厲害的不是給二手房市場的房子明碼標價，而是有兩個關鍵的發力點:
壹是直接影響銀行評估和貸款；
另壹個是對市場預期和投機的深度打擊和消除。
金茂府是新房項目，銀行貸款結合監管細則基本沒有問題。但是業主群體，包括準業主群體，對未來房價沒有預期。
這才是重點。
說實話，不可能說這個細分和檔次的豪宅有壹套總價15萬，真的是從剛需自住的角度購買的。
最差的是改善型購房，絕大多數是投資投機炒房的群體，嘴上有需求，心裏有生意。
當我心中的生意、商業邏輯、回報預期都沒有了，我只能從我口中的需求式轉變來挽回損失。
這才是人性逐利的真正本質。換個角度看，如果深圳樓市的預期和情緒依然躁動不安，還會有“挑豪宅毛病，集中退房”這種事嗎？
說白了，只要市場預期存在，樓市火爆，只要過去能看到房子的表面，就不會有人出來搗亂，但是壹個都沒有。我做過很多項目，這個結論絕對是實踐經驗。
甚至和房子質量沒有任何關系。從剛需低價房(質量堪憂)到高端豪宅都是壹樣的。
但是，只要在價格上有對比，比如壹個項目分幾期開發，後面幾期的產品價格就比第壹期低，這是不言而喻的。只要沒有明顯漲價，售樓部就可能被砸，開發商就可能受到批評威脅。
就算這房子質量挑不出來，就算是魯班獎認證的優質建築工程也逃不出這個規律。
舉這個例子，只是為了說明中國真的不是買房用來住的，都是生意~
說實話，從生意和賺錢來說，中國沒有任何壹種商品或資產可以和房子相提並論。
論心理承受能力、風險認知成熟度、投資體面，中國樓市的炒房者、炒家真的是檔次最低、倉位最差、吃相最醜的那壹批。
相比之下，中國股市投資者的朋友，最多只是“關燈吃面，暗自傷心”，就很體面了。
中國的樓市堪稱人性的壹面鏡子:抱團漲價，理由充分，有理有據，集體退房，明明白白。
虧的都是社會、市場、政策問題，賺的都是自己的。
這種吃相，這種人的表情，輸不起卻又想多賺。世界上怎麽會有這麽好的事情？
急功近利，浮躁市儈，不過如此吧？
其實2021的金九銀十從中秋節就正式拉開序幕了，但是根據我在業內了解到的真實壹線情況，根本沒有什麽好消息和樂觀情緒，也不算涼，只是和“旺季”無關。
有壹個明顯的特點，就是持幣觀望，糾結矛盾，成為主流。
盛況不再，期待降低，熱度降溫...面對新政策和規則環境下的樓市，團購房源出現明顯的集體撤退。
以深圳為例。在限價規則下，新房價格和二手房指導價基本相差不大。最好的情況是略高。比如指導價5萬，那麽同區域新房最多5.2萬-5.2萬。
這種環境簡直把投機的炒房團和資金掐死了，還要反復把他們臉朝下蹭在水泥地上。
金茂府集體退房就是壹個典型的有望消失的情況。我來給妳分析壹下:
新房價格65438+10萬-165438+10萬，龍華區域平均房價6-7萬，是二手房指導價之前的情況；
二手房指導價出臺，龍華區域房價普遍打7折，均價達到5-6萬。但金茂府新房價格已經備案，正常銷售。
這讓在深圳房價快速上漲的高溫階段搶購的人忍無可忍。按照指導價的風格和市場環境，如果金茂府進入二手市場，合理的價格上限幾乎不會超過8萬，即使能按照654.38+萬保值，那麽5年交易限制期的房貸利息也是實打實的虧損...
總價15萬不是鬧著玩的。1000萬貸款五年利率是多少？妳自己可以知道。
壹年80萬，五年400萬...
誰能保證5年交易限制後二手房指導價的“官方定價”趨勢？
當然，誰也說不準五年後會發生什麽。按照現在的情況，妳是跑不掉高位的，所以妳的臉是什麽並不重要，重要的是妳能不能跑。
調控政策對中國樓市投機預期和房地產投機情緒的影響在深圳得到了驗證。
當然，深圳龍華金茂府是這壹輪調控的第壹個代表，但肯定不會是最後壹個。
中國的樓市，大江南北，剛剛開始在新的調控政策和規則下考驗市場和人性，而中國樓市價值顛覆浪潮的力量才剛剛顯現。
人性，說白了並不復雜，利益相關，但僅此而已。
哪來那麽多房地產的問題和毛病？房地產是傳統行業，沒什麽技術含量。如果沒有資產和金融屬性，它能玩出什麽花來？
說到底就是賺錢效應，充滿了不確定性和不確定性，進壹步導致了市場的情緒搖擺和行動搖擺。
以為買房就能保值增值的時代和期待，就連“炒房第壹城”深圳也開始失靈了。那麽，就算其他城市都是鐵打的，又能打多少釘子呢？
事實上，2021年的中國樓市，有著頻繁的預冷和神奇的表現，實際上揭示了中國房地產經濟去杠桿、去泡沫的現實。
兩個問題:
妳想買房子嗎？
未來的房子有沒有什麽有價值的機會和空間？
其實後壹個問題的意義並不大，政策方向不變，帶著僥幸心理的投機炒作毫無懸念。
但從剛需和長期價值投資的角度來看，對於國人和中國的經濟環境來說，仍然是不可回避的選擇。
擠泡沫其實是好事。可以說有壹個相對理性規範的環境來重新審視和思考妳的真實需求，無論是剛需還是長期投資。
但是對於投機炒房和利差套利群體來說，出來混遲早是要還的。當潮水最終退去時，總是需要受害者和失敗者來標記退潮。
如果妳輸不起錢，妳還是想賺更多的錢。這樣的企業不可能存在。
哪怕寫個小作文哭壹場，成年人總要為自己的野心和欲望付出代價。
這種人性的表現，或許是中國樓市回歸正常之前不可避免的開胃菜。
根據國家有關部門的最新規定，本文內容和觀點僅供參考，不構成對購房、投資等的任何明確建議。，入市風險自擔。)
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